Che fine farà l’amministratore di condominio?

La notizia è passata quasi inosservata ma il 13 febbraio scorso il gruppo spagnolo Portik entra nel capitale di Estia S.p.A. per sostenere la crescita del leader nazionale nella gestione di condomini. Il Piano di investimenti è da 20 milioni di euro con l’obiettivo di arrivare a gestire ottomila condomini fino a fine 2029. Ma questa operazione, con cifre da capogiro, quali conseguenze porterà al mondo condominiale? Il Gruppo Portik è leader nella gestione immobiliare in Spagna, Portogallo e Messico e sbarca in Italia per acquisire il 51% di Estia S.p.A. e con la restante quota suddivisa tra gli attuali azionisti, la famiglia Garesio con circa il 44%, ed E.ON Italia, parte del Gruppo energetico tedesco, con circa il 5%. Il piano di crescita prevede un investimento complessivo da parte di Portik di circa 20 milioni di euro. L’obiettivo di Estia per il 2029 è di gestire in Italia circa ottomila condomini e 200 mila abitazioni attraverso crescita organica e acquisizioni per linee esterne (Giuliano Garesio confermato nel ruolo di CEO). Indubbiamente Estia S.p.a., oggi già la principale società di amministrazione condominiale in Italia, nel 2021 si consolida come primo polo italiano della gestione di condomini e punta a un ambizioso piano di crescita anche attraverso l’acquisizione di realtà imprenditoriali locali, studi di amministrazioni condominiali e aziende che lavorano nel mondo condominiale.

Giusto ricordare che Estia S.p.A. ha già attualmente in gestione oltre mille condomini per 20 mila unità abitative e opera attraverso una rete di cento risorse e uffici tra Torino, Milano, Roma, Udine, Reggio Calabria, Palermo e Catania, offrendo servizi diversificati e professionali tra gestione e consulenza immobiliare, brokeraggio assicurativo, servizi tecnici e intermediazione finanziaria. Mentre il gruppo Portik, leader nella gestione immobiliare in Spagna con Inmho, nel 2024 ha registrato 70 milioni di euro di fatturato, con una crescita del 50% rispetto all’anno precedente. Questa operazione rappresenta un passo strategico per rafforzare l’espansione internazionale della società, già consolidata nel 2023 con l’acquisizione di Loja do Condominio (Ldc) in Portogallo e All In One in Messico. Complessivamente, Portik ha in gestione 18 mila condomini tra Europa e America Latina per oltre 600 mila unità abitative, attraverso una rete di 122 uffici e 2 mila professionisti. L’acquisizione è stata supportata da KPMG e Ontier per il Gruppo Portik, mentre Estia è stata assistita da PedersoliGattai.

Ma alla luce di questi numeri, la domanda che molti amministratori si pongono è: ma l’amministratore di condominio che fine farà? Sicuramente l’evoluzione della professione, quella evoluzione mancata che ha già visto penalizzare la categoria che non riusciva ad ottenere un riconoscimento istituzionale, sarà quella di una coagulazione con società molto più importanti e più ricche che potranno offrire gli stessi servizi ma a costi più bassi. Questo è già avvenuto nel mondo del commercio quando le grosse catene commerciali hanno aperto grandi supermercati a discapito dei piccoli commercianti, che impotenti davanti a tanta concorrenza, hanno dovuto chiudere i battenti.

Se queste società sono così forti da garantire gli stessi servizi a prezzi molto più bassi per effetto della quantità, tanti studi di amministrazione condominiale saranno costretti a chiudere. La categoria degli amministratori di condominio si trova ancora una volta difronte a un bivio: professionisti o piccole aziende? E questo è quello che agita ormai da anni il mondo condominiale, diviso nelle proprie idee e privo di un progetto comune, dove le maggiori associazioni di categoria si sono affrontate e sfidate senza mai riuscire a ottenere risultati incoraggianti.

Ora tutto quel tempo perso nelle discussioni svanisce in un attimo con partner imponenti che comprano pacchetti di condomini saltando da plano la posizione dei singoli amministratori e delle relative associazioni. Lo ha detto chiaramente Giuliano Garesio, fondatore e Ceo di Estia: “Il nostro obiettivo è quello di sviluppare la nostra leadership nella gestione dei condomini in Italia in un settore dal forte potenziale di crescita che vale intorno all’8% del Pil”.

E i condomini che fine faranno? Dove andranno a sfogare tutti i loro problemi personali? Con chi potranno litigare in assemblea? E le assemblee dove si faranno? Sicuramente in lussuosi salotti di alberghi cinque stelle dove i costi lieviteranno all’inverosimile. Si perderà totalmente il contatto umano che già il COVID aveva distrutto e che negli ultimi mesi si stava riprendendo. Da questo momento in poi i condomini sappiano che dovranno attaccarsi ai telefoni per ore e ore e parlare con operatori di call center che in automatico risponderanno ai loro drammi di vita quotidiana.

E i costi condominiali a quanto lieviteranno? Sapranno i condomini che quello che luccica non è tutto oro ma dietro si nascondono società spietate disponibili solo alla speculazione sui loro interessi. Lo ha detto chiaramente Garesio: “Oltre allo sviluppo organico, il nostro piano prevede infatti una crescita per linee esterne, attraverso la partecipazione di realtà che vogliano far parte di un gruppo solido e attrezzato, in grado di fornire tutti i supporti necessari per la gestione ordinaria, ma anche di tematiche estremamente tecniche e complesse, come l’ammodernamento dei condomini e l’efficientamento energetico richiesti dall’Unione europea, che richiedono consulenza professionale e competenze specifiche”.

E le associazioni che fine faranno? E i presidenti? E i corsi? Il DM 140? La legge 220? Tutto ciò che il legislatore ha pensato per il mondo condominiale evapora in una incandescente nuova era. Aggiunge Garesio: “Rispetto ad altri paesi europei, come Francia e Spagna, il nostro mercato è ancora molto frammentato, con oltre 250 mila operatori, ed è quindi pronto per un consolidamento basato su un modello di servizio efficiente, trasparente e digitalizzato”.

Ma il legislatore a sua volta è pronto alla svolta? È in grado di calcolare questi effetti sulla popolazione condominiale? Ha previsto strumenti o argini che possano contenere questa nuova ondata? Difficile pensarlo per i motivi di cui sopra (oltre quarant’anni per lanciare una legge della cd riforma inutile e sballata). Ma nessun problema ha detto Jorge García Alía (Ceo del Gruppo Portik): “Come accaduto nella penisola iberica, Estia e l’Italia hanno un grande potenziale e siamo convinti che, grazie all’esperienza di entrambi, saremo in grado di guidare ulteriormente questa trasformazione, offrendo soluzioni che non solo migliorano la gestione delle comunità, ma superano anche le aspettative dei proprietari e aprono le porte a nuovi servizi”.

E qui ritornano in auge le associazioni di categoria che, difronte a questo fenomeno globalizzante, potrebbero lanciare le migliori idee per contenere i danni di una perdita di professionalità e umana senza precedenti. Sarà questo il momento in cui il Legislatore, svegliandosi dal suo torpore in materia, potrebbe considerare l’ipotesi di ascoltare tutto quel mondo di associazioni di categoria che il DM 140/2014 ha prodotto per poter giungere a una decente riforma del condominio.

Solo le associazioni potrebbero incidere sul contenimento di un fenomeno storico che potrebbe portare al confino tutto un mondo che ha vissuto sui pianerottoli, negli androni, negli studi degli amministratori un po’ di tenera e vera vita quotidiana.