I CINQUE MODI PER VALUTARE UN IMMOBILE

La giusta quotazione di un immobile è fondamentale per investitori, banche o anche semplici privati in cerca di casa. Ma quali sono i criteri per stimare il corretto prezzo di un immobile? Un’analisi degli standard usati a livello internazionale.

Una corretta valutazione di un bene immobile è fondamentale sotto diversi profili e per molteplici finalità. È utile agli istituti di credito per determinare il livello di rischio per i finanziamenti su immobili residenziali e commerciali e la relativa percentuale di leva. Serve agli investitori per prendere decisioni informate nelle fasi di acquisto o vendita di immobili. È fondamentale per i fondi immobiliari per “fotografare” il valore degli asset in portafoglio per adempiere ai propri obblighi regolamentari e per rendere conto agli investitori delle performance di tali beni. 

Tuttavia, non è sempre semplice individuare il corretto metodo di valutazione, che varia a seconda delle finalità, del tipo di bene immobile e del settore specifico in cui si opera. Questo articolo ha l’obiettivo di provare a fare chiarezza sul tema, fornendo una panoramica generale dei più tradizionali metodi di valutazione degli immobili, utilizzati dagli operatori di settore seguendo linee guida pressoché globali. Tali linee guida sono state individuate sia dalla letteratura in materia, sia dal Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS), l’ente istituzionale più affidabile a livello mondiale per le professioni immobiliari. 

1. Comparison method. 

Il metodo comparativo è il metodo di valutazione più diffuso per determinare il valore di mercato di immobili sia commerciali che residenziali. Può anche essere utilizzato per calcolare il valore di mercato di aziende agricole, terreni agricoli e terreni con potenziale di sviluppo. 

Le linee guida RICS “Comparable evidence in real estate valuation (1st edition)” costituisce uno standard seguito dai valutatori immobiliari e chiarisce come questo metodo abbia maggiore efficacia quando l’immobile oggetto di valutazione ha delle caratteristiche facilmente comparabili con immobili simili nella stessa zona o in zone limitrofe. Ad esempio, elementi che possono essere comparati sono la tipologia dell’immobile, la sua destinazione d’uso, il rendimento simile in termini di locazione, gli affacci e le condizioni interne ed esterne del bene. Qualora sia necessario, si possono applicare degli “aggiustamenti” al bene in oggetto nella forma di aumenti o diminuzioni al prezzo, derivanti dalle caratteristiche specifiche di quel bene. In genere, si determina un prezzo al metro quadrato degli immobili presi come riferimento e questo viene applicato all’area (netta o lorda) dell’immobile oggetto di analisi. Inoltre, un’adeguata ponderazione dovrebbe essere applicata in base al tipo di destinazione del bene, sia essa la vendita o l’affitto dell’immobile. I prezzi di vendita (o della locazione) degli immobili presi come “esempi” da comparare, devono essere quelli effettivamente realizzati e non il mero prezzo di richiesta sul mercato. Tali dati possono essere ricavati dai registri pubblici (o da altre fonti certe) a seconda del Paese in cui si opera. Ad esempio, in Italia si utilizza la banca dati delle quotazioni immobiliari (sito dell’Agenzia delle Entrate) e nel Regno Unito il Land Registry. 

Tale metodo di valutazione ha dei limiti nei casi in cui non vi siano sufficienti evidenze di immobili simili nella stessa zona da poter paragonare al bene in oggetti. In questi casi, si dovrebbe procedere per assunzioni o valutare altri metodi valutativi. 

2. Investment method 

Quando un immobile (sia esso residenziale, commerciale, industriale o agricolo) produce un reddito perché locato, si può utilizzare questo metodo che si basa sul valore dell’asset come investimento. Si parte dall’analisi dell’affitto ottenuto (o ottenibile) e si applica un tasso determinato dalla media dei rendimenti per immobili simili in zona, per poi moltiplicare quel valore annuo della locazione per un moltiplicatore (corrispettivo del tasso = 100/ tasso) e si ottiene il valore stimato dell’asset. Questo approccio detto “tradizionale” (e distinto dall’approccio “discounted cashflow”), fondamentalmente, consiste nella capitalizzazione del reddito da locazione di un immobile. È generalmente utilizzato per determinare il valore di un locale commerciale o di un ufficio (che quindi non dovrebbe essere valutato per il suo “prezzo al metro quadro”), ma può essere utilizzato anche per alcune tipologie di immobili residenziali produttivi di reddito, come ad esempio le residenze universitarie, i co-living e gli appartamenti affittati a breve termine con destinazione turistica. 

3. Profit method 

Si basa sull’assunzione che il valore di una proprietà è determinato dal profitto prodotto dall’attività economica che occupa l’immobile stesso. È il metodo utilizzato per valutare hotels, cinema, case di cura, pubs, sale giochi ed altre attività soprattutto ricettive. I bilanci di tali attività (relativi generalmente ad un periodo di almeno tre anni) devono essere attentamente analizzati per individuare il profitto dell’attività che potrebbe altresì essere ottenuto da un operatore efficiente nel momento in cui l’asset è ceduto. Altro tratto distintivo è la presenza di una licenza, che conferisce a quel bene un carattere di specificità e che consente di attrarre una determinata clientela in una zona specifica. 

4. Contractor’s method 

Il metodo di costruzione è usato quando non c’è un mercato di riferimento per il tipo di bene immobile oggetto di valutazione, né sono a disposizione i bilanci del business che eventualmente occupa quell’immobile (ad esempio, un aeroporto o una stazione di servizio). È pertanto un metodo di ultima istanza, ma può anche essere usato per fare un “controllo incrociato” quando si applica un altro metodo di valutazione. 

Si parte dall’assunzione che il mercato non pagherà quell’immobile più che l’ammontare che costerebbe comprare un sito equivalente oltre ai costi per costruirlo in maniera simile al bene in oggetto. 

5. Residual method 

Il metodo residuale è adottato quando si deve determinare il valore di un immobile o di un terreno per un progetto di sviluppo residenziale, commerciale o misto. Si parte con l’individuazione del cosiddetto Gross Development Value (“Gdv”), ossia il valore finale futuro del progetto completato (es. un palazzo di appartamenti o uffici, ma anche un hotel o altri asset commerciali), su base comparativa di quali sono i valori di altri immobili simili di nuova costruzione in zona. Si deducono poi determinati costi (costi di costruzione, tariffe professionali di tecnici e consulenti, contingency, costi di acquisizione, etc.) e il profitto minimo che il developer dovrà ottenere a conclusione del progetto (in genere tra il 15% e il 20% del Gdv, ma dipende dal livello di rischio), per poi ottenere il cosiddetto valore residuale, che non è altro che il prezzo massimo che un imprenditore prudente si potrà permettere di pagare perché il progetto sia sufficientemente remunerativo. 
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di Francesco Fasanella, avvocato LLM, Property Developer and Investor 

f.fasanella@habitatinvestments.co.uk