CAPPOTTO TERMICO ED ESTETICA NEI FABBRICATI CONDOMINIALI

Efficienza energetica o decoro estetico? Una recente sentenza ha chiarito una volta per tutte che i lavori trainanti legati al Superbonus non possono prescindere dal rispetto dell’estetica di un edificio ma devono preservarne la natura architettonica.

Per fortuna o purtroppo, a seconda del punto di vista dal quale lo si esamina, il “Superbonus 110%” terminerà tra qualche mese. Una delle tantissime problematiche che ci lascia in eredità è la modifica dei prospetti di facciata di molti condomini e ville dovute all’installazione del cosiddetto “cappotto termico”.

In base ad una nota sentenza della Corte di Cassazione, la n. 851/2002 abbiamo una sorta di definizione di estetica in ambito condominiale: “l’estetica del fabbricato, data dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia e una specifica identità”. Concetto peraltro ripreso in altre sentenze successive.

Ricordiamo che il cappotto termico consiste nella coibentazione di parti parziali o totali di un edificio attraverso l’applicazione di pannelli isolanti, che fanno da barriera alle intemperie, cioè sia al freddo che al caldo. Tale operazione consente di ottenere al fabbricato un considerevole risparmio energetico, sia nel periodo estivo, grazie alla riduzione dell’utilizzo dei climatizzatori, che nel periodo invernale con la riduzione dell’utilizzo di gas o di altre fonti energetiche necessarie per riscaldare le nostre abitazioni o luoghi di lavoro e di conseguenza la riduzione dei costi che si andranno a sostenere per il pagamento delle bollette.

Sappiamo inoltre che, mentre in casi di ville e fabbricati con un unico proprietario non vi è alcun problema sull’installazione del cappotto in quanto è il solo a decidere, per i condomini la decisione è molto più complessa e devono essere rispettate delle maggioranze:

– La maggioranza degli intervenuti all’assemblea, il cui ordine del giorno preveda l’installazione del cappotto termico, che rappresenti almeno il 50% del valore totale del fabbricato espresso in millesimi;

– La maggioranza degli intervenuti, nel caso di Superbonus 110%, sopra indicata, si riduce ad 1/3 del valore totale dei millesimi.

Si capisce subito, che in presenza di delibere riguardanti lavori per accedere alle detrazioni fiscali previste dal Superbonus 110% è stato molto facile deliberare questa tipologia di lavorazioni che inevitabilmente ha portato a numerosi contenziosi da parte di coloro che erano in disaccordo.

In alcune città, quali Roma dove il clima è molto più mite rispetto ad altre, l’applicazione del cappotto termico (lavorazione c.d. “trainante” per ottenere il miglioramento energetico di due classi) è stata in alcuni casi una forzatura, senza alcuna valutazione estetica su cosa avrebbe comportato all’immobile condominiale.

Decisioni adottate in fretta e furia effettuate con pochissime informazioni e su pressione dei pochi interessati (amministratore, tecnici e condomini), anche in assenza di un’effettiva necessità, ma prese esclusivamente per accedere ai lavori c.d. “trainati” a beneficio di quei pochi condomini che erano interessati a eseguire queste lavorazioni private a discapito di tutto e tutti da parte dei condomini o alle laute parcelle da parte di amministratori di condominio compiacenti e tecnici.

In quest’articolo ci limitiamo a parlare solo degli aspetti estetici, lasciando ad altri gli aspetti fiscali e tecnici del cappotto.

Facciamo presente solo che la fretta di installare il cappotto termico per non perdere i benefici fiscali, trascurando in molti casi le prescrizioni dei produttori dei pannelli in tema di applicazione degli stessi alle facciate condominiali, ha portato in soli pochi mesi dalla loro collocazione, a casi di scollamento e distacchi dalle pareti.

Anche se si volesse tralasciare l’aspetto estetico, non si potrà non tenere in considerazione i problemi infiltrativi e le condense che la non corretta applicazione dei pannelli porterà certamente nei prossimi mesi.

Mi preoccuperei anche della sicurezza stessa di questi edifici, che potrebbe essere seriamente compromessa qualora i pannelli coibentanti, non correttamente applicati, si staccassero e precipitassero sui condomini e sui passanti.

Anche i sistemi di cappotti termici prefabbricati, utilizzati nei condomini che presentano facciate in cortina pur essendo utili in un’ottica di riqualificazione energetica e pur avendo un’elevata performance termica non garantiscono un adeguato mantenimento estetico del fabbricato rispetto a quello originario. L’estetica cambia eccome.

Per fortuna una recentissima sentenza della Corte di Cassazione, la n. 17920 del 22/06/2023, ci viene incontro chiarendo che gli interventi che vengono effettuati sui prospetti di facciata di immobili, anche se hanno lo scopo di migliorare le prestazioni energetiche di quell’immobile ne devono rispettare il decoro architettonico.

Di conseguenza se con i lavori di installazione del cappotto termico si va a mutare l’estetica della facciata rispetto a quella originaria le maggioranze che sono state riportate sopra non hanno più valore, ma in molti casi sarà necessaria l’unanimità di tutti i condomini, non solo dei presenti in assemblea, ma anche degli assenti.

In mancanza di unanimità non sarà possibile realizzare questa tecnica di isolamento termico, basta anche un solo condomino per bloccare tutto.

Nei casi in cui l’assemblea deliberasse ugualmente la realizzazione del cappotto termico, l’unico strumento che si ha a disposizione è, purtroppo, l’impugnazione della delibera assembleare nei tempi previsti dalla norma: trenta giorni dalla data di delibera se si era presenti in assemblea o dalla data di ricezione del verbale se assenti.

Siamo pertanto d’accordo alla riqualificazione energetica dei nostri fabbricati, ma senza che questa prevalga sulla necessità di rispettare l’estetica del nostro patrimonio immobiliare.