Ascensore a pagamento per gli ospiti dei B&B, si può fare?

Un condominio di Roma ha inserito un costo di 50 centesimi a corsa per i turisti in ascensore. Si apre una battaglia legale

Un grande condominio del centro storico di Roma, nato nei primi del Novecento e dotato di un ascensore storico senza porte automatiche, si è trovato al centro di un problema sempre più diffuso nelle città d’arte: la convivenza tra residenti e attività ricettive turistiche. Su 35 unità immobiliari, infatti, ben 15 sono destinate a B&B e case vacanze, contro 20 abitazioni stabili. Un equilibrio fragile, che ha finito per mettere in crisi il buon funzionamento dell’ascensore condominiale, lasciato troppo spesso aperto e facendone un uso non adeguato dagli ospiti occasionali e quindi soggetto a continui blocchi e guasti.

Tale convivenza ha portato nel corso dei mesi ad un costante stato di tensione tra i residenti che avevano perso ogni traccia della loro abituale vita tranquilla fino a pochi anni prima avuta, i proprietari delle attività ricettive turistiche, i gestori di queste attività e in molti casi con gli stessi ospiti. Soprattutto gli ospiti provenienti da ogni parte del mondo, molti dei quali poco attenti alla vita quotidiana dei residenti, continuavano a creare, anche in modo inconsapevole, dissapori e frizioni costanti con i residenti a causa dei loro atteggiamenti ritenute poco adeguati alle esigenze dei condomini residenti.

Dopo numerose lamentele e giornalieri litigi, l’amministratore del condominio ha dovuto convocare l’assemblea di condominio per trovare una soluzione forte per limitari i contini dissidi. Dopo un’accesa discussione tra i legittimati alla partecipazione all’assemblea condominiale che avevano interessi contrastanti è stata approvata una soluzione tanto innovativa quanto discussa:

• installare una pulsantiera speciale a pagamento con costo di fornitura ed installazione di poco al di sotto dei 2.000 euro, con un costo di 50 centesimi per corsa destinato agli utenti esterni;
• installare un servizio di video sorveglianza all’interno del vano ascensore e nell’androne interno al condominio per individuare eventuali irregolarità o danneggiamenti alle parti comuni;
• dotare invece i residenti di una chiave elettronica personalizzata, che consente loro l’uso gratuito dell’impianto.

Una scelta forte che potrebbe far discutere all’infinito ma nata come deterrente contro l’abuso nell’uso dell’ascensore da parte di soggetti estranei, responsabilizzando di fatto i gestori delle strutture ricettive, chiamati ora a fornire monete o gettoni ai propri clienti.

Dal punto di vista giuridico, la delibera si fonda sull’art. 1120 c.c., che disciplina le innovazioni delle parti comuni. L’intervento non modifica la destinazione d’uso dell’ascensore, ma ne regola soltanto le modalità di utilizzo. Tuttavia, restano aperti alcuni interrogativi:

• Riparto delle spese: se gli ospiti pagano l’uso, come si concilia ciò con il principio di ripartizione ex art. 1124 c.c.?
• Trattamento differenziato: i proprietari di B&B possono ritenere discriminatorio un sistema che di fatto penalizza le loro attività?
• Eventuali impugnative: la giurisprudenza italiana, in passato, ha spesso ritenuto illegittime innovazioni che limitassero in modo eccessivo l’uso delle parti comuni.

Un esempio concreto

Un turista che soggiorna tre giorni in un B&B al quarto piano, utilizzando l’ascensore quattro volte al giorno, spende circa 6 euro complessivi. Una cifra modesta, ma che, moltiplicata per decine di ospiti al mese, diventa un costo significativo per i gestori, che dovranno tenerne conto nei prezzi e nell’organizzazione del servizio.

Per i residenti, invece, l’uso gratuito tramite chiave elettronica elimina qualsiasi disagio economico e assicura continuità.

Questo caso romano è emblematico di una tensione sempre più diffusa: da un lato la necessità di garantire decoro, sicurezza e funzionalità dei beni comuni, dall’altro la difesa dei diritti di chi decide di destinare i propri immobili a locazioni brevi.

L’ascensore a pagamento rappresenta un compromesso pragmatico, che cerca di conciliare esigenze contrapposte. Resta da capire se resisterà a eventuali ricorsi in tribunale, ma certamente segna un precedente interessante per tanti condomini italiani alle prese con lo stesso problema.

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di Andrea Pagliaroli, ascensorista
keylift.italia@gmail.com