IMMOBILIARE È INIZIATA L'ERA DEL CO-LIVING

Edifici con decine di minuscoli appartamenti, cucine e spazi di coworking in comune con affitti “tutto incluso”. Esplosi dopo la crisi del 2008 oggi sono uno dei settori più redditizi e con i maggiori investimenti.

La crescita del mercato Co-living negli ultimi anni è direttamente collegata alla tendenza di sempre più giovani che vivono da soli, ma che scelgono di abitare in un ambiente con un senso di comunità e allo stesso tempo avere una propria indipendenza in spazi privati forniti di tutti i servizi di un vero e proprio appartamento. La definizione di Co-living indicata dal dizionario Cambridge è la seguente: “La pratica di vivere con altre persone in un gruppo di abitazioni che include servizi in comune [come ad esempio, aree comuni, cucine, etc.. attrezzate per diversi tipi di attività]”. Tuttavia, sotto il profilo urbanistico, non esiste una definizione univoca nei vari Paesi ed include diversi modelli di strutture, ivi incluse le residenze per studenti e i più recenti tipi di fabbricati destinati all’affitto a giovani lavoratori e/o coppie. E’ quello degli “young professional” il mercato di riferimento di questi nuovi format di abitazioni, che ha come target principale i giovani dai 23 ai 35 anni (escludendo dalla categoria i giovani nuclei familiari) siano essi liberi professionisti o lavoratori nel settore pubblico e/o privato, in genere nella fase iniziale della propria carriera. Il mercato del Co-living esiste da ormai vent’anni, ma la sua crescita esponenziale è iniziata dal 2010, dopo la crisi economica del 2008. La sempre maggiore difficoltà per le giovani generazioni di acquistare immobili di proprietà, a causa dell’aumento dei prezzi degli immobili (superiore a quello dell’inflazione e dei salari) ha determinato una crescita della domanda delle locazioni. Inoltre, il numero di giovani che vogliono affittare appartamenti che offrano determinate caratteristiche di flessibilità (utenze incluse nel canone locativo, termini dei contratti più brevi) è aumentato notevolmente e il Co-living risponde a tali esigenze in maniera molto soddisfacente. L’inquilino tipo è oggi anche il libero professionista non legato direttamente ad un luogo di lavoro fisico, per cui la presenza di aree di co-working all’interno delle strutture abitative offre un vantaggio molto interessante. Inoltre la possibilità di socializzare prevalentemente con coetanei è un ulteriore attrattiva che rende queste abitazioni ambite, ma allo stesso tempo accessibili rispetto al costo delle locazioni in altri tipi di appartamenti nelle zone centrali delle città. Il Co-living costituisce quindi una sorta di ponte per i giovani che decidono di lasciare la casa dei propri genitori e crearsi una propria indipendenza dopo l’università o all’inizio delle prime esperienze di lavoro. Ad esempio, a Londra e in tutto il Regno Unito, dove il fenomeno è ormai ampiamente consolidato, il concetto di Co-living consiste in genere in palazzi contenenti tra le 20 e le 300/400 unità per lo più nella forma di piccoli monolocali (10-20 m2) con bagni privati e le c.d. “kitchenette”, ossia piccole cucine esclusive per ogni unità, oltre ovviamente alle diverse zone comuni. Queste ultime comprendono palestre, cucine comuni e zone pranzo, biblioteche e aree studio e lavoro. Inoltre, le residenze più esclusive forniscono anche attività organizzate dai gestori, come ad esempio corsi di vario genere ed attività culturali e ricreative per enfatizzare lo stile di vita di “community”. Il canone è quasi sempre nella formula tutto-incluso di utenze, internet e persino l’abbonamento a Netflix o simili. Le strutture con oltre 50 unità devono per legge prevedere anche una gestione in situ da parte dell’operatore, mentre le strutture più piccole (in genere tra le 6 e le 20 unità) sono perlopiù sviluppate e gestite da immobiliaristi medio-piccoli o altri tipi di investitori immobiliari indipendenti. I contratti di locazione variano in genere tra i 3 e i 12 mesi, con tariffe diverse a seconda della durata del contratto stesso. Le altre capitali europee dove il fenomeno è fortemente sviluppato sono Amsterdam, Berlino, Vienna e Madrid. In Italia, il Co-living è presente a Milano ed è in espansione, anche grazie agli investitori internazionali che hanno “esportato” questo modello in Italia. Non esiste qui una definizione specifica in termini urbanistici, pertanto il fenomeno è disciplinato dalla normativa generale degli immobili residenziali mediante il metodo della conversione e riqualificazione di unità abitative pre-esistenti, o con la costruzione di palazzi destinati al mercato degli affitti per studenti. In tutte le città Europee in cui il fenomeno ha preso piede, il modello abitativo del Co-living ha portato ad un miglioramento delle condizioni abitative caratterizzato da flessibilità e comfort. Si possono individuare nel settore almeno due categorie molto diverse di Co-living sotto il profilo del numero delle unità, del layout e dei servizi offerti, che variano dai grandi complessi con centinaia di unità, ad un modello cosiddetto “orizzontale” costituito da meno di 10 unità. L’una o l’altra categoria può essere più o meno attraente per gli investitori (diversi sono infatti i modelli di business ad esse collegati e i ritorni dall’investimento) e può rispondere in maniera diversa alle differenti esigenze abitative nelle zone specifiche in cui sono situati. Inoltre, la pandemia ha avuto ripercussioni su alcuni di questi modelli. Ad esempio, il caso del Collective di Londra è esemplare in tal senso, dal momento che il rapido crollo della domanda nel 2020 e le relative perdite in termini di flusso di cassa hanno causato la crisi dell’operatore stesso ed suo fallimento. Probabilmente, i rilevanti costi connessi alla gestione di questo modello di Co-living costituito da centinaia di unità è stato il fattore principale che ha reso il modello non sostenibile. Invece, molti dei progetti medio-piccoli hanno superato anche la dura prova della recente crisi. Tuttavia, nell’ultimo anno il mercato è tornato a evidenziare forti segnali di crescita, a dimostrazione del fatto che il calo della domanda era solo temporaneo e legato ad un evento obiettivamente unico ed imprevedibile. Possiamo pertanto prevedere che questo nuovo concetto abitativo riserverà sorprese per il futuro del mercato immobiliare sia sotto il profilo del suo impatto nelle riconfigurazioni urbane, sia sotto l’aspetto legislativo/regolamentare in tutta Europa.
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