La formazione degli amministratori di condominio, storia di un’occasione mancata

Riflessioni critiche su trent’anni di storia professionale. Ripercorriamo con uno dei massimi esperti della professione in Italia la lunga parabola della formazione professionale della categoria.

Il mio impegno nel campo della formazione affonda le radici negli anni Novanta, in un’epoca in cui il tema stesso della crescita professionale degli amministratori di condominio era ancora magmatico, indefinito. Eppure, a distanza di oltre trent’anni, devo constatare con rammarico che quella vaghezza iniziale non è stata mai veramente superata. Ancora oggi, all’interno della nostra categoria professionale, il termine formazione viene utilizzato con una disinvoltura che tradisce una profonda mancanza di riflessione condivisa sul suo vero significato e sulla sua funzione strategica per lo sviluppo della professione.

Questa ambiguità non è casuale. Nasce da un equivoco originario che ha segnato tutta la storia del nostro percorso associativo: l’ossessione per il riconoscimento giuridico ha oscurato, fin dall’inizio, ogni seria riflessione sulla natura specifica della nostra attività e sulle competenze realmente necessarie per esercitarla con professionalità ed efficacia.
 
L’albo professionale: un miraggio che ha condizionato tutto
All’inizio della nostra storia associativa, la formazione semplicemente non esisteva come priorità. L’obiettivo dominante, quello che catalizzava tutte le energie, era un altro: l’albo professionale. Questa scelta, per quanto comprensibile nel contesto dell’epoca, si è rivelata un’ipoteca pesantissima sul nostro sviluppo professionale. Per capire questa dinamica, occorre ricordare chi furono i primi amministratori di condominio.

Si trattava principalmente di avvocati, che avrebbero poi assunto un ruolo di guida nelle associazioni di categoria, affiancati da geometri e ragionieri. Tutti professionisti già iscritti a ordini, albi e collegi professionali consolidati. Dal loro punto di vista, era perfettamente naturale considerare l’amministrazione condominiale come una professione intellettuale tout court, degna di un analogo riconoscimento formale.

Questa impostazione, tuttavia, nasceva da un presupposto mai veramente esaminato: che l’amministrazione di condominio fosse semplicemente un’estensione delle professioni di provenienza, e non un’attività con una sua specificità culturale e operativa. L’albo divenne così il simbolo di una legittimazione cercata all’esterno, piuttosto che costruita dall’interno attraverso lo sviluppo di una vera cultura professionale autonoma. Non intendo qui entrare nel merito del mantra del riconoscimento giuridico, che ha sicuramente condizionato pesantemente lo sviluppo delle associazioni e, per conseguenza diretta, la crescita professionale della nostra categoria. Mi limito a osservare che questa fissazione ha di fatto impedito una riflessione seria su cosa significhi essere amministratori di condominio, anzi, meglio, amministratori immobiliari, nel Terzo Millennio. E, fatto ancora più preoccupante, vi sono ancora oggi colleghi che continuano a invocare l’albo professionale, come se fosse questa la chiave magica per risolvere tutti i nostri problemi di identità e riconoscimento.
 
Il modello formativo cristallizzato: diritto, tecnica, contabilità
Questa impostazione originaria ha prodotto conseguenze concrete e durature sul piano formativo. Fino al 2014, il programma dei corsi propedeutici all’attività di amministratore rifletteva perfettamente la matrice culturale delle tre professioni che, per così dire, hanno inventato l’amministratore di condominio: diritto, tecnica e contabilità. Un trittico che è rimasto sostanzialmente immutato fino all’emanazione del DM 140/2014, il quale ha aggiunto ben poco a questo schema, limitandosi di fatto a cristallizzarlo normativamente.

Quel decreto ministeriale ha sancito ufficialmente che quella – e soltanto quella – doveva essere considerata la formazione dell’amministratore di condominio.
In pratica, per quanto riguarda la formazione, ci hanno costretto a rimanere fermi ai nastri di partenza, proprio nel momento in cui il nostro mondo professionale era già profondamente cambiato. Una contraddizione stridente, che continua a produrre i suoi effetti negativi ancora oggi.
 
I segnali di un mondo che stava cambiando  
Eppure, i segnali di un cambiamento profondo nella nostra professione erano già tutti visibili, per chi avesse avuto occhi per vederli. Il primo, dirompente, fu la rivoluzione del maggio 1999, quando si verificò un cambio al vertice dell’ANACI che sembrò aprire nuove prospettive, seguita tuttavia da una restaurazione avvenuta appena due anni dopo, che riportò tutto sostanzialmente allo status quo ante. Ma il momento forse più significativo fu rappresentato dalla stagione convegnistica di Obiettivo Professione, nel biennio 2003-2004.

