L’AGENTE IMMOBILIARE E L’AGIBILITA’ DEGLI IMMOBILI

L’agibilità di un immobile può essere decisiva nella compravendita di un immobile. Non possedere il certificato non impedisce di vendere l’immobile ma può influire sul prezzo. Fondamentale il ruolo dell’agente.

Di recente, la Cassazione Civile è stata chiamata a pronunciarsi, per l’ennesima volta, sul tema di vendita di immobili privi di agibilità con la sentenza n. 2294 del 30/01/2017. Il caso specifico riguardava la vendita di un immobile, nel quale era presente una diffusa umidità di risalita al piano terra, tale da impedire il rilascio del previsto certificato di agibilità, oggi sostituito dalla segnalazione certificata di agibilità. Quest’ultima è stata introdotta dall’articolo 24 del decreto legislativo 222 del 25/11/2016 (entrato in vigore l’11 dicembre 2016) che prevede che la segnalazione certificata di agibilità possa essere presentata al competente ufficio comunale entro 15 giorni dalla comunicazione di fine lavori. A questo punto il comune ha 30 giorni di tempo per richiedere ulteriori documenti o precisazioni, ed a seguito di tale procedura l’immobile è regolarmente abitabile.

Il certificato di abitabilità e la segnalazione certificata di agibilità hanno la funzione di garantire il rispetto dei requisiti minimi di salubrità, igiene e sicurezza di un immobile. In particolare l’agibilità costituisce, per concorde e diffusa convinzione sia della dottrina che della giurisprudenza, un elemento essenziale e caratterizzante di un bene immobile, con la conseguenza che l’eventuale sua assenza comporterebbe un’importante limitazione del godimento dell’immobile da parte del suo proprietario. Tale limite ostacolerebbe infatti il pieno esercizio del diritto di proprietà e risulterebbe giuridicamente rilevante in quanto posto a tutela del diritto alla salute, sancito dall’art. 32 della Costituzione.

Si tenga ben presente che, in relazione agli effetti derivanti dalla presentazione della segnalazione certificata di agibilità, la stessa agibilità così ottenuta determina la cosiddetta abitabilità legale dell’immobile. Non ha invece alcun rilievo giuridico il fatto che l’immobile sia stato concretamente adibito ad abitazione da parte del relativo proprietario, anche in assenza di agibilità.

Partendo dalla nostra ferma convinzione che sia sempre raccomandabile procedere alla vendita di un proprio immobile tramite l’intervento di un agente immobiliare professionista, tale importante sentenza incide notevolmente anche sull’attività del mediatore, che non si limita a mostrare l’immobile durante un sopralluogo ma si palesa soprattutto nell’importanza di una preventiva analisi della documentazione in possesso del proprietario dell’immobile che ha deciso di vendere. Si tratta di un lavoro fondamentale per consentire, tramite le apposite verifiche (analisi della documentazione sulla provenienza, dei documenti urbanistici e catastali, delle visure ipotecarie aggiornate, solo per citarne alcune), di procedere alla commercializzazione di quell’immobile. Ne consegue che l’agente immobiliare ha l’obbligo di informare un potenziale acquirente sull’eventuale assenza dell’agibilità dell’immobile intermediato.

Di conseguenza, un immobile sprovvisto di agibilità non è incommerciabile sul piano giuridico e può esser regolarmente compravenduto o alienato in altro modo, subendo esclusivamente un deprezzamento rispetto al valore che avrebbe in caso contrario, sia in relazione all’impossibilità di pieno godimento dello stesso, sia in considerazione delle spese eventualmente necessarie per l’ottenimento dell’agibilità. Da qui si origina la sopracitata “incommerciabilità economica”.

L’“incommerciabilità” non deve esser interpretata in senso giuridico, ma sul piano esclusivamente economico. È oramai certo infatti che un immobile sprovvisto di agibilità possa liberamente circolare, ossia esser compravenduto (o alienato in altra forma) sebbene l’assenza dell’agibilità ne limiti in parte il godimento. Il termine “incommerciabilità”, di conseguenza, va utilizzato in senso lato: l’assenza di agibilità determina infatti un inadempimento contrattuale qualora l’assenso dell’acquirente ad acquistare l’immobile pur se sprovvisto dell’agibilità non venisse preventivamente concordato per iscritto nel contratto. Prima della formulazione di una proposta di acquisto il mediatore è quindi obbligato a informare l’acquirente in caso di assenza dell’agibilità, che potrebbe essere dunque un elemento importante nella determinazione del prezzo offerto. © Riproduzione riservata