Anatomia del condominio 1/10: se cervello (assemblea) e cuore (amministratore) lavorano insieme lo stabile funziona

Un condominio è come un corpo umano: un organismo complesso, fatto di parti diverse che devono funzionare in armonia. Ciascun condomino è una cellula fondamentale; gli spazi comuni sono i tessuti che tengono unite le parti; i servizi – luce, acqua, riscaldamento – sono il sangue che scorre. Ma perché questo corpo resti in salute, occorrono due organi vitali che collaborano tra loro: il cuore e il cervello.

Il cuore è l’amministratore, che fa circolare energie e risorse, permettendo all’organismo di funzionare.
Il cervello è l’assemblea condominiale, che prende le decisioni strategiche e indica la direzione da seguire.

Solo con il coordinamento tra cuore e cervello il condominio può vivere in equilibrio e prosperità.

Le funzioni del cuore: l’amministratore

L’amministratore non è soltanto un “gestore di spese”, ma il vero motore pulsante della vita condominiale. La legge (art. 1130 c.c.) gli attribuisce compiti precisi, che possiamo paragonare alle pulsazioni che mantengono attivo l’organismo:

• Esecuzione delle delibere assembleari: traduce in azioni concrete le decisioni prese dall’assemblea;
• Gestione ordinaria: si occupa della manutenzione e dei servizi comuni, come il cuore che garantisce il flusso regolare del sangue;
• Custodia e amministrazione del patrimonio comune: vigila sugli spazi comuni, come il cuore che nutre gli organi vitali;
• Tenuta dei registri condominiali: tiene traccia della storia e della memoria dell’organismo, come il battito che scandisce il tempo della vita;
• Recupero dei crediti (art. 63 disp. att. c.c.): garantisce che tutte le cellule collaborino al sostentamento, evitando ischemie economiche.

L’amministratore, dunque, è colui che assicura continuità, che lavora ogni giorno perché nulla si fermi.

Le funzioni del cervello: l’assemblea condominiale

Se l’amministratore è il cuore, l’assemblea è il cervello. È lì che si elaborano le scelte fondamentali, dove si decide il benessere del condominio. La legge (art. 1135 c.c.) assegna all’assemblea poteri decisionali che nessun altro può esercitare, come:

• Approvare il rendiconto annuale: un bilancio energetico del corpo condominiale;
• Deliberare sui lavori straordinari: come il cervello che decide quando intervenire per proteggere o potenziare l’organismo;
• Nominare e revocare l’amministratore: decidere chi debba essere il cuore che tiene in vita il sistema;
• Stabilire le modalità di utilizzo delle parti comuni: coordinare i movimenti del corpo, perché ogni organo funzioni senza conflitti.

L’assemblea, insomma, è il centro decisionale: senza di essa, il cuore non avrebbe indicazioni chiare da seguire.

Un’armonia necessaria: cuore e cervello insieme

Un condominio funziona bene solo quando cuore e cervello lavorano all’unisono:

• Il cuore (amministratore) batte con regolarità, trasformando le decisioni in azioni quotidiane;
• Il cervello (assemblea) pensa e decide, fornendo al cuore la direzione da seguire.

Se il cuore agisse senza cervello, mancherebbe la guida; se il cervello decidesse senza cuore, resterebbe tutto sulla carta.

Esempio pratico:

• L’assemblea delibera la ristrutturazione del tetto;
• L’amministratore organizza la gara di appalto, sceglie le imprese (su mandato), gestisce i pagamenti e controlla i lavori;
• Senza l’una o l’altro, il tetto non verrebbe riparato, lasciando l’organismo esposto alle intemperie.

Il condominio è un corpo che deve restare in salute. I condomini sono chiamati a collaborare, il cervello-assemblea a decidere, il cuore-amministratore a garantire continuità e forza.

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di Battista Praino Amministratore 
direzionerivista@condominiozeroproblemi.it