Attività extralberghiere e regolamento condominiale: regole

Il regolamento condominale, tanto discusso, va sempre tenuto al centro della vita di un palazzo e dei suoi inquilini. Da parecchi anni si assiste, soprattutto nei centri delle grandi città, ad una radicale trasformazione del tessuto abitativo: gli appartamenti una volta destinati ad abitazioni di famiglie, diventano luoghi di soggiorno per turisti. Un fenomeno che ha molte componenti sociali e su cui questa testata ha recentemente pubblicato una guida professionale. Tra i fattori ci sono il calo del potere di acquisto delle famiglie, i costi sempre più alti degli alberghi nelle mete turistiche e sicuramente anche elevati costi di manutenzione degli stabili e della generale attuale complessità di vivere nei centri storici.

Attività extralberghiere e regolamento condominiale: cosa dice la Legge

Molte famiglie decidono, infatti, di abitare in contesti più piccoli e destinano le abitazioni in centro ad attività di case vacanza o di B&B. Anche le società immobiliari sono attratte da questo business e investono in questo tipo di strutture.

Per evitare che un progetto possa però non realizzarsi, oppure nascere già con problemi legali da dipanare, è strettamente consigliato che il proprietario di casa o l’investitore sia a conoscenza delle norme del regolamento condominiale e delle eventuali limitazioni e/o dei divieti ivi espressamente indicati.

Molto spesso, infatti, nei vecchi regolamenti si trova la dizione “è vietato ai condomini di destinare gli appartamenti ed altri locali interni ad uso di qualsiasi industria, casa di alloggio, ambulanza, sanatorio, gabinetti per la cura di malattie infettive contagiose, agenzie di pegni, come è pure vietato di farne uso comunque contrario al decoro, al buon nome ed alla sicurezza del fabbricato, o che turbi comunque il pacifico godimento singolo o collettivo…”. Formule che appartengono ad un tempo passato, che necessitano indubbiamente di essere attualizzate, ma che mantengono la loro forza impositiva.

Recentemente la Corte di Cassazione, con ordinanza n. 2770 del 4 febbraio 2025, ha stabilito che il divieto previsto dal regolamento condominiale contrattuale di adibire appartamenti a case alloggio fosse da estendersi anche ad attività di B&B e che il conduttore che aveva preso in locazione l’appartamento di specie per adibirlo ad attività ricettizia fosse il soggetto legittimato a partecipare al giudizio promosso dal condominio e finalizzato a far cessare l’attività di B&B, vietata appunto dal regolamento.

Ciò in quanto il condominio può chiedere, comunque, anche nei diretti confronti del conduttore di una porzione del fabbricato condominiale, la cessazione della destinazione abusiva e l’osservanza in forma specifica delle istituite limitazioni, giacché il conduttore non può venire a trovarsi, rispetto al condominio, in posizione diversa da quella del condomino suo locatore.

Quest’ultimo, infatti, è a sua volta tenuto ad imporre contrattualmente al conduttore il rispetto degli obblighi e dei divieti previsti dal regolamento condominiale, a prevenirne le violazioni e a sanzionarle anche mediante la cessazione del rapporto di locazione.

La Corte ha, inoltre, ribadito che le clausole limitative contenute in un regolamento condominiale di natura contrattuale, se trascritte nei pubblici registri, sono opponibili anche ai terzi acquirenti e ai conduttori. Tali clausole costituiscono servitù reciproche, che limitano l’uso delle proprietà esclusive e devono essere rispettate da chiunque acquisisca diritti sull’immobile.

Legittimato ad agire per far cessare eventuali violazioni dei divieti imposti dal regolamento condominiale è l’amministratore di condominio, il quale, anche senza specifica delibera assembleare, può promuovere tale azione in ragione dei poteri che l’art. 1130 del Codice Civile gli attribuisce.

In conclusione, prima di decidere una diversa destinazione di una unità abitativa all’interno di un condominio, è necessario avere chiari quali possano essere le eventuali limitazioni e/o divieti previsti dal regolamento condominiale e, nel dubbio, chiedere consiglio a un professionista per evitare, in una fase più avanzata del progetto, spiacevoli sorprese.

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