Quel progetto culturale ebbe il merito di proporre alla categoria temi completamente nuovi rispetto alla tradizione: la qualità come paradigma gestionale, il marketing management, il facility management, l’organizzazione aziendale, la comunicazione efficace. Soprattutto, veniva posto un forte focus sulla relazione con il cliente, un aspetto fino ad allora completamente trascurato.

Poi, nel 2006, arrivò un riconoscimento che avrebbe dovuto cambiare tutto: la sentenza n. 2046 della Corte di Cassazione. Con quella decisione, il massimo organo della magistratura ordinaria definiva il condominio come un’organizzazione finalizzata alla gestione delle cose, degli impianti e dei servizi. Questa ridefinizione apriva una nuova prospettiva fondamentale: permetteva di guardare al nostro lavoro non più soltanto attraverso le lenti del diritto, della tecnica e della contabilità, ma come parte integrante del mondo dei servizi, con tutte le implicazioni professionali che ne derivano.

Solo a quel punto, con l’emergere di un nuovo modello professionale – quello dell’amministratore come imprenditore di servizi – sarebbe stato finalmente possibile progettare una formazione coerente e aggiornata per l’amministratore immobiliare. Una formazione che andasse oltre il tradizionale trittico giuridico-tecnico-contabile, per abbracciare le competenze manageriali, relazionali, organizzative necessarie nel mondo contemporaneo. Purtroppo, questa nuova formazione è rimasta solo un’intenzione. Un’occasione mancata. Perché subito dopo, quando la categoria avrebbe dovuto fare il salto culturale decisivo, sono arrivate la Legge 220/2012, la Legge 4/2013 e il DM 140/2014, che non solo non hanno agevolato il cambiamento, ma lo hanno di fatto bloccato, ingessando la formazione in uno schema ormai anacronistico.
 
Il DM 140/2014: una formazione che non forma
Quella che ci è stata imposta con il DM 140/2014 è una formazione che, a mio giudizio, non aiuta concretamente ad amministrare meglio, a crescere professionalmente, a migliorare la qualità del servizio offerto ai condomini. Si tratta di una formazione che risponde più a logiche burocratiche e di controllo formale che a reali esigenze di sviluppo professionale.

Il problema più grave, però, è un altro: la nostra categoria, nella sua maggioranza, non sembra nemmeno percepire questo limite, anzi, si ritiene sostanzialmente soddisfatta di quel DM 140/2014. Questa acquiescenza la dice lunga sulla miopia diffusa tra gli amministratori, che non guardano al domani, che non si interrogano sulla loro responsabilità verso la formazione delle prossime generazioni.

A queste nuove leve non verranno forniti gli strumenti necessari per lavorare meglio, per affrontare le sfide di un mercato sempre più complesso e competitivo.
La verità è scomoda ma va detta: la nostra categoria, nel suo complesso, non investe seriamente nella formazione. Si accontenta del minimo indispensabile, delle 72 ore previste per legge e delle 15 ore di aggiornamento obbligatorio, senza porsi il problema se questo sia sufficiente per costruire una vera professionalità.
 
Oltre le chimere: la questione della cultura professionale
È inutile continuare a inseguire chimere. Le tanto invocate professioni ordinistiche – quelle che possono fregiarsi di un albo riconosciuto – hanno un denominatore comune: escono dall’università. E questo non è un dettaglio formale, ma un elemento sostanziale: significa che possiedono una propria cultura disciplinare, un corpus di saperi teorici e metodologici che viene studiato, trasmesso, sviluppato in contesti accademici.

Dobbiamo allora porci una domanda fondamentale, che ho già accennato e che ora torna con tutta la sua urgenza: qual è la nostra cultura professionale specifica? Dove si studia l’amministrazione di condominio come disciplina autonoma? In un corso di 72 ore? È evidente che la risposta è no. Un percorso così breve non può che fornire rudimenti operativi, non certo costruire una solida base culturale.

E non illudiamoci che un registro degli amministratori possa risolvere questa lacuna strutturale. Un registro potrà sicuramente svolgere una funzione importante nel regolamentare l’attività, nel garantire trasparenza e tracciabilità, ma non può certo supplire all’assenza di una vera formazione professionale. Il riconoscimento formale senza sostanza culturale è solo un guscio vuoto.
 
La rifondazione necessaria: partire dai fondamentali
Se vogliamo davvero cambiare pelle alla nostra attività, se vogliamo che l’amministrazione di condominio diventi finalmente una professione matura e riconosciuta, dobbiamo compiere un percorso radicale di rifondazione. E questo percorso deve necessariamente partire dai fondamentali, dalle basi.

