Gli effetti delle strutture extralberghiere sui condomini

Il nostro Paese è luogo di incommensurabile bellezza. Già a partire dal XVIII secolo gli aristocratici europei intraprendevano un viaggio, il “Gran Tour” che aveva come meta prevalentemente l’Italia, ove si poteva ammirare l’alta valenza artistica dei beni architettonici, pittorici e paesaggistici presenti. Nella stratificazione storica che rendeva riconoscibili elementi di varie epoche, da quelle della Magna Grecia a quella dii Roma antica, per poi contemplare le fasi successive medioevali, rinascimentali, manieristiche, barocche e neoclassiche, la narrazione svolta da artisti quali Wolfgang von Goethe, George Gordon Bryon, Stendhal e tanti altri, è la solida testimonianza del fascino che avvolgeva un Paese dove è ancora censibile il 65% del patrimonio artistico continentale ed il 5% su base mondiale dei luoghi protetti dall’UNESCO.

Attualmente vi è una forte pressione turistica, data anche dalla diversificazione dell’offerta ricettiva. Il sorgere di attività extralberghiere, facilitate dalle leggi regionali che non ravvedevano il cambio di destinazione d’uso da unità immobiliare residenziale a B&B, affittacamere o case vacanze, ha comportato l’effetto del cambiamento del tessuto sociale nei centri storici. La facilitazione riguardante tali attività, ha favorito la migrazione degli originari abitanti verso luoghi semicentrali e periferici, data la potenzialità di un reddito diretto o proveniente dall’esercizio affidato a soggetti terzi.

Se la questione la si vede sotto il profilo degli effetti negativi, essi si manifestano nella proliferazione incontrollata di esercizi dedicati alla ristorazione, depauperazione delle attività artigianali storiche ed esercizi di vicinato, gestione dei rifiuti, difficoltà a trovare una casa in affitto e quant’altro.

Se il tessuto storico soffre, quali sono gli effetti che subiscono direttamente i pochi abitanti rimasti nei centri storici? Nel caso di Roma, diverse rilevanze sono state evidenziate dai comitati di quartiere e, in senso più specifico sollevate dalle associazioni degli amministratori di condominio.

Al senso di disagio che si avvisa con la circolazione di soggetti non residenti all’interno dell’edificio, potrebbe inserirsi quello dell’insicurezza determinata dal fatto che tra gli ospiti potrebbero inserirsi dei malintenzionati.  A ciò va poi aggiunto il quesito su quanto incidono sulle spese condominiali, le attività extra-alberghiere. La domanda che ci si pone è lecita, in quanto con il subentro di tali attività nel condominio, si perde la proporzione omogenea della ripartizione dei relativi costi.

In merito a tale argomento vi è letteratura giuridica scritta da sentenze oramai emesse, dato il fondamento determinato dall’articolo 1123 del codice civile che incide sulla ripartizione delle spese: “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”. Qualora ci si trovasse in una condizione di “eterogeneità” degli usi delle unità immobiliari, di seguito lo stesso articolo di c.c. recita: 

“Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.”.

Ovviamente le sentenze emesse in merito ala diversificazioni dei costi condominiali dovuti alle attività extralberghiere non sono mai state pacifiche, date le resistenze operate dai gestori di esse, tuttavia il conflitto si potrebbe in parte lenire se essi limitassero gli aspetti negativi determinati dalla maggiore usura delle parti comuni, quali ascensori e scale, rumorosità, pregiudizio della sicurezza e privacy.

Altro aspetto rilevante è la sicurezza impiantistica. Sovente si assiste a sinistri dovuti ad una dissennata installazione di impianti esclusivi che determinano scoppi da saturazione di gas metano, decessi da presenza di idrossido di carbonio o scariche accidentali da corrente elettrica, all’interno degli appartamenti destinati alla ricezione extralberghiera. L’amministratore poco può fare nella sfera privata, ma ha comunque il dovere di mantenere in ordine ed efficienza l’impiantistica comune. Se si verificano sovraccarichi di essi determinati, ad esempio, da una eccessiva creazione di nuovi bagni all’interno degli appartamenti o uso di impianti di sollevamento e quant’altro, ha l’obbligo di rivalersi sui proprietari esclusivi per la frequenza delle manutenzioni sulle parti comuni e dei danni che esse possono subire disgraziatamente se provenienti da parti esclusive mal condotte.

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di Domenico Sostero, architetto
domenico.sostero@gmail.it