La truffa delle caparre nel mercato immobiliare

Chi vende casa senza supporto di un professionista può incappare i veri e propri cacciatori di caparre che si fingono spaesati acquirenti per poi mettere il proprietario con le spalle al muro.

Sembra una leggenda metropolitana, invece è realtà, una pericolosa realtà. Mi rivolgo ai tanti proprietari che cercano di vendere l’immobile da soli senza l’aiuto di un agente immobiliare professionista e, in particolare, rivolgo l’invito a fare attenzione ai “cacciatori di caparra”. Nella pericolosa giungla del mondo immobiliare ci possono trovare soggetti, molto esperti ovviamente del mercato immobiliare e in particolare di come funziona la vendita di un immobile, che sono costantemente alla ricerca di quegli immobili che sono venduti dai privati con i loro annunci, in cui spicca il minaccioso “no agenzie”. Questi personaggi magari già sanno che un determinato appartamento è inserito in un determinato fabbricato che magari presenta delle problematiche irrisolvibili e trovano il modo di approfittarsene.

Oggi la normativa urbanistica è diventata molto stringente, quando un proprietario vende un appartamento ad esempio non deve garantire soltanto che il proprio appartamento sia in regola con la normativa catastale ed urbanistica vigente, ma deve anche garantire che il fabbricato sia in regola con la normativa urbanistica e catastale vigente (questo perché con l’appartamento si vende anche una frazione delle parti comuni del condominio).

Può succedere che questi truffatori sappiano che quel fabbricato ha un determinato difetto o una determinata lacuna urbanistica e si presentano come degli sprovveduti acquirenti privati che dichiarano di preferire la trattativa diretta con il proprietario, così da poter evitare di pagare una commissione ad un’agenzia immobiliare.

Una volta intavolata una trattativa con un proprietario non trattano neanche tanto il prezzo, magari si dimostrano molto disponibili e cercano di andare incontro a tutte le richieste del proprietario, così da condurre il più possibile una trattativa molto blanda e molto favorevole alle aspettative del venditore. Ad un certo punto fanno gongolare il proprietario con un’offerta formale di poco inferiore rispetto al prezzo desiderato dal proprietario se non addirittura assecondando il proprietario il più possibile sulla sua richiesta di prezzo.

Dichiarandosi del tutto inesperti della materia immobiliare, convocano il proprietario davanti a un notaio di loro fiducia e, in quell’occasione, versano al venditore una caparra confirmatoria molto importante, di solito oscillante tra il 40% ed il 50% del prezzo concordato. Il notaio a quel punto viene incaricato di trascrivere il contratto preliminare di vendita presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, come tutela per l’importante acconto versato al proprietario. A questo puto sull’immobile è presente una trascrizione in conservatoria e, quindi, qualunque altro potenziale acquirente potrebbe venire a sapere, per mezzo di una semplice visura ipotecaria, che quell’immobile è già stato promesso in vendita da quel proprietario a quei determinati soggetti acquirenti. Tra le condizioni che gli acquirenti pongono a loro garanzia nel compromesso inseriscono la clausola del termine essenziale ossia precisano che il rogito notarile dovrà essere stipulato entro una certa data perché hanno un determinato l’interesse specifico a stipulare entro quel determinato periodo di tempo.

Ad un certo punto l’idillio finisce e quel proprietario così tronfio di aver condotto una trattativa tutta a suo favore e senza la collaborazione di alcun agente immobiliare, si ritrova all’inferno. Infatti, di solito una settimana o dieci giorni prima della data stabilita per la stipula dell’atto definitivo di compravendita il proprietario riceve inaspettatamente una lettera raccomandata, inviata di solito da un avvocato di fiducia degli acquirenti con allegata una relazione tecnica dettagliata, redatta da un geometra, da un architetto o da un ingegnere, dalla quale si deduce che, a seguito di approfondite verifiche urbanistiche e catastali, sono state riscontrate delle difformità importanti non risolvibili.

Faccio un esempio fra i molti che ho conosciuto di persona. Per esempio il proprietario dava per scontato che ci fosse il certificato di abitabilità/agibilità del palazzo ed, invece, il fabbricato ne è sprovvisto oppure che uno dei balconi dell’appartamento non risulta nel progetto di costruzione autorizzato dal Comune, seppur esistente fin dall’edificazione de palazzo, e quindi sembrerebbe come se paradossalmente lo avesse aggiunto il proprietario senza alcuna autorizzazione edilizia. Insomma vengono rilevate delle difformità importanti in base alle quali l’acquirente a quel punto dichiara di non voler più procedere all’acquisto di quella casa e chiede la restituzione, a norma di legge, del doppio della caparra confirmatoria versata. Può anche essere chiesto che il proprietario si dichiari disponibile ad applicare sul prezzo di vendita concordato uno sconto fortissimo (30% o 40%). Così abbiamo una situazione in base alla quale, a norma di legge, un cacciatore di caparra è andato a caccia del proprietario, che ha ritenuto di essere capace a far da solo per risparmiare magari le commissioni di un agente immobiliare professionista, e alla fine si è ritrovato con le spalle al muro.

Di conseguenza, il consiglio è quello di evitare di fare da soli se non si abbia l’esperienza e la conoscenza di tutti i meccanismi e, soprattutto, della normativa catastale urbanistica, che veramente è diventata molto complicata negli ultimi anni. Anni fa per vendere un immobile bastava portare due o tre documenti al notaio e si perfezionava la compravendita, mentre oggigiorno serve veramente tanta documentazione per poter essere sicuri che la compravendita vada in porto.

Io personalmente, per i proprietari che si avvalgono della mia collaborazione per vendere il proprio immobile, offro il servizio di check up urbanistico dell’immobile tramite un tecnico, che effettua tutte le verifiche sia sull’immobile da vendere sia sul fabbricato di cui esso fa parte. Questa attività viene svolta prima di prendere un’offerta proprio per poter tutelare il venditore, in modo che non corra rischi del tipo di quelli evidenziati in questo articolo, ma anche l’acquirente perché appunto possa arrivare a perfezionare la compravendita in maniera sicura e senza nessun tipo di sorprese.