Rottamazione quinques per condomìni, come funziona

In arrivo la rottamazione quinqes con la manovra 2026. Cosa si può rottamare? Date, imposte e rateizzazioni di cui i condomìni possono usufruire dal 2026 sugli arretrati non pagati.

Quando si parla di debiti fiscali, il pensiero corre subito a cittadini e imprese. Raramente si pensa però al condominio, che pur non essendo una società è dotato di codice fiscale e opera come sostituto d’imposta. Ciò comporta obblighi fiscali precisi in capo all’amministratore e la possibilità, in caso di inadempienze, di ricevere cartelle esattoriali dall’Agenzia delle Entrate–Riscossione (AdER). La rottamazione quinquies, inserita nel disegno di legge di Bilancio 2026 approvato dal Consiglio dei Ministri, rappresenta la nuova misura statale di definizione agevolata dei debiti fiscali affidati all’Agenzia delle Entrate-Riscossione (AdER).

Rispetto alle precedenti anticipazioni emerse nel 2025, il testo approvato introduce parametri diversi e più selettivi, ma conserva un elemento positivo: nessun anticipo obbligatorio, rendendo l’accesso alla sanatoria immediatamente più sostenibile per molti soggetti debitori, inclusi i condomini che hanno cartelle esattoriali intestate al loro codice fiscale. L’entrata in vigore della misura dipenderà dall’approvazione parlamentare della legge di Bilancio 2026, prevista entro dicembre 2025. Tuttavia, sulla base del testo licenziato dal Governo, i termini operativi sono già stati fissati, con:

a) Scadenza per l’adesione telematica: 30 aprile 2026;

b) Pagamento della prima rata o del saldo in unica soluzione: 31 luglio 2026;

c) Chiusura della rateizzazione massima: 31 maggio 2035 (in caso di 54 rate bimestrali)

Quali imposte deve versare un condominio. Gli obblighi fiscali del condominio: perché può avere cartelle esattoriali da “rottamare”.

Ma andiamo per gradi, prima di affrontare la nuova definizione agevolata analizziamo quali sono le imposte che deve versare un condominio. È utile chiarire un aspetto spesso sottovalutato: il condominio non è una società, ma per il fisco è un sostituto d’imposta e come tale ha precisi obblighi fiscali che ricadono sull’operato dell’amministratore.

Tra i principali adempimenti troviamo:

a) il versamento della ritenuta del 20% sui compensi ai professionisti, come amministratori di condominio, avvocati e consulenti tecnici;

b) l’applicazione e il successivo versamento della ritenuta del 4% sui corrispettivi pagati alle imprese che eseguono lavori o servizi (dalle manutenzioni all’ascensore, dalle pulizie al giardinaggio);

c) gli obblighi contributivi per il personale condominiale, compresi INPS e INAIL se il condominio assume direttamente un portiere o un custode;

d) il pagamento della TARI sugli spazi comuni, come portinerie, sale assemblee o locali tecnici, non ricadenti nelle superfici direttamente riferibili alle singole proprietà;

e) l’IMU, solo nel caso in cui il condominio sia proprietario di un bene comune autonomo (ad esempio l’alloggio del portiere di proprietà condominiale);

f) la conservazione e presentazione annuale di modello 770, Certificazione Unica e versamenti F24, il tutto tramite un conto corrente condominiale, obbligatorio per legge al fine di garantire la tracciabilità delle movimentazioni.

Quando questi obblighi non vengono rispettati o risultano omessi nei versamenti, l’amministrazione fiscale può iscrivere a ruolo gli importi non versati, notificando la cartella esattoriale al codice fiscale del condominio stesso. Ed è proprio qui che diventa interessante valutare la possibilità di aderire alla rottamazione quinquies.

Quali debiti condominiali possono essere definibili con la rottamazione quinquies

La normativa interessa i debiti affidati all’AdER nel periodo compreso tra il 1° gennaio 2000 e il 31 dicembre 2023. Per il condominio, in concreto, possono rientrare nella sanatoria, le cartelle esattoriali relative a ritenute non versate, operate su compensi o appalti; i contributi INPS non corrisposti (solo se non derivanti da accertamenti); le sanzioni per violazioni del Codice della Strada di competenza statale (multe non locali/comunali); i tributi locali come IMU o TARI relativi a beni o aree comuni di proprietà del condominio, ma solo se il Comune o l’ente territoriale hanno deliberato una specifica adesione alla misura agevolativa.

Debiti espressamente esclusi dalla rottamazione quinquies sono i debiti derivanti da accertamenti fiscali per evasione, i contributi INPS richiesti tramite atto di recupero, i premi e debiti INAIL. Sono esclusi anche i soggetti che non hanno mai presentato dichiarazione dei redditi, i condomini già in regola con la rottamazione quater (salvo eventuali modifiche in emendamento) e i soggetti o condomini decaduti da precedenti rottamazioni per mancato pagamento.

Questa selezione, più rigida rispetto alle precedenti versioni, richiede un’attenta verifica preventiva della propria posizione debitoria. Piano di dilazione 2026: 54 rate bimestrali, interessi al 4% e minimo di 100 euro.

Una delle principali novità riguarda il piano di pagamento.

