È ILLEGITTIMA LA MAGGIORAZIONE DELLE SPESE FORFETTARIA A CARICO DI UN CONDOMINO DECISA A MAGGIORANZA

In molte assemblee condominiali una discussione che ci troviamo in modo ricorrente, molto accentuata negli ultimi anni, è la richiesta da parte di alcuni condomini all’amministratore di applicare sanzioni o maggiorazioni di costi nei confronti dei proprietari di quelle unità immobiliari che per l’attività svolta dal proprietario o dal conduttore utilizzano maggiormente l’ascensore o le parti comuni.

I casi più frequenti sono quelli in cui si è in presenza di attività ricettive, studi medici, asili nido o anche di studi professionali.

In effetti, in alcuni di questi casi la situazione diventa molto difficoltosa per i residenti, le principali lamentele sono le seguenti: 

l’ascensore non è mai libero, si blocca di frequente e necessita di una maggiore manutenzione che non intendo assolutamente pagare per l’uso improprio che ne viene fatto da… ;

le scale vengono sporcate di continuo a causa del continuo via vai di persone non residenti;

i clienti dell’interno “X” sostano nell’androne creando disagi e sporcandolo continuamente;

i genitori che portano i bimbi al nido lasciano i passeggini nell’androne e sporcano.

A fronte di ciò tra i condomini e l’amministratore si aprono interminabili discussioni se sia lecito applicare una sanzione o una maggiorazione delle spese di pulizia e/o di manutenzione a quell’appartamento che è ritenuto colpevole. Successivamente la discussione, a volte anche molto animata, passa sulla tipologia di delibera assembleare da adottare e sul criterio per poter quantificare correttamente la sanzione o il maggior costo da addebitare a quelle unità immobiliari incriminate.

Tutto ciò contribuisce a incrinare l’armonia dei componenti di quel condominio e in alcuni casi si ricorre addirittura alle vie legali.

In una recente sentenza la Corte di Cassazione si è espressa al riguardo. La sentenza è la n. 20888 del 18 luglio 2023 che dispone che “è nulla la deliberazione dell’assemblea di condominio approvata a maggioranza con cui si stabilisca, per una unità immobiliare ad uso ufficio ed in ragione di disagi da essa provocati, un incremento forfettizzato della quota di contribuzione delle spese di gestione dell’impianto di ascensore, sul presupposto della più consistente utilizzazione, rispetto agli altri, del bene comune, in quanto la modifica del criterio legale dettato dall’art. 1124 del c.c. richiede il consenso di tutti i condomini \Quindi attenzione nel richiedere al vostro amministratore di condominio l’applicazione di criteri di ripartizione delle spese contrari alle norme di legge, qualora non fossero deliberati all’unanimità di tutti i condomini e non solo di coloro che partecipano a quella specifica assemblea condominiale, se non si vuole andare incontro a problemi di invalidità del rendiconto condominiale annuale.

di Lilly Falcone Responsabile gestione immobiliare
direzionerivista@condominiozeroproblemi.it