Gli obblighi del nuovo e del vecchio amministratore nel passaggio di consegne

Le ultime sentenze chiariscono gli obblighi del nuovo e soprattutto del vecchio amministratore nel cambio di gestione in condominio

Il passaggio di consegne tra amministratore uscente e amministratore subentrante costituisce uno dei momenti più delicati nella gestione condominiale. Non si tratta di un mero adempimento formale, bensì di una fase che incide direttamente sulla continuità amministrativa, sulla trasparenza contabile e sulla tutela degli interessi dei condomini. Le recenti pronunce della giurisprudenza di merito e di legittimità hanno contribuito a chiarire portata, limiti e conseguenze degli obblighi gravanti sulle parti coinvolte, rafforzando un orientamento ormai consolidato volto a contrastare prassi elusive o dilatorie.

Dal punto di vista normativo, il riferimento principale è rappresentato dall’articolo 1129, comma 8, del codice civile, il quale impone all’amministratore cessato dall’incarico l’obbligo di consegnare tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini, nonché di compiere gli atti urgenti necessari a evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza diritto ad ulteriori compensi. Tale disposizione deve essere letta in combinato disposto con l’articolo 1130, n. 8 del codice civile, che impone all’amministratore l’obbligo di conservare tutta la documentazione inerente alla gestione, e con l’articolo 1713 c.c., applicabile in virtù della qualificazione del rapporto tra amministratore e condominio come mandato con rappresentanza.

La riforma del condominio introdotta dalla legge n. 220 del 2012 ha avuto il merito di positivizzare obblighi che in precedenza venivano ricavati prevalentemente dai principi generali del mandato, rendendo oggi indiscutibile la natura cogente del dovere di passaggio di consegne. L’amministratore uscente, pertanto, non può ritenere esauriti i propri obblighi con la mera cessazione formale dell’incarico, ma resta vincolato a una collaborazione attiva finalizzata a garantire la continuità della gestione.

LE ULTIME SENTENZE

La giurisprudenza recente ha assunto una posizione sempre più rigorosa. In particolare, il Tribunale di Roma, con ordinanza del 10 dicembre 2025 (R.G. 4600), ha affermato che un passaggio di consegne incompleto o approssimativo se non adeguatamente sollecitato può integrare una grave irregolarità da parte dell’amministratore entrante, idonea a giustificarne la revoca giudiziale. Il giudice capitolino ha evidenziato come la mancata trasmissione della documentazione e l’assenza di un reale coordinamento tra amministratore uscente e subentrante compromettano la corretta gestione del condominio, esponendo i condomini a potenziali danni patrimoniali.

Ancora più incisiva è la pronuncia del Tribunale di Milano, sentenza n. 7919 del 17 ottobre 2025, che ha riconosciuto un vero e proprio danno economico in capo al condominio a seguito dell’omessa consegna della documentazione contabile. In quel caso, l’ex amministratore è stato condannato a risarcire le somme necessarie per la ricostruzione della contabilità, ritenendo il giudice che tali costi fossero diretta conseguenza dell’inadempimento. Si tratta di un orientamento particolarmente significativo, poiché traduce l’obbligo di consegna in una responsabilità patrimoniale concreta.

Di rilievo è anche la sentenza del Tribunale di Roma n. 16983 del 7 novembre 2024, che ha ammesso l’applicazione dell’articolo 614-bis c.p.c. nei confronti dell’amministratore inadempiente, prevedendo una penalità di mora per ogni giorno di ritardo nella consegna dei documenti. Tale strumento coercitivo si è rivelato particolarmente efficace nel contrastare atteggiamenti ostruzionistici e nel garantire l’effettività delle decisioni giudiziarie.

Nella prassi operativa, una delle principali criticità risiede nell’assenza di un termine legale per il completamento del passaggio di consegne. In mancanza di una previsione normativa espressa, la giurisprudenza tende a valorizzare il criterio della ragionevolezza, valutando caso per caso se i tempi adottati siano compatibili con l’esigenza di assicurare la continuità amministrativa. Ulteriore elemento problematico è rappresentato dalla redazione di verbali di consegna generici, spesso privi di un elenco dettagliato della documentazione trasmessa, circostanza che rende difficoltosa la prova dell’effettivo adempimento.

Non sono rari, inoltre, i casi di inerzia dell’amministratore uscente, il quale subordina la consegna al pagamento di compensi contestati o alla definizione di presunti crediti. Su questo punto, la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che il diritto alla consegna non può essere condizionato alla risoluzione di controversie economiche, le quali devono essere eventualmente fatte valere in separata sede. In presenza di inerzia, appare opportuno procedere con una diffida formale, seguita, se necessario, da un ricorso giudiziale volto a ottenere un ordine di consegna immediato.

Anche il rapporto tra condominio e l’amministratore subentrante può presentare profili critici. Talvolta vengono avanzate richieste sproporzionate o prive di fondamento, come compensi aggiuntivi non deliberati dall’assemblea o pretese di rinegoziazione delle condizioni contrattuali. In tali situazioni è fondamentale richiamare il contenuto del mandato assembleare, ribadendo che ogni modifica economica o operativa deve essere previamente approvata dai condomini, evitando di assecondare iniziative unilaterali.

In conclusione, il passaggio di consegne rappresenta un momento centrale nella vita del condominio, la cui gestione impropria può generare responsabilità rilevanti. Le recenti sentenze confermano un orientamento rigoroso, volto a tutelare la trasparenza e la continuità amministrativa. Una condotta collaborativa, documentata e tempestiva costituisce oggi non solo una buona prassi, ma un vero e proprio dovere giuridico, il cui mancato rispetto espone l’amministratore a conseguenze sempre più incisive.

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Gianpaolo Roccamena Geometra, Vicepresidente nazionale ANAPIM

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