RISTRUTTURATE CASA? OCCHIO AL CALCOLO DELL’IMU

La rendita di un immobile su cui si calcola l’Imu può variare d’ufficio, come spesso accade a Roma, ma può essere causata anche da lavori effettuati dal proprietario che impongono di rivedere il calcolo dell’imposta in corso d’anno.

Il calcolo dell’Imu

Per i fabbricati dotati di rendita catastale la base di calcolo per l’Imu si ottiene partendo dalla rendita catastale iscritta al 1° gennaio dell’anno di riferimento. Questa deve poi essere rivalutata del 5% e moltiplicata per i seguenti coefficienti:

160 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale A e nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, con esclusione della categoria catastale A/10;

140 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale B e nelle categorie catastali C/3, C/4 e C/5;

80 per i fabbricati classificati nella categoria catastale D/5;

80 per i fabbricati classificati nella categoria catastale A/10;

65 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale D, ad eccezione dei fabbricati classificati nella categoria catastale D/5;

55 per i fabbricati classificati nella categoria catastale C/1.

Ad esempio: per un fabbricato di categoria catastale A/2 con rendita iscritta in catasto al 1° gennaio 2023 di 650 euro, la base imponibile IMU si otterrà della seguente operazione (650,00 x 1,05) x 160, ossia 109.200 euro. La base imponibile – da ragguagliarsi alla percentuale e ai mesi di possesso dell’immobile durante l’anno – tenendo conto che, si computa l’intero  mese  se il possesso si è protratto per più di 15 giorni – sarà il dato su  cui applicare l’aliquota Imu prevista per tale categoria di immobile.

Variazione della rendita in corso di anno.
L’Imu è dovuta per anno solare e, come anticipato, in base alla percentuale e ai mesi di possesso, quindi, il tributo è dovuto dal contribuente possessore (proprietario, usufruttuario, ecc.) in funzione alla percentuale di possesso ed ai mesi di possesso.

Potrebbe accadere che durante l’anno d’imposizione avvenga una variazione di rendita catastale dell’immobile oggetto di tassazione perché  sono stati effettuati importanti  lavori di ristrutturazione che hanno portato a tale conseguenza, oppure perché c’è stato un accertamento d’ufficio che ha rilevato una rendita più elevata di quella che era iscritta in catasto.

Come comportarsi allora per il calcolo dell’imposta per l’anno corrente? Occorrerà considerare la nuova rendita solo dall’anno successivo oppure tenere in considerazione la variazione sin da subito? 

Il legislatore espressamente sancisce che le variazioni di rendita catastale intervenute in corso d’anno, a seguito di interventi edilizi sul fabbricato, incidono sul calcolo dell’Imu. 

Ecco un elenco di lavori che se effettuati mutano il calcolo dell’Imu nel corso dell’anno:

Frazionamento o fusione di unità immobiliari;

Realizzazione di un secondo bagno;

Costruzione di un armadio a muro;

Montaggio di una veranda;

Richiesta cambio di destinazione d’uso, trasformando ad esempio parte del soggiorno in cucina;

Recupero del sottotetto e trasformazione in mansarda;

Creazione di solai e soppalchi.

Questi lavori producono effetti dalla data di ultimazione dei lavori o, se antecedente, dalla data di utilizzo, ne consegue che, se ad esempio, a seguito di lavori di ristrutturazione il fabbricato nel 2023 cambia rendita con data ultimazione lavori 18 maggio 2023, ai fini del calcolo Imu, per 5 mesi (gennaio – maggio) occorre considerare la rendita come risultante in catasto al 1° gennaio, mentre per i restanti 7 mesi (giugno – dicembre) occorrerà considerare ai fini del calcolo del tributo la nuova rendita.

Nulla sembra prevedere riguardo il caso in cui la variazione della rendita avvenga d’ufficio, in tal caso, dunque, vale la disposizione generale secondo cui la rendita da prendere a riferimento per l’anno d’imposizione è sempre quella risultante iscritta al catastalo al 1° gennaio dello stesso anno. La nuova rendita accertata e variata d’ufficio andrà presa, invece, a riferimento per l’anno d’imposizione successivo.

Nel caso in cui il  Comune proceda, per sua iniziativa, alla revisione delle zone catastali, è possibile che vada a determinare una variazione della rendita catastale.

L’assessorato di riferimento del Comune deve comunicare i cambiamenti al proprietario dell’immobile e, ad ogni modo, le variazioni hanno efficacia dal primo gennaio successivo a quello di notifica:

In caso di mancata notifica nell’anno in corso, la nuova rendita si applica a partire dall’anno successivo;

In caso di notifica dopo la scadenza dell’acconto, l’Imu si paga sulla base della vecchia rendita catastale.

di Francesca Bonanata, commercialista
studiobonanata@gmail.com