La rottamazione quinquies non prevede più un lungo sistema di 120 rate mensili (come ipotizzato nelle prime bozze del 2025), ma introduce un massimo di 54 rate bimestrali, distribuite per un periodo complessivo di 9 anni. Le scadenze per il 2026, anno di partenza della misura, sono fissate ai seguenti termini: il 31 luglio 2026 prima rata o pagamento del saldo integrale; il 30 settembre 2026 seconda rata e il 30 novembre 2026 terza rata;

Dal 2027 in poi, le rate avranno sei scadenze annuali (31 gennaio, 31 marzo, 31 maggio, 31 luglio, 30 settembre, 30 novembre). Altro elemento da considerare: a partire dalla seconda rata, il debito residuo sarà maggiorato di un interesse pari al 4% annuo. Le rate, inoltre, non potranno essere inferiori a 100 euro (sotto tale soglia il beneficio non è attivabile).

La decadenza dal beneficio: non più 8 rate, ma sole 2, senza tolleranza

A differenza delle previsioni iniziali del 2025, che lasciavano spazio a una decadenza “soft” dopo 8 rate omesse, la misura approvata si caratterizza per un’impostazione decisamente più rigida: il condominio o il contribuente perde tutti i benefici della sanatoria dopo solo 2 rate non pagate, anche non consecutive, senza alcun periodo di tolleranza di 5 giorni (prima presente nella rottamazione quater).

Inoltre, la decadenza è automatica in caso di mancato versamento della prima rata o dell’ultima rata del piano. L’AdER tratterrà comunque le somme già pagate a titolo di acconto sul debito originario, che verrà riprofilato integralmente con sanzioni e interessi ripristinati. Questo punto è fondamentale soprattutto per i condomini, dove la decisione sull’adesione deve essere ponderata la sostenibilità dei flussi condominiale che l’ente dovrà garantire nel lungo periodo.

Tributi locali: per IMU e TARI serve una delibera comunale

Un’altra novità significativa è la gestione autonoma degli enti territoriali. Per debiti locali relativi a IMU, TARI o multe comunali riferite alle parti comuni, la rottamazione non sarà automatica, ma potrà essere attivata solo se il Comune, la Provincia o la Regione deliberano formalmente la propria adesione alla definizione agevolata nel loro territorio.

In pratica, in tutta Italia si assisterà a un’applicazione a macchia di leopardo, con Comuni che aderiranno, Comuni che preferiranno la riscossione ordinaria e altri che potrebbero perfino affidare la gestione dei crediti a soggetti terzi come AMCO o simili società di recupero.

Esempio pratico per il condominio: ritenute non versate per 75.000 euro

Per capire l’impatto reale della misura, possiamo immaginare un condominio che abbia cartelle esattoriali per un debito di 75.000 euro, nato da ritenute non versate, affidate all’AdER prima del 31 dicembre 2023.

Secondo il perimetro approvato nel DDL 2026: Importo definibile: 75.000 euro(capitale senza sanzioni e mora), anticipo obbligatorio NON previsto, rate massime ammesse: 54 rate bimestrali da 1.389 euro circa, interessi del 4% dalla seconda rata, rata minima: 100 euro.

Decadenza beneficio: dopo due rate non pagate, senza tolleranza

In questo contesto, l’eliminazione del 5% di anticipo facilita l’accesso, ma la decadenza anticipata dopo sole due rate richiederà all’assemblea e all’amministratore di garantire liquidità certa e continuità nei versamenti, per non perdere il beneficio.

In sintesi, la rottamazione quinquies può essere una misura salvifica, ma solo se affrontata con metodo. Pertanto prima di deliberare l’adesione in assemblea condominiale, è indispensabile verificare l’eleggibilità dei debiti delle cartelle esattoriali, richiedere l’estratto di ruolo completo delle pendenze intestate al condominio; confrontare la convenienza economica tra saldo integrale (senza interessi) e rateizzazione (con interesse del 4%), pianificare i flussi di cassa condominiale con margine di sicurezza, monitorare costantemente le delibere degli enti locali per IMU e TARI su parti comuni.

L’amministratore, in qualità di “braccio operativo” del condominio, avrà il compito di presentare la domanda telematica entro aprile 2026, selezionare e scegliere il numero di rate (da 1 a 54), garantire i versamenti bimestrali indicate, infine aggiornare l’assemblea su scadenze e conferme normative.

La rottamazione quinquies 2026 apre uno scenario di possibile regolarizzazione delle cartelle esattoriali anche per i condomini, ma con accesso facilitato e mantenimento vincolato a regole più rigide. L’eliminazione dell’anticipo obbligatorio aiuta subito il condominio a entrare nella procedura, ma la vera sfida si giocherà sulla tenuta finanziaria nel tempo, dovendo evitare inadempienze che potrebbero far decadere il beneficio già dopo due soli mancati versamenti.

Con un’adeguata verifica preliminare e una strategia organizzata insieme a professionisti esperti in fiscalità condominiale, la misura potrà trasformarsi in un prezioso strumento per riportare ordine nei conti dello stabile e proteggere il patrimonio collettivo, evitando azioni esecutive sui conti comuni.

(Questo articolo è aggiornato alla discussione della manovra all’11 novembre 2025 sulla base del disegno di legge di Bilancio 2026 approvato dal Consiglio dei Ministri – disposizioni definitive subordinate all’approvazione parlamentare prevista entro dicembre 2025).

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