Gestione condominiale e amministratore di condominio: due concetti distinti ma complementari

Nel linguaggio comune, spesso i termini “gestione condominiale” e “amministratore di condominio” vengono utilizzati come se fossero sinonimi. In realtà, rappresentano due concetti distinti, seppur strettamente connessi. Capire la differenza tra i due è fondamentale per tutti coloro che vivono in condominio, ma anche per gli operatori del settore.

Questo aiuta spesso anche ad evitare polemiche interne dato che diventa più chiara quale sia la reale operatività dell’uno, compiti, obblighi etc etc.

Cosa si intende per “gestione condominiale”?

La gestione condominiale è un concetto più ampio e complesso rispetto alla sola figura dell’amministratore. Con esso si intende l’insieme delle attività, delle responsabilità, delle risorse e dei processi necessari a garantire il funzionamento, la conservazione e la valorizzazione del condominio, inteso come entità collettiva.

Essa comprende:

• La gestione amministrativa e contabile (bilancio, ripartizione delle spese, riscossione dei contributi, tenuta dei registri);
• La gestione tecnica e manutentiva (interventi ordinari e straordinari, gestione dei fornitori, sicurezza degli impianti);
• La gestione giuridico-legale (rapporti con i condomini, convocazione delle assemblee, contenziosi, rispetto del regolamento condominiale e della normativa vigente);
• La gestione relazionale e comunicativa, sempre più centrale in contesti abitativi complessi (mediazione dei conflitti, comunicazioni efficaci, trasparenza).

In sintesi, la gestione condominiale è un processo multidimensionale che può essere affidato a uno o più soggetti (persona fisica, studio professionale, società), che si avvalgono anche di figure complementari (consulenti tecnici, legali, fiscalisti, manutentori, ecc.).

Chi è l’amministratore di condominio?

L’amministratore di condominio, disciplinato dagli articoli 1129 e ss. del Codice Civile e dal D.M. 140/2014 in tema di formazione e requisiti, è invece il soggetto che riceve formale incarico dall’assemblea condominiale per rappresentare legalmente il condominio e curarne l’amministrazione.

Il suo ruolo rientra dunque nella più ampia attività di gestione condominiale, ma non la esaurisce. Insomma, la gestione condominiale è solo una parte delle attività che può compiere un amministrazione di condominio.

L’amministratore è una figura professionale con precisi obblighi di legge:

• Eseguire le delibere assembleari;
• Curare la tenuta del registro dei verbali, dell’anagrafe condominiale e della contabilità;
• Redigere il rendiconto annuale;
• Curare i rapporti con i fornitori e i pubblici uffici;
• Vigilare sul rispetto del regolamento condominiale.

È importante sottolineare che la qualità della gestione condominiale dipende dalla competenza e dall’organizzazione dell’amministratore, ma anche dalla partecipazione attiva dei condomini e dalla presenza di strumenti tecnologici e gestionali adeguati.

Esempio pratico: quando la distinzione fa la differenza

Immaginiamo un condominio con impianto di riscaldamento centralizzato, autorimessa, ascensore, aree verdi comuni e oltre 40 unità immobiliari.

• La gestione condominiale di questo stabile richiede: controllo delle scadenze della manutenzione periodica, verifica della conformità normativa degli impianti, pianificazione degli interventi straordinari (es. rifacimento facciate), gestione del bilancio, confronto con i condomini per la programmazione delle spese, utilizzo di software gestionali per ottimizzare i flussi informativi;
• L’amministratore di condominio sarà il soggetto che coordina tutto questo, ma potrebbe avvalersi di un team di lavoro (segretaria, contabile, tecnici esterni) o di una società di servizi. L’efficacia della gestione complessiva dipenderà non solo dal suo operato, ma anche dalla sua capacità di pianificazione, delega, comunicazione e mediazione.

Pertanto, la gestione condominiale è un processo complesso e multidisciplinare, mentre l’amministratore è la figura professionale incaricata di attuarla. I due concetti sono complementari ma non sovrapponibili: un buon amministratore è indispensabile per una gestione efficace, ma la qualità della gestione va oltre la sua sola figura, richiedendo organizzazione, visione manageriale, strumenti adeguati e un rapporto sano con i condomini.

“Un amministratore è il regista, ma la gestione condominiale è l’intero spettacolo: dalle luci alla scenografia, fino al rapporto con il pubblico.”

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di Battista Praino Amministratore 
direzionerivista@condominiozeroproblemi.it