Smart city e valore immobiliare, lo studio Fiaip

Presentato a Milano lo studio realizzato insieme a Politecnico e Università di Padova sull’impatto immobiliare delle smart city

Quanto conta per un immobile in vendita trovarsi in una smart city? Ovvero usufruire di servizi tecnologici comunali, piattaforme digitali e sistemi integrati che di anno in anno stanno popolando le metropoli. Il tema riguarda molte città, non solo i grandi capoluoghi ed è oggetto di uno studio approfondito realizzato dal Centro Studi della Fiaip insieme al Politecnico di Milano e all’Università di Padova. Uno studio, presentato nei giorni scorsi nell’ambito del RE Italy Winter Forum 2026 e intitolato “Città Smart e qualità ESG: indicatori per il nuovo mercato immobiliare”, che vuole anche cercare di fotografare lo sviluppo delle città italiane in termini di digitalizzazione.

La ricerca ha messo in luce alcuni indici smartness, utilizzati sul piano globale e anche nel contesto italiano che attengono ad una varietà di profili riconducibili prevalentemente a 4 macroaree principali: amministrazioni e governo delle città, comunicazione, mobilità e ambiente. Sono queste per il Centro Studi Fiaip le direttrici che connotano oggi la trasformazione di una smart city nel Paese.

Secondo lo studio gli esempi di eccellenza italiana si collocano soprattutto nell’Italia settentrionale e riguardano i centri urbani medio-grandi connessi, ma raramente di dimensioni piuttosto estese, la cui mole probabilmente non giova alla sperimentazione. Per altro lo studio evidenzia come l’innovazione, spesso diversificata da realtà a realtà, si limita ad aree geografiche limitate, creando così disparità e diseguaglianze territoriali.

In testa ai ranking di eccellenza delle smart cities analizzate dal Centro Studi Fiaip, alcune città ‘full digital’ come Firenze, Milano, Bologna, Trento, Roma Capitale, Bergamo, Modena, Torino, Cagliari, Parma e molti altri Comuni digitalizzati che hanno già realizzato progetti di digitalizzazione amministrativa negli ultimi anni grazie ai fondi del PNRR.

“Secondo la visione dell’Unione Europea, la Smart City non si configura come una semplice evoluzione tecnologica del modello tradizionale di città, ma come una risposta di sistema alla complessità prodotta dall’urbanizzazione. La città intelligente – sottolinea la professoressa Alessandra Oppio, docente di Estimo e Valutazioni del Politecnico di Milano – integra soluzioni digitali e sostenibili per migliorare l’efficienza dei servizi, ridurre l’impatto ambientale e garantire elevati ed equi standard di qualità della vita. Nell’ambito della crescente digitalizzazione dei sistemi urbani, la questione del grado in cui osservatori immobiliari e database professionali integrino indicatori di “smartness” riveste un interesse crescente sia sul piano scientifico sia su quello operativo. La maggior parte dei sistemi informativi immobiliari oggi in uso continua a basarsi su set di dati tradizionali. Questo scarto tra innovazione scientifica e prassi operativa evidenzia una criticità strutturale: la transizione verso mercati immobiliari più trasparenti e coerenti con gli obiettivi europei di digitalizzazione richiede l’inclusione sistematica di informazioni sulla smartness nelle piattaforme di compravendita. In questo contesto si posiziona il modello di valutazione messo a punto dal Centro Studi FIAIP”.

Il Focus sul Comune di Milano presentato nel corso del Convegno, moderato dal giornalista Vincenzo Campo, ha evidenzaiato inoltre una correlazione positiva tra i livelli di smartness e i valori di mercato. Le aree con punteggio più elevato in termini di smartness tendono a presentare generalmente valori immobiliari più alti. In particolare, le zone centrali risultano essere le più servite e al contempo quelle con prezzi immobiliari più elevati. 

Nel caso di Milano, ad esempio, l’indice di smartness ha permesso di definire un framework multidimensionale solido, costruito su indicatori misurabili e georeferenziati in grado di descrivere il livello di “intelligenza urbana” di un contesto territoriale. L’’integrazione tra i criteri relativi alla mobilità, accessibilità, qualità dello spazio pubblico e presenza dei servizi ha prodotto mappe di valore aggregate che hanno restituito una rappresentazione efficace della smartness urbana. L’analisi dell’indice rispetto alle zone OMI e la successiva correlazione ai valori immobiliari hanno inoltre confermato come le aree con alti livelli di smartness coincidano spesso con aree ad elevata attrattività economica.

L’analisi della Smart City rispetto al fenomeno dell’Overtourism, turismo diffuso, residenzialità temporanea di qualità nel corso della presentazione del rapporto è stata dettagliata da Francesco La Commare, Vice Presidente Nazionale Vicario Fiaip che ha dichiarato: “Il turismo non è un problema. Il problema è quando manca una visione. Una Smart City non lavora per avere meno turisti, ma per avere un turismo migliore, più distribuito e più compatibile con la vita quotidiana dei residenti. Se il turismo si concentra sempre negli stessi luoghi aumentano i valori immobiliari, la residenza stabile viene sostituita con usi temporanei e si perdono i servizi di prossimità. Una Smart city deve saper offrire alternative, non solo centro storico, non solo alta stagione, non solo turismo mordi-e-fuggi ma offrire un turismo diffuso, residenzialità temporanea di qualità, studenti professionisti, lavoratori in mobilità. La Smart city, quindi, non riduce il turismo ma lo rende sostenibile, distribuito e compatibile con l’abitare, ed in questo processo il ruolo del mercato immobiliare – e degli agenti immobiliari è fondamentale”.

LEGGI ANCHE
Prezzi delle case 2026: Milano la più cara, crescono Firenze e Catania