I TREND DEL MERCATO IMMOBILIARE PER IL 2022

Inflazione e tassi di interesse influenzeranno l’andamento del real estate. Gli effetti del Covid dovrebbero ridursi e produrre una crescita dei prezzi nei prossimi mesi. La differenza la farà la disponibilità economica di chi cerca casa.

Ad oltre un anno e mezzo dall’inizio della pandemia di Covid-19, proviamo ad analizzare i trend del mercato immobiliare a livello globale. È indubbio che i lockdown hanno avuto un significativo impatto nel settore real estate e, anche se si sta a rilento tornando ad una pseudo-normalità, alcuni fattori avranno un impatto duraturo sull’andamento dei prezzi di acquisto e di affitto di immobili nei prossimi anni. 

Ad esempio, con un progressivo passaggio dallo smart working ad un rientro nei luoghi di lavoro più tradizionali, il recente “boom” della ricerca di nuove abitazioni più grandi da parte delle famiglie potrebbe subire un rallentamento e ci potrebbe essere una stabilizzazione dei prezzi degli immobili, specialmente per quanto riguarda le seconde case fuori dalle grandi città. 

Tuttavia, in molti Paesi siamo in presenza di una scarsa offerta di abitazioni rispetto alla domanda, che si traduce in un mantenimento (o in alcuni casi addirittura in un incremento) dei prezzi per i prossimi anni. Vi è però il rischio che in queste economie il costo degli immobili diventi non sostenibile per molte famiglie, fino al punto che negli anni a venire assisteremo ad una nuova stabilizzazione o ad un decremento dei prezzi. 

Inoltre, è ormai evidente che i tassi di inflazione sono in fase di ascesa e probabilmente non si tratta di un fenomeno solo transitorio. Di conseguenza, i tassi dei mutui saliranno e vi potrebbero essere difficoltà maggiori per gli acquirenti di prime abitazioni, a potenziale vantaggio di nuove categorie di investitori buy-to-let. Infatti, è probabile che le economie di alcuni Paesi (Stati Uniti, Gran Bretagna e altri Stati europei) si troveranno ad essere sempre più caratterizzate da affittuari, piuttosto che da proprietari della casa in cui si abita. Infatti, la percentuale di persone che si potrà permettere di acquistare un immobile come residenza è già diminuita notevolmente e la tendenza non lascia dubbi di sorta. 

L’impatto della pandemia sul settore immobiliare residenziale ha avuto effetti diversi nei vari Stati europei: mentre in alcuni casi si assiste ad un incremento dei prezzi, in altri vi è stato un rallentamento, anche se non particolarmente consistente. 

In Germania, ad esempio, non vi è stata una diminuzione dei prezzi degli immobili (+7,8% nel terzo quadrimestre del 2020), rispetto agli anni precedenti, neppure durante i mesi più difficili della pandemia, a causa del fatto che nelle grandi città del Paese si tende a costruire relativamente poco e lo spazio riservato alle nuove abitazioni è limitato. Inoltre, l’aumento del risparmio privato e i bassi tassi di interesse porteranno ad un ulteriore aumento dei costi delle abitazioni per gli anni a venire. 

In Francia è previsto un ulteriore aumento dei prezzi dall’1,5 al 2% per la fine del 2021, dopo l’incremento di 4-5 punti percentuali nell’anno precedente. Tuttavia, in questo Paese è probabile un rallentamento per gli anni successivi, a causa dell’effetto “ritardato” della crisi economica e del mercato del lavoro meno solido di quello tedesco. 

In Italia abbiamo assistito ad un lieve incremento dei prezzi dell’1,5% nel 2020, grazie – tra l’altro – al fatto che le banche non hanno apportato particolari restrizioni all’accesso al credito. Tuttavia, ci si aspetta un bilancio in negativo per i prezzi medi degli immobili per la fine del 2021 quando si inizieranno a vedere gli effetti della cessazione delle misure di sostegno ai lavoratori. 

Per quanto riguarda il mercato immobiliare del Regno Unito, dall’ultimo rapporto sulle previsioni fornite da Hamptons per il prossimo anno e quelli successivi, i prezzi degli immobili dovrebbero continuare a salire allo stesso ritmo del periodo pre-pandemia e questo ciclo durerebbe fino al 2024. Il picco sarebbe stato raggiunto nell’estate del 2021 e si prevede un rallentamento della crescita che porterebbe ad un incremento di “solo” il 4.5% per la fine di questo anno solare. Le previsioni ci dicono che tale aumento sarà del 3.5% per il 2022, del 3% per il 2023 e del 2.5% per il 2024. 

Relativamente al numero delle transazioni, è stato raggiunto nel 2021 un record dai tempi del 2007, con circa 1,5 milioni di vendite. Tuttavia, il numero delle transazioni è destinato a calare lievemente nei prossimi tre anni. 

Per quanto riguarda il mercato degli affitti, invece, il livello di crescita dei prezzi porterà ad un incremento a livello nazionale di circa il 10% entro il 2024. 

Sostanzialmente, a livello globale, la pandemia ha portato i cittadini a dare molto più valore agli immobili di quanto non accadesse in passato ed è questo il motivo per cui questo settore non sta risentendo di una particolare crisi. Inoltre, aumentando l’inflazione, è naturale assistere ad un incremento di investimenti nel settore immobiliare, notoriamente rifugio contro questo fenomeno. 

In conclusione, se ad ogni ciclo immobiliare corrisponde una rapida correzione dei prezzi caratterizzata da un boom cui dovrebbe fare seguito un drastico calo dei prezzi, questa volta ci troviamo di fronte (in un sistema caratterizzato da bassi tassi di interesse e criteri più rigidi sui prestiti) ad una più modesta salita dei prezzi, ma più stabile e probabilmente duratura negli anni a venire. 
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di Francesco Fasanella, avvocato, founder of Habitat Investments Ltd. 

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