B&B e affitti impazziti. Come il Giubileo ha stravolto l’immobiliare a Roma

Le abitazioni per turisti spuntano come funghi in ogni quartiere, periferia compresa, sottraendo case al mercato degli affitti residenziali i cui prezzi sono alle stelle. Cosa succederà nei prossimi mesi?

Il Giubileo rappresenta sempre un momento cruciale per Roma, attirando ingenti investimenti e un grande afflusso di pellegrini. Con il Giubileo del 2025 che si apre in queste settimane, è naturale chiedersi quale impatto avrà sul mercato immobiliare della Capitale. Come si evolverà il mercato degli affitti brevi e quali opportunità e sfide si prospettano per investitori e residenti? La storia ci insegna che eventi di questa portata possono trasformare profondamente il tessuto urbano, creando sia nuove opportunità economiche che sfide legate alla sostenibilità e alla disponibilità di alloggi. 

Gli eventi internazionali come le Olimpiadi di Londra del 2012 e quelle appena concluse di Parigi del 2024 offrono lezioni importanti sull’impatto economico che simili manifestazioni possono generare. A Londra, durante le Olimpiadi del 2012, il mercato degli affitti brevi è cresciuto del 35% nei quartieri olimpici, mentre le richieste di prenotazione sono aumentate del 695% rispetto all’anno precedente, con un significativo incremento dei prezzi e una riduzione della disponibilità di alloggi a lungo termine. A Stratford, il quartiere olimpico, la riqualificazione ha portato a uno sviluppo residenziale e commerciale notevole, anche se non tutti gli obiettivi di housing sociale sono stati raggiunti. Molti progetti di edilizia popolare sono stati ridimensionati, lasciando spazio a sviluppi privati di lusso.

Parigi, invece, ha visto una crescita del 30% degli affitti brevi per le Olimpiadi del 2024, con ingenti investimenti in infrastrutture e riqualificazione urbana. Tuttavia, l’alta domanda ha incontrato difficoltà dovute ai prezzi gonfiati, portando a una crescita delle prenotazioni inferiore alle aspettative. Molti residenti hanno criticato l’impatto delle Olimpiadi sulla città, lamentando l’aumento del costo della vita e la difficoltà a trovare alloggi a prezzi accessibili. Questo scenario potrebbe ripetersi anche a Roma durante il Giubileo del 2025? 

IL MERCATO A ROMA

Il mercato degli affitti turistici a Roma è già in forte crescita, con oltre 34.000 annunci attivi solo su Airbnb a novembre 2024 (di cui il 73% sono appartamenti interi) secondo i dati di Inside Airbnb, piattaforma che da anni studia l’impatto degli affitti a breve termine. Questa espansione ha un impatto diretto sui valori immobiliari e sulla disponibilità di alloggi per i residenti. La continua crescita degli affitti brevi sta trasformando interi quartieri, non solo nel centro storico, rendendo sempre più difficile per le famiglie e i residenti a lungo termine trovare soluzioni abitative adeguate. Per dare un’idea nel solo quadrante Prenestino-Centocelle gli immobili su Airbnb sono passati da 1.280 a 1.627 solo fra aprile e ottobre 2024. Si tratta di un incremento di quasi il 30% dell’offerta in 7 mesi, in linea con un trend generale.

La competizione tra affitti brevi e affitti a lungo termine si è intensificata, e questo ha portato a un aumento dei prezzi degli affitti in generale, lasciando molti residenti in difficoltà e spingendo alcune famiglie a cercare soluzioni in aree più periferiche o fuori città.

A giugno 2024, il prezzo medio per notte degli affitti brevi a Roma era di circa 216 euro (AirDNA), con un incremento del 7,4% rispetto all’anno precedente e del 72,6% rispetto al 2019. Con un’occupazione media di 80 notti all’anno per annuncio, ciò si traduce in un’entrata media annua di circa 17.280 euro per ogni host. Questo rende gli affitti brevi una scelta finanziariamente attraente per molti proprietari, soprattutto considerando il potenziale di guadagno rispetto agli affitti a lungo termine.

Sebbene i ricavi lordi possano sembrare allettanti, è essenziale per i proprietari valutare attentamente la sostenibilità finanziaria di un B&B o casa vacanza a Roma, tenendo conto delle spese e delle responsabilità connesse. Una gestione oculata e una comprensione approfondita dei costi operativi sono fondamentali per garantire una redditività dell’investimento sostenibile.

Inoltre, è importante considerare le implicazioni fiscali e normative associate agli affitti brevi. Le autorità locali richiedono permessi specifici e l’adesione a regole particolari per operare legalmente nel settore degli affitti brevi. La mancata conformità a queste normative può comportare sanzioni significative e compromettere la redditività dell’investimento.

Infine, la gestione di un affitto breve richiede un impegno costante in termini di tempo ed energie. La comunicazione con gli ospiti, la gestione delle prenotazioni e degli imprevisti a qualsiasi ora, l’organizzazione delle pulizie e la manutenzione dell’immobile sono attività che richiedono attenzione e dedizione. Per coloro che non dispongono del tempo o delle competenze necessarie, potrebbe essere opportuno considerare l’affidamento della gestione a professionisti del settore, il che comporterebbe ulteriori costi da sottrarre ai ricavi lordi.