Il primo passo, ineludibile, è definire con chiarezza la nostra specificità culturale. Dobbiamo chiederci: quali sono i saperi, le competenze, le metodologie che caratterizzano in modo distintivo il lavoro dell’amministratore di condominio? Non possiamo continuare a considerarci semplicemente la somma di frammenti di altre professioni. Dobbiamo identificare cosa ci rende unici, quale valore specifico portiamo nella gestione della vita condominiale.

Solo dopo aver chiarito questo punto – solo dopo aver definito la nostra identità culturale – potremo progettare una formazione davvero efficace. Una formazione che ci consenta di crescere e migliorare professionalmente, che fornisca le basi solide su cui poi intervenire con l’aggiornamento continuo e l’esperienza pratica per produrre quel cambiamento di cui abbiamo bisogno.

Questa formazione dovrà necessariamente integrare le competenze tradizionali – il diritto condominiale, gli aspetti tecnici, la contabilità – con nuove dimensioni professionali: la gestione manageriale dello studio, le competenze relazionali e comunicative, la capacità di risolvere i conflitti, la visione strategica del servizio, la cultura della qualità, l’utilizzo delle tecnologie digitali, la gestione del cambiamento. Insomma, tutto ciò che serve per essere non solo dei tecnici competenti, ma dei professionisti completi.

Senza questo lavoro di rifondazione culturale e formativa, tutto il resto sono solo chiacchiere. Parole vuote, slogan, contenitori privi di sostanza
Possiamo continuare a parlare di professionalità, di riconoscimento sociale, ma senza una solida base formativa resteranno solo belle intenzioni.
 
Le difficoltà di una categoria frammentata  La rifondazione che ho delineato è senza dubbio un grande progetto, ambizioso e necessario. Ma richiede qualcosa che attualmente scarseggia nella nostra categoria: la buona volontà di tutti gli attori coinvolti. E questo, in una categoria frammentata come la nostra, caratterizzata da divisioni associative, campanilismi, interessi particolari spesso in conflitto, risulta assai problematico.
Servirebbe un grande sforzo collettivo, una visione condivisa che metta da parte le rivalità e gli interessi di bottega per concentrarsi sull’obiettivo comune: costruire una vera professione.

Ma questo richiede leadership illuminate, capacità di mediazione, disponibilità al confronto e al compromesso. Richiede, soprattutto, la consapevolezza che il futuro della categoria dipende dalle scelte che facciamo oggi in materia di formazione. La domanda che dobbiamo porci onestamente è: siamo pronti a questo sforzo? Siamo disposti a rimettere in discussione certezze consolidate, a investire risorse e energie in un progetto di lungo respiro? O continueremo a cullarci nell’illusione che basti il DM 140/2014 per dire di avere una formazione adeguata?
 
 
Guardare alle stelle: una chiusura non retorica
Vorrei concludere queste riflessioni con le parole di Mario Calabresi, giornalista e già direttore dei quotidiani La Stampa e La Repubblica. In un discorso rivolto ai giovani, ma che credo possa essere di stimolo anche per noi professionisti della gestione immobiliare, Calabresi ha detto: “Dovete avere fame di avventure e scoperte, dovete ricominciare a guardare in direzione delle stelle, che sono accese per guidare il cammino degli uomini, la loro fantasia, i loro sogni, per insegnarci a non tenere la testa bassa, nemmeno quando è buio”.

Queste parole mi sembrano particolarmente appropriate per la situazione che stiamo vivendo. Abbiamo troppo spesso tenuto la testa bassa, concentrati sulle piccole beghe quotidiane, sulle dispute associative, sulle rivendicazioni di forma più che di sostanza. È tempo di alzare lo sguardo, di guardare alle stelle, di immaginare cosa potrebbe diventare la nostra professione se avessimo il coraggio di rifondare la formazione su basi nuove e solide.

La fame di scoperte di cui parla Mario Calabresi deve diventare anche nostra: fame di nuove competenze, di nuovi strumenti culturali, di nuove visioni professionali.
Solo così potremo trasformare l’amministrazione di condominio da un’attività spesso improvvisata e sottovalutata in una vera professione, riconosciuta e rispettata per il valore che sa creare.

Le stelle sono lì, accese per guidarci. Sta a noi decidere se continuare a tenere la testa bassa o se finalmente alzare lo sguardo e intraprendere il cammino verso una professione degna di questo nome. Un cammino che deve necessariamente passare attraverso una rifondazione profonda della formazione, perché senza cultura non c’è professione, senza formazione seria non c’è futuro.

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Di Giuseppe Rigotti, Sociologo del lavoro e dell’Organizzazione, direttore della BMSCHOOL
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