I diritti di chi abita in affitto in condominio

Chi è in affitto non è un condomino. Comprendere i propri diritti per non restare “ospiti” invisibili delle decisioni condominiali

Vivere in un condominio come conduttore significa condividere spazi, regole e costi con altri residenti. Eppure, spesso chi abita in affitto si sente “estraneo” rispetto alle decisioni che vengono prese in assemblea condominiale, pur dovendo contribuire alle spese comuni e rispettare deliberazioni che incidono direttamente sulla sua quotidianità: dall’orario di accensione del riscaldamento all’uso delle aree comuni, dalla gestione del servizio di portierato alla ripartizione dei consumi.

Comprendere quando e come il conduttore in affitto ha diritto a ricevere o consultare i verbali assembleari significa restituirgli una forma di trasparenza e di partecipazione reale alla vita condominiale. Questo articolo nasce per chiarire, con linguaggio semplice ma giuridicamente rigoroso, quali sono i limiti e le possibilità previste dalla legge per accedere ai verbali, in quali casi è possibile partecipare alle assemblee e come tutelare i propri diritti in modo efficace e rispettoso del ruolo dell’amministratore.

I diritti di chi abita in affitto in un condominio

Il punto di partenza è comprendere che il conduttore non è un condomino, ma è comunque un soggetto che detiene un diritto personale di godimento sull’unità immobiliare (art. 1587 e seguenti del Codice Civile). Questo significa che, pur non essendo titolare del diritto di proprietà, può esercitare alcuni diritti informativi e partecipativi nelle materie che lo riguardano direttamente.

In concreto:

• Il registro dell’anagrafe condominiale, previsto dall’art. 1130, comma 1 n. 6 del codice civile, deve contenere anche i dati dei titolari di diritti personali di godimento, cioè i chi abita in affitto;
  È quindi dovere del proprietario (locatore) comunicare all’amministratore i dati del proprio inquilino, affinché quest’ultimo risulti registrato e possa esercitare i suoi diritti;
• L’art. 1130-bis c.c., introdotto dalla riforma del condominio (legge 220/2012), stabilisce che i titolari di diritti reali o personali di godimento possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese. Tra tali documenti è compreso anche il registro dei verbali assembleari, che deve essere custodito e aggiornato dall’amministratore.

Chi abita in un palazzo a titolo di affitto, dunque, può chiedere di visionare o ottenere copia dei verbali delle assemblee se le deliberazioni riguardano aspetti che incidono sulle spese o sull’uso dei servizi comuni a cui egli contribuisce.

Esempi pratici

• Caso 1: l’inquilino di un condominio con riscaldamento centralizzato scopre un forte aumento dei costi. Può chiedere copia del verbale in cui l’assemblea ha deliberato la nuova ripartizione, per verificare la correttezza delle quote e dei criteri di calcolo;
• Caso 2: in un condominio viene deliberata la modifica dell’orario di accensione del riscaldamento. Chi abita nell’edificio in qualità di affittuario, non convocato, scopre di non poter più accendere il riscaldamento alle ore consentite in precedenza. Se non informato, può contestare la validità della delibera.

Pertanto, l’accesso del conduttore in affitto ai verbali non è automatico, ma dipende da due condizioni essenziali:

1. che sia formalmente registrato come titolare del diritto di godimento nell’anagrafe condominiale;
2. che la richiesta riguardi materie che lo coinvolgono direttamente (servizi comuni o spese di sua competenza).

Come deve procedere il conduttore

1. Verificare la propria registrazione nell’anagrafe condominiale.
   Se il locatore non ha comunicato i suoi dati, il conduttore può sollecitarlo formalmente. In alternativa, può inviare egli stesso una PEC o una raccomandata all’amministratore allegando il contratto di locazione.
2. Richiedere copia o visione del verbale assembleare.
   La richiesta deve essere scritta, datata e motivata, anche solo per “verificare le deliberazioni relative ai servizi comuni di cui si usufruisce”.
   È consigliabile indicare la data dell’assemblea e la materia di interesse.
   L’amministratore deve consentire la visione o fornire copia entro tempi ragionevoli, previo rimborso dei costi di riproduzione.
3. Verificare il contenuto del verbale.
   La persona in affitto deve controllare che le decisioni riportate siano coerenti con le spese che gli vengono addebitate o con i servizi di cui usufruisce.
4. Agire in caso di rifiuto o irregolarità.
   Se l’amministratore nega ingiustificatamente l’accesso, il conduttore può rivolgersi al giudice di pace o presentare istanza ex art. 633 c.p.c. per ottenere l’esibizione dei documenti.
   In caso di delibera illegittima, è possibile impugnarla nei termini di legge (art. 1137 c.c.), se rientra tra le materie in cui il conduttore aveva diritto di voto.

Esempio pratico

Esempio:
Laura vive in affitto in un condominio di Milano. Il contratto prevede che contribuisca alle spese di riscaldamento centralizzato. Dopo un aumento improvviso delle rate condominiali, chiede all’amministratore, tramite PEC, copia del verbale assembleare in cui è stata deliberata la ripartizione dei costi. Ricevuto il documento, verifica che l’assemblea abbia deliberato un aumento dei consumi dovuto a una diversa modalità di contabilizzazione. In questo modo può contestare correttamente l’addebito al proprietario, allegando il verbale come prova.

Il conduttore, spesso dimenticato nelle dinamiche condominiali, non è un semplice spettatore, ma un soggetto con diritti precisi.
La trasparenza, il rispetto delle procedure e la corretta comunicazione tra proprietario, conduttore e amministratore evitano conflitti e favoriscono una convivenza condominiale più equilibrata.

Conoscere e utilizzare correttamente il proprio diritto di accesso ai verbali assembleari non è solo una questione giuridica: è un passo verso una partecipazione più consapevole alla vita del condominio.

LEGGI ANCHE
Polizza assicurativa contro gli inquilini morosi. Come tutelare l’affitto e risparmiare liti

di Battista Praino Amministratore 
direzionerivista@condominiozeroproblemi.it