Consideriamo un esempio: un appartamento che genera 1.149 euro al mese lordi da affitti brevi, la cifra media riportata da Insiede Airbnb per chi affitta casa su questa specifica piattaforma a Roma (dati di novembre 2024). Dopo aver detratto le commissioni della piattaforma, le tasse e le spese di gestione (pulizie, manutenzione, fornitura biancheria, utenze) il reddito netto potrebbe anche dimezzarsi. Alla luce di queste spese, il reddito netto può risultare simile, se non inferiore, a quello di un affitto a lungo termine, specialmente se il proprietario non gestisce l’immobile in modo altamente professionale.

LE ALTRE POLITICHE IN EUROPA

Il mercato degli affitti brevi nelle principali capitali europee presenta dinamiche variegate, influenzate da fattori economici, turistici e normativi. A Parigi, il prezzo medio per notte degli affitti brevi è sceso del 3,6% rispetto all’anno precedente, attestandosi a circa 150 euro. A Londra, secondo dati recenti, una tipica proprietà in affitto breve registra un tasso di occupazione del 77% e un prezzo medio per notte di 248 sterline britanniche, generando un reddito annuo di circa 67.000 sterline britanniche.

Le differenze nei prezzi degli affitti brevi tra queste città possono essere in parte spiegate dalle diverse regolamentazioni in vigore. A Parigi, gli host sono tenuti a registrare la propria proprietà presso il municipio e possono affittare per un massimo di 120 giorni all’anno. Queste misure mirano a controllare l’offerta di affitti brevi e a preservare la disponibilità di alloggi per i residenti. A Londra, gli host possono affittare la propria proprietà per un massimo di 90 notti all’anno senza necessità di permessi aggiuntivi. Queste restrizioni sono state introdotte per bilanciare l’offerta turistica con le esigenze residenziali locali e per evitare l’eccessiva conversione di abitazioni in affitti brevi.

In altre città europee, come Amsterdam e Barcellona, sono state adottate misure ancora più restrittive. Amsterdam ha introdotto un limite di 30 notti all’anno per gli affitti brevi, richiedendo un permesso specifico per questo tipo di soggiorni. Barcellona, invece, ha adottato misure più restrittive, vietando l’affitto di singole stanze e implementando un rigoroso sistema di licenze. Queste città cercano di mitigare l’impatto degli affitti brevi sul mercato immobiliare residenziale e di preservare la qualità della vita dei residenti.

IL CONTESTO URBANISTICO E L’IMPATTO DEGLI ATTITTI BREVI A ROMA 

Circa il 59,9% degli host di Roma possiede più di un annuncio, indicando una gestione semi-professionale o aziendale degli affitti brevi.

Questa dinamica crea notevoli difficoltà per i residenti locali, che si trovano a fronteggiare una ridotta disponibilità di alloggi a prezzi accessibili. Le tensioni nei condomini e nei quartieri aumentano a causa del continuo flusso di turisti e del cambiamento nella composizione delle comunità. La vita di quartiere ne risente: le botteghe storiche e i servizi locali vengono spesso sostituiti da attività rivolte ai turisti, cambiando radicalmente la natura dei quartieri e allontanando i residenti a lungo termine.

I governi locali e nazionali devono gestire l’impatto del mercato degli affitti brevi per evitare che comprometta ulteriormente la disponibilità di alloggi a lungo termine per i residenti. La regolamentazione del settore è necessaria per garantire che il turismo non vada a scapito della qualità della vita dei cittadini.

I governi devono bilanciare gli interessi economici del turismo con la necessità di garantire un numero sufficiente di abitazioni per la popolazione residente. È necessario implementare politiche che incentivino l’offerta di affitti a lungo termine, come agevolazioni fiscali o contributi per i proprietari che scelgono di affittare a residenti piuttosto che ai turisti.

Il tetto al numero di attività ricettive extralberghiere è un tabù che andrà obbligatoriamente prima o poi affrontato se non vogliamo delle città a misura di turista con residenti forzati ad allontanarsi sempre più dalle aree centrali se non addirittura a spostarsi fuori città. Il consiglio comunale di Amsterdam, ad esempio, ha deciso a inizio 2024 che il numero di B&B e attività ricettive dovrà scendere del 30% in alcune aree. Quando una struttura chiuderà non sarà concessa un’altra licenza.

È importante sviluppare nuove aree della città per accogliere la domanda crescente di alloggi. Investire nella riqualificazione delle periferie e nella costruzione di nuove abitazioni potrebbe bilanciare l’aumento degli affitti brevi e garantire una maggiore disponibilità di alloggi a lungo termine. Questa strategia potrebbe alleggerire la pressione sul centro storico e portare sviluppo e servizi in aree meno sfruttate, migliorando la qualità della vita dei residenti.

La sfida principale sarà trovare soluzioni sostenibili che possano conciliare le esigenze di residenti, proprietari e settore turistico, preservando il carattere unico di Roma. Solo attraverso un equilibrio e una pianificazione consapevole sarà possibile garantire un futuro in cui il turismo prosperi senza soffocare la vita quotidiana dei cittadini.

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di Francesco Fasanella, avvocato LLM, Property Developer and Investor
f.fasanella@habitatinvestments.co.uk
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