Cosa serve per aprire un B&amp;B

Il termine B&B è spesso usato a sproposito come sinonimo per le strutture ricettive extra-alberghiere. In realtà è una tipologia molto ben definita che deve rispondere a regole ben precise, pena multe salate e chiusura.

Per aprire un B&B è necessario essere in possesso di alcuni requisiti di carattere soggettivo ed oggettivo, oltre a non aver riportato condanne. Per individuare i requisiti indispensabili per l’avvio dell’attività e per i necessari adempimenti, bisogna fare riferimento alle norme locali, le quali stabiliscono i requisiti urbanistici (edilizi, igienico-sanitari e di sicurezza), i requisiti minimi delle stanze, la superficie minima in rapporto ai posti letto e la presenza di alcuni arredi di base. Sempre le leggi regionali, poi, stabiliscono i limiti temporali alla permanenza degli ospiti e i periodi di chiusura.

Per aprire un b&b e ottenere la licenza occorre presentare al comune una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), per il tramite dello Sportello Unico per le Attività Produttive (SUAP). Nel caso di attività svolta in forma imprenditoriale la SCIA può essere presentata anche contestualmente alla Comunicazione Unica, presso il Registro Imprese della Camera di Commercio che a sua volta la presenterà al SUAP. Con la presentazione della SCIA l’apertura della struttura ricettiva è immediata.

I REQUISITI DELL’IMMOBILE

Prima di presentare la SCIA al Comune bisogna porre attenzione alle caratteristiche dell’appartamento da adibire a B&B. Queste variano da regione a regione: la struttura deve rispondere ai requisiti urbanistico-edilizi, igienico-sanitari e di sicurezza che solitamente si richiedono alle abitazioni e riguardano in particolar modo gli impianti elettrici, a gas e di riscaldamento Gli ospiti devono accedere alla loro stanza senza passare attraverso altre camere o servizi destinati ad altri ospiti. Superato un certo numero di posti letto, bisogna avere un bagno a uso esclusivo degli ospiti. Anche il bagno deve avere degli arredi base come lavabo, water, doccia, specchio, etc. La pulizia dei locali deve essere fatta quotidianamente e all’arrivo di ogni nuovo ospite, mentre il cambio della biancheria varia, ma solitamente deve avvenire almeno due volte a settimana.

A Roma ad esempio le camere dei B&B devono garantire superfici minime: almeno 9 metri quadri per una persona, 20 mq per due e 24 mq per tre, con arredi essenziali come letto, comodino, lampada e sedia a persona, oltre a armadio, specchio, presa elettrica e cestino per rifiuti. Il bagno dedicato agli ospiti deve comprendere water, bidet, lavabo, vasca o doccia, specchio, presa e chiamata di allarme, garantendo comfort e sicurezza durante il soggiorno.

LA PRIMA COLAZIONE

Come dice il nome stesso di queste strutture la prima colazione è sempre inclusa, ma le modalità di somministrazione variano in base alle regioni. In generale si possono servire solo prodotti non manipolati, fatta eccezione per la possibilità di scaldarli, perché il titolare del B&B non ha le autorizzazioni igienico-sanitarie per manipolare i cibi, ma con i dovuti adempimenti può servire prodotti realizzati personalmente.

FAMILIARE O IMPRENDITORIALE

I bed&breakfast si dividono in due grandi categorie: familiare e imprenditoriale. Quelli familiari sono strutture ricettive, derivate da una parte della propria casa (gestite da privati) e destinate all’ospitalità in modo occasionale. L’attività in questione non necessita di partita Iva o iscrizione nel registro delle imprese, per questo è prevista l’interruzione dell’attività per un certo numero di giorni, anche non consecutivi, stabiliti dalla propria regione. Di solito il titolare del B&B deve avere la residenza presso la struttura, ma in alcune regioni è accettata anche quella in altri immobili, l’importante è che sia vicino alla struttura ricettiva e che sia sempre reperibile. Nel Lazio ad esempio la residenza presso la struttura è obbligatoria e il proprietario deve riservarsi una stanza per sé che non può essere affittata (il numero massimo di ospiti per B&B nel Lazio è 8, si veda in proposito il regolamento regionale n.5 del 28.6.2023).

A prescindere dalle singole direttive, per aprire un B&B è obbligatorio richiedere la SCIA presentando la richiesta telematicamente, collegandosi al sito del Comune di riferimento o in modo cartaceo, presso lo sportello SUAP presentando: documento di identità, codice fiscale del titolare, ubicazione della struttura, numero di posti letto e come sono distribuiti, servizi igienici a disposizione degli ospiti, eventuali servizi aggiuntivi, periodo di aperture e chiusura dell’attività.

I CONTROLLI

Le autorità locali ispezionano le strutture per assicurarsi che siano in possesso delle necessarie autorizzazioni, che gli ospiti siano correttamente registrati e che la struttura sia conforme alle normative locali. In molti casi un controllo amministrativo può portare a un controllo fiscale soprattutto se l’attività di ricezione si riscontra essere abituale piuttosto che occasionale. Di conseguenza si potrebbe avviare una verifica fiscale per accertare la correttezza delle dichiarazioni fiscali e la necessità di una partita Iva se si tratta di un’attività che di fatto viene svolta in forma abituale, prevalente e non occasionale. In caso di controllo è necessario avere e presentare la Scia rilasciata dal Comune e la planimetria indicante le dimensioni delle stanze destinate agli ospiti, dei servizi e dei locali comuni. Infine è obbligatorio pubblicare sul sito web del B&B un’informativa sulla privacy che specifichi il motivo della raccolta dei dati personali degli ospiti, le modalità di trattamento e il periodo di conservazione.

CHI DEVE AVERE IL CIN

Con l’introduzione della recente riforma sulle locazioni brevi e le strutture extra-alberghiere in Italia, è stato imposto l’obbligo di mostrare il Codice Identificativo Nazionale (Cin) all’esterno della proprietà. Questa norma ha l’obiettivo di migliorare la trasparenza e la tracciabilità nel settore turistico, riducendo l’ospitalità irregolare e l’evasione fiscale. Il Cin è obbligatorio per tutte le strutture che offrono alloggi turistici a breve termine. Questo include le case vacanze, i Bed&Breakfast, gli affitti brevi (anche attraverso piattaforme come Airbnb o Booking) e le altre strutture ricettive temporanee. Insomma il Cin devono averlo tutti, anche chi non ha partita Iva e affitta ogni tanto un immobile o una stanza sui portali turistici.

COME OTTENERE IL CIN

Per ottenere il Cin basta accedere al portale dedicato del Ministero del Turismo utilizzando lo Spid o la carta d’identità elettronica del legale rappresentante dell’impresa o della persona fisica che gestisce l’attività ricettiva.

Una volta effettuato l’accesso, è necessario inserire i dati catastali degli immobili utilizzati come strutture ricettive (foglio, particella e subalterno).

Al termine della procedura viene rilasciato il Cin, che dovrà essere obbligatoriamente pubblicato in tutti gli annunci commerciali o promozionali ed esposto all’esterno dell’edificio.

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