CEDOLARE SECCA E LOCALI CONDOMINIALI

Cedolare secca sugli affitti, cosa dice il chiarimento dell’Agenzia delle Entrate sui contratti stipulati tra un condominio e una persona fisica (non a scopo di lavoro). 

Nel contratto in cui il conduttore è il condominio, il locatore, persona fisica, può optare per il regime agevolativo della cedolare secca. In relazione a un contratto di affitto della casa destinata al portiere, stipulato con un condominio, il locatore persona fisica, che non esercita attività di impresa, o di arti e professioni, può optare per il regime della cedolare secca, mediante presentazione del modello Rli entro il termine di trenta giorni dalla data del subentro al contratto di locazione in essere. Questo quanto precisato dall’Agenzia delle Entrate a seguito interpello presentato da un contribuente che intendeva acquistare un appartamento di categoria catastale A/2, al momento locato ad uso abitativo, ai sensi dell’articolo 2, comma 1, legge n. 431/1998, destinato al custode del condominio che lo utilizza come abitazione principale propria e del suo nucleo familiare. 

L’istante ha posto il quesito se, a seguito della stipula del contratto di compravendita e dovendo subentrare al contratto di locazione in essere, intendendo esercitare l’opzione per la “cedolare secca” e comunicando tale circostanza al conduttore, tale regime possa essere applicato anche per il contratto in cui egli subentra nella posizione di locatore, il cui conduttore è un condominio. 

L’Agenzia delle Entrate, circa la possibilità del locatore di optare per la “cedolare secca”, ha richiamato la norma che ha introdotto il regime agevolativo. Il regime agevolativo è stato introdotto con l’art. 3 del Dlgs n. 23 del 2011 . 

Sull’argomento l’Agenzia delle Entrate è intervenuta con proprie circolari, in particolare, con la circolare n. 26/2011, con cui ha precisato che la possibilità di optare per il regime facoltativo “cedolare secca” è riservata alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate, che non agiscono nell’esercizio di un’attività di impresa, o di arti e professioni. 

Il regime si applica in relazione a immobili a uso abitativo, censiti nel catasto dei fabbricati nella tipologia abitativa (categoria catastale A, escluso A/10) o per i quali è stata presentata domanda di accatastamento in detta tipologia abitativa, locati per finalità abitative e relative pertinenze. 

L’opzione esercitata dal locatore esplica effetti anche nei confronti del conduttore, che non è più tenuto, per il periodo di durata dell’opzione, al versamento dell’imposta di registro sul contratto di locazione concluso. Ha chiarito inoltre che, per l’applicazione del regime, “occorre tenere in considerazione anche l’attività del conduttore”, poiché sono esclusi i contratti conclusi con conduttori che svolgono attività di impresa o di lavoro autonomo, anche se gli immobili vengano utilizzati per esigenze abitative dei propri collaboratori o dipendenti. Sono, invece, compresi nell’ambito applicativo della cedolare secca, i contratti conclusi con enti pubblici o privati non commerciali, purché risulti dal contratto la destinazione degli immobili a finalità abitative. 

L’Agenzia delle Entrate è intervenuta ancora con la circolare n. 12/2016 ribadendo l’esclusione dal regime agevolativo, degli immobili adibiti all’esercizio di un’attività d’impresa o di lavoro autonomo. Nel caso in esaminato il conduttore è un condominio che non esercita attività di impresa, o di arti e professioni e l’immobile oggetto di locazione è “destinato al custode del condominio che lo utilizza per abitazione principale propria”. 

In considerazione di quanto sopra, l’Agenzia ha ritenuto che l’istante, locatore persona fisica non agendo nell’esercizio di un’attività di impresa, o di arti e professioni, possa optare per il regime della cedolare secca. L’Agenzia ha concluso precisando che “il trasferimento per atto tra vivi della proprietà di un immobile locato comporta il subentro nella titolarità del contratto di locazione senza soluzione dello stesso, non sussiste alcun obbligo di stipulare un nuovo contratto e, quindi, l’istante può optare per la cedolare secca mediante presentazione del modello Rli entro l’ordinario termine di trenta giorni decorrente dalla data del subentro. 
© Riproduzione riservata 

di Francesca Bonanata, commercialista 

studiobonanata@gmail.com