Case green, guida alle regole Ue per la casa

Tutte le regole della direttiva Case Green e cosa comportano per i condomìni italiani che nei prossimi anni dovranno adeguarsi ai nuovi standard

La direttiva Case Green (EPBD – Energy Performance of Buildings Directive) che è stata approvata definitivamente il 12 aprile 2024 dal Consiglio Ecofin, traccia un percorso chiaro ma graduale per l’Italia. A differenza delle prime bozze, che prevedevano obblighi rigidi per ogni singolo appartamento, la versione finale concede allo Stato italiano più flessibilità su come raggiungere gli obiettivi, ma fissa scadenze inderogabili su cosa deve essere fatto a livello condominiale.
Ecco i principali obblighi e i passaggi chiave a cui i condomìni italiani dovranno attenersi:

Riduzione del consumo energetico medio (target 2030 e 2035)
Non esiste più l’obbligo individuale di saltare di classe energetica (es. “tutti in classe E entro il 2030”), ma l’Italia come nazione deve garantire che:
Entro il 2030 il consumo medio di energia primaria di tutto il parco immobiliare residenziale si riduca del 16%;
Entro il 2035 la riduzione deve raggiungere il 20-22%.

Cosa comporta per il condominio: poiché il 43% degli edifici meno efficienti (classi F e G) deve coprire il 55% della riduzione totale, i condomini più “energivori” saranno i primi destinatari di piani di ristrutturazione nazionali e possibili restrizioni future.

L’eliminazione graduale delle caldaie a gas (2025 – 2040)
Questo è il punto più critico introdotto dalla direttiva Case Green per i condomini con riscaldamento centralizzato o autonomo a metano. Dal 2025 scatta lo top totale a ogni incentivo fiscale (Ecobonus) per l’acquisto di caldaie a gas stand-alone. Obbligo di sostituzione: La direttiva punta alla dismissione totale delle caldaie a combustibili fossili entro il 2040.
Cosa fare: Nelle assemblee si dovrà pianificare il passaggio a sistemi ibridi (pompa di calore + caldaia a condensazione) o pompe di calore elettriche, poiché saranno gli unici sistemi incentivabili.

Obbligo di impianti solari
L’Europa impone l’installazione di impianti solari (fotovoltaico o termico) sugli edifici. Per i nuovi condomini c’è obbligo immediato per tutte le nuove costruzioni.
Condomini esistenti: l’obbligo scatta in caso di ristrutturazioni rilevanti (che richiedono permessi edilizi importanti o rifacimento del tetto). L’Italia sta recependo queste norme facilitando le “Comunità Energetiche Rinnovabili” (CER), che permettono ai condomini di vendere o condividere l’energia prodotta sul tetto.

Infrastrutture per la mobilità elettrica
Se il condominio necessita di una ristrutturazione importante che coinvolge il parcheggio o l’impianto elettrico (con più di 10 posti auto):
Obbligo di cablaggio: è necessario installare pre-cablaggi per ogni posto auto (tubazioni per far passare i cavi futuri).
Punti di ricarica: almeno un punto di ricarica per veicoli elettrici deve essere installato ogni 10 posti auto.

Il passaporto di ristrutturazione (renovation passport)
Verrà introdotto un documento tecnico volontario (che potrebbe diventare obbligatorio per accedere ai mutui green) che delinea una “tabella di marcia” per l’edificio. Il condominio dovrà avere un piano dettagliato che indichi quali interventi fare (cappotto, infissi, caldaia) per arrivare alle emissioni zero entro il 2050.

Attestato di prestazione energetica (APE) armonizzato
Le classi energetiche saranno uniformate a livello europeo. Molti condomini che oggi sono in classe D potrebbero scivolare in classi inferiori con i nuovi calcoli. L’APE dovrà essere aggiornata obbligatoriamente in caso di rinnovo del contratto d’affitto o vendita, ma anche in caso di ristrutturazioni che interessino il 25% dell’involucro edilizio.

In sintesi, vediamo cosa rischia il condominio?
Non sono previste sanzioni pecuniarie immediate dall’Europa ai singoli cittadini, ma il rischio è economico e immobiliare. Intanto la svalutazione: un appartamento in un condominio “non a norma” con la tabella di marcia europea perderà valore di mercato (il cosiddetto “brown discount”). In secondo luogo la difficoltà di accesso al credito: Le banche stanno già limitando i mutui per immobili in classi energetiche basse. Infine l’esclusione dagli incentivi: chi non programma i lavori secondo i nuovi criteri minimi rischia di non poter usufruire dei futuri fondi del “Fondo Sociale per il Clima”.

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di Marco Quagliariello, Presidente nazionale APICE
Studioquagliariello@gmail.com