Dal 3 giugno obbligatori i BACS: cosa sono e chi riguardano

Con l’estate entra in vigore la norma che prevede monitoraggio in tempo reale dei consumi energetici attraverso i sistemi BACS

Il 3 giugno 20026 rappresenta uno spartiacque per i condomìni in merito alla gestione dell’energia. Infatti, da quella data diventerà obbligatorio, per alcuni specifici immobili, l’installazione dei sistemi denominati Building Automation and Control System comunemente noti cons sistemi BACS.

Ma cosa sono i BACS? Sono strumenti digitali che servono per effettuare un controllo evoluto e intelligente sugli impianti di climatizzazione e termici. Si tratta di una vera rivoluzione nella gestione dei condomìni, di una trasformazione strutturale e non di un semplice adempimento tecnico.

Il sistema BACS è un sistema integrato che deve monitorare in tempo reale i consumi energetici indicando i parametri di funzionamento. Deve individuare le anomalie e le eventuali inefficienze. Deve in modo automatico regolare le temperature, la ventilazione e il raffrescamento.

Tutto ciò avrà un impatto soprattutto sugli amministratori di condominio che saranno chiamati a programmare e pianificare gli interventi da effettuare compresa la loro sostenibilità economica.

Tutto nasce dall’applicazione della normativa europea sull’efficientamento energetico di riqualificazione degli edifici. Il recente decreto “requisiti minimi”del 28 ottobre 2025 ha aggiornato il precedente Dm del 26 giugno 2015 sull’applicazione delle metodologie di calcolo delle prestazioni energetiche e sui requisiti minimi e le prescrizioni degli edifici.

Il provvedimento “requisiti minimi” fornisce la piena attuazione del Dlgs 48/2020 che recepiva la direttiva europea 844/2018 definita EPBD III. Ricordiamo che la direttiva europea ha come obiettivo di ridurre drasticamente i consumi energetici dei fabbricati comunitari attraverso strumenti come la digitalizzazione degli impianti, il loro continuo monitoraggio dei consumi e l’automazione.

IN CHE ABITAZIONI È OBBLIGATORIO IL BACS

Il decreto “requisiti minimi” del 2025 ha dettato i tempi delle azioni da compiere. La prima delle quali è appunto il 3 giugno 2026 e riguarda i fabbricati residenziali dotati di impianti termici con potenza nominale maggiore di 290 KW.

Questi impianti dovranno essere dotati del sistema BACS, almeno di classe B nel rispetto della norma UNI EN ISO 52120-1 e successive modifiche. Le altre classi sono in totale 4 (D, C, B, A). La classe B garantisce un controllo evoluto e una notevole riduzione dei consumi rispetto agli standard tradizionali.

Per quanto riguarda i condomini per il momento riguarda principalmente i supercondomini o complessi misti residenziale-commerciale e i condomini di nuova costruzione.

Il ruolo dell’amministratore diventa strategico e deve attivarsi immediatamente effettuando per prima cosa un censimento degli impianti gestiti, effettuare una valutazione tecnica e un’analisi costi-benefici. Deve informare tempestivamente i condomini e attraverso l’assemblea far deliberare come adeguarsi alla normativa.

Non si deve operare in urgenza, ma programmare il tutto. Solo così si può trasformare un obbligo in un’opportunità per i condomini gestiti e determinare un incremento del valore immobiliare delle singole unità abitative gestite. L’obbligo BACS rappresenta un vero e proprio passaggio culturale prima ancora che tecnico dove la programmazione è alla base di ogni cosa.

La disposizione incide in modo rilevante anche sull’Ape (Attestato di Prestazione Energetica) di ogni singola unità immobiliare presente nel condominio perché incide anche su di esse e potrebbe modificarne la classe energetica di appartenenza.

Tutto questo porterà ad un’ulteriore differenziazione tra gli amministratori, tra quelli vecchio stile e quelli moderni. Solo quelli che si formano costantemente e capiranno che servono anche capacità manageriali per gestire un condominio trasformeranno un obbligo in un’opportunità sia per i condomini che per loro stessi.

Per la gestione di condominio moderno non basta più essere reattivi e garantire la conformità normativa, ma è fondamentale guidare i condòmini verso una gestione moderna e consapevole dove l’obiettivo è migliorare l’efficienza, la sostenibilità e qualità gestione di ogni edificio amministrato.

Fondamentale è anche che l’amministratore sia dotato di un team di tecnici che siano in grado di fornire una consulenza diretta e costante per poter garantire ai propri amministrati una gestione moderna.