Il “condono” per le opere prima del 1967 e le novità edilizie 2026

Non si tratta di una sanatoria o condono ma di un intervento su alcuni vuoti lasciati dal decreto “salva casa”. Vediamo con l’aiuto di un esperto le modifiche al Testo Unico Edilizia.

In forma scorretta, molte fonti di informazione divulgano la notizia che è in arrivo un nuovo condono edilizio, riferendo tale notizia al disegno di legge approvato dal Consiglio dei Ministri il 4 dicembre scorso, con il quale si conferisce delega al Governo, nell’arco temporale di dodici mesi, di intraprendere un nuovo percorso per il riordino e lo snellimento delle procedure edilizie ordinarie, già disciplinate dal Testo Unico Edilizia Dpr 380/2001 e risolvere alcuni nodi irrisolti in tema di condono edilizio.

Da qui, a dire che si sta parlando di un nuovo condono tout court, rivela scarsa conoscenza del tema e diffonde delle “fake news” che possono confondere le idee al cittadino che attualmente, inconsapevolmente o meno, si trova in condizione di difetto rispetto alla legittimità edilizia del suo bene immobiliare, o alternativamente indurre riprovazione a chi ha sempre rispettato le regole.

Pertanto, a parte le varie considerazioni sull’etica in tema di divulgazione giornalistica delle notizie e dell’affollamento dei vari blog e dei parei elargiti da professionisti “in rete” sul tema, è bene fare chiarezza sui contenuti del disegno di legge in questione.

LE NOVITÀ EDILIZIE DEL 2026

Ai fini di una migliore comprensione, è bene spiegare cosa è il “Testo Unico Edilizia” Dpr  380/2001:

è il principale riferimento normativo che regola l’attività edilizia, sia in tema di manutenzione e ristrutturazione del patrimonio edilizio esistente che di quello di nuova costruzione. Esso disciplina le procedure di livello ordinario che vanno dalla CILA, la comunicazione inizio lavori asseverata per opere di manutenzione straordinaria, tipo spostamento tramezzi o frazionamento, o tramite SCIA per interventi di livello maggiore, anche interessando parti strutturali dell’unità immobiliare o cambi di destinazioni d’uso rilevanti e non. Tutto ciò detto in breve, in quanto le casistiche d’intervento e le tipologie d’intervento sono molto diversificate e non riassumibili in un semplice breviario.

Con l’introduzione del decreto cosiddetto “Salva Casa” (Dl 69/2024) il Testo Unico Edilizia è stato aggiornato rispetto ad alcuni aspetti riguardanti la sanatoria di alcune difformità edilizie minori che si fossero verificate entro tolleranze costruttive ed esecutive rispetto al titolo edilizio originario, espresse in percentuale rispetto alla superficie assentita dell’edificio.

Tuttavia rispetto a tale argomento sono rimasti insoluti alcuni nodi procedurali e, tra l’altro, il “Salva Casa” dava facoltà alle Regioni di apportare eventuali modifiche a tale “legge Quadro”, sicché vi è stato il succedersi di adattamenti da parte degli enti locali che hanno particolareggiato l’applicabilità di quanto disposto a livello statale.

Spiegata quindi la situazione pregressa, uno degli scopi del disegno di legge del 4.12.2025, è quello di semplificare ulteriormente le procedure, ma di sostituirle completamente alla luce di una nuova concettualità e lettura dell’intervento edilizio, ovvero non più letterali differenziazioni tra l’azione manutentiva, di ristrutturazione o di nuova costruzione, ma distinguendo con chiarezza :

• Gli interventi effettivi di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio (nuove costruzioni);
• Gli interventi di trasformazione del patrimonio edilizio esistente (vedi la rigenerazione urbana) ovvero tramite demolizione e ricostruzione;
• Gli interventi di adeguamento funzionale, che comprendono rinnovo impiantistico e di diverso uso dell’immobile;
• Gli interventi che non incidono su parti strutturali o prospetti;
• Gli interventi di manutenzione ordinaria e opere minori in edilizia libera.

Aspetti molto tecnici che, ad avviso di chi scrive, in qualche modo vanno a complicare ulteriormente procedure già codificate attualmente e “facilmente” gestibili da un tecnico esperto.

Tuttavia una ragione c’è. Gli attuali titoli autorizzativi in effetti vengono tacciati di una certa elasticità applicativa che ha fatto scaturire fenomeni distorti nel campo dello sviluppo e del mantenimento del patrimonio edilizio, come le vicende di cronaca sui grattacieli di Milano costruiti con una semplice SCIA hanno dimostrato.

Quindi quanto descritto è la parte prevalente del disegno di legge in questione in tema di semplificazione e ridisegno del Testo Unico Edilizia.

IL COSIDDETTO CONDONO ANTE 1967

C’è un brano del disegno di legge che recita: “…individuando procedure semplificate per la regolarizzazione degli abusi realizzati prima dell’entrata in vigore della legge 6 agosto 1967, n. 765; prevedere, laddove necessario, modalità di rilascio dei predetti titoli in sanatoria vincolate alla realizzazione da parte del proprietario o avente titolo degli interventi essenziali di messa in sicurezza dell’immobile o di adeguamento del medesimo alle inderogabili norme tecniche di costruzione”.

Ovvero, detto in parole povere: semplificare la regolarizzazione degli abusi realizzati prima dell’entrata in vigore della legge n. 765/1967, detta anche “legge ponte” introducendo la data spartiacque del primo settembre 1967, ma a precise condizioni con particolare riferimento agli aspetti strutturali.

Quindi è tutto qui il “nuovo condono” ventilato, senza pensare che di fatto dietro a quella data e quella legge, c’è tutto un mondo e che le interpretazioni allo stato attuale sono tantissime. Una su tutte è quella sulla legge stessa n. 765/1967. Essa pose l’obbligo della licenza edilizia sul tutto il territorio nazionale. Prima, in ambito agricolo o non urbano, si poteva costruire senza.

Ma ad esempio a Roma non era così da diversi anni prima della legge ponte, in quanto già era codificato il regime concessorio su grossa parte del suo territorio. Quindi a quale casistica di costruzioni si riferisce il disegno di legge, ad esempio, nel caso di Roma? Per esprimere un giudizio completo dovremo attendere l’iter attuativo della nuova norma che richiederà 12 mesi. Guardiamo con attenzione alle norme prima di esprimere giudizi fuorvianti su un tema così delicato come è la casa per ciascuno di noi.

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di Domenico Sostero, architetto
domenico.sostero@gmail.com