DAGLI UFFICI AL RETAIL, IL GRANDE STALLO DEL MERCATO IMMOBILIARE EUROPEO

Inflazione e tassi di interesse hanno rallentato (di molto) gli investimenti nel Vecchio continente con alcuni grandi investitori che si sono ritirati temporaneamente dal mercato. Il 2024 potrebbe sbloccare la situazione in diversi comparti.

Il mercato immobiliare in Europa è attualmente in una fase complessa, influenzata principalmente dall’incremento dei tassi di interesse, che ha rallentato gli investimenti nel settore.

Secondo gli analisti di Bnp Paribas RE, attualmente gli investimenti europei nell’immobiliare sono ai minimi degli ultimi dieci anni. Ad esempio, nel primo trimestre del 2023 gli investimenti hanno registrato una diminuzione del 57% rispetto allo stesso periodo nel 2022. Tra i cinque principali mercati, il Regno Unito guida con 21,3 miliardi di euro (-52% anno su anno), seguito dalla Germania con 9,8 miliardi di euro (-68%), dalla Francia con 7,8 miliardi di euro (-42%), dalla Spagna con 3,8 miliardi euro (-41%) e dall’Italia con 2,1 miliardi di euro (-62%). 

Nel complesso durante il 2023 si è osservato uno stallo nei prezzi immobiliari europei, caratterizzato da un mancato incontro tra domanda e offerta, piuttosto che da una mancanza di liquidità come avvenuto nel 2008. La dinamica di mercato è diversa rispetto alle precedenti recessioni, poiché molti venditori e acquirenti si sono temporaneamente ritirati dal mercato in attesa di nuovi sviluppi. 

Gli acquirenti nel settore residenziale sono restii a impegnarsi nell’acquisto di immobili in un periodo storico in cui i costi di finanziamento aumentano e le rate del mutuo rischiano di diventare insostenibili. Questa cautela è condivisa anche dai venditori, i quali mostrano scarsa motivazione a vendere buone unità a prezzi più bassi, soprattutto quando rimane presente l’alternativa della messa a reddito, sia per lunghi che per brevi periodi. Siamo quindi di fronte ad un atteggiamento di attesa da parte di entrambe le parti. 

Inoltre, aumenti nei tassi ipotecari e nei rendimenti dei titoli di Stato stanno mettendo a dura prova il mercato degli investimenti nel settore residenziale buy-to-let, riducendo drasticamente il ritorno da investimento rispetto ad altre opportunità. 

Prezzi delle case in Europa, le previsioni per il 2024

Una lenta ripresa del mercato immobiliare potrebbe verificarsi a partire dal 2024. Tuttavia, secondo gli analisti di S&P, ci vorrà del tempo prima che i prezzi di mercato delle case in Europa e gli investimenti si adeguino completamente a questi tassi di interesse più elevati. 

Nel complesso, S&P rivede al ribasso le previsioni di prezzo per le abitazioni nei vari Paesi europei, escludendo un rimbalzo nei prossimi tre anni. 

Il mercato immobiliare europeo risentirà dei più alti tassi dei mutui, che a loro volta risentiranno delle politiche delle banche centrali. L’inflazione, secondo gli analisti di S&P, non ha ancora raggiunto il picco, quindi è improbabile che le banche centrali smettano di aumentare i tassi di interesse. 

Inoltre, l’aggiustamento dei prezzi legato a maggiori tassi di interesse potrebbe richiedere diversi anni a causa di altri fattori che concorrono a determinare i prezzi delle case. Esistono infatti altri fattori che sostengono la domanda, e quindi i prezzi, come ad esempio la crescita salariale, un aumento dell’occupazione, i maggiori risparmi del post-pandemia, le misure governative a sostegno, e non ultimo l’aumento della domanda di case in alcuni Paesi europei. 

Dal lato dell’offerta, l’incapacità del settore delle costruzioni di tenere il passo con la domanda crescente crea una insufficienza di stock disponibile che alimenta e tiene in vita i prezzi abitativi.

UNO SGUARDO AGLI ALTRI SETTORI DEL REAL ESTATE:

Uffici: Il mercato immobiliare degli uffici è attualmente caratterizzato da incertezza a causa di diversi fattori, tra cui adeguamenti dei prezzi dopo l’aumento dei costi del debito, cambiamenti nei modelli di lavoro e un quadro normativo in evoluzione. L’impasse sui prezzi dovrebbe risolversi entro la prima metà del 2024, con una concentrazione della domanda su unità di alta qualità e spazi conformi alle normative energetiche.

Logistica: Dopo una significativa correzione nel 2022 dovuta all’impennata dei costi di finanziamento, il settore logistico sta mostrando segni di recupero costante. L’aumento dei valori degli affitti può influenzare le scelte degli inquilini, richiedendo attenzione da parte degli investitori nelle decisioni di locazione.

Retail: Il settore del retail ha vissuto una fase di declino prolungato a causa di cambiamenti strutturali nelle abitudini di shopping. Tuttavia, sembra che il ciclo discendente abbia toccato il fondo, con un modesto impatto del ciclo attuale dei tassi di interesse sui prezzi. Si osserva una crescita degli affitti in alcune aree e ci si chiede se il settore possa rappresentare un’opportunità di investimento.

di Francesco Fasanella, avvocato LLM, Property Developer and Investor
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