Assemblea di condominio, il voto sugli argomenti non all’ordine del giorno.

L’assemblea di condominio è il massimo organo decisionale di un edificio ma va tenuto presente che l’assemblea può deliberare soltanto sugli argomenti indicati dall’amministratore di condominio nell’ordine del giorno inserito nella convocazione.  La ragione di tale principio risiede nella necessità di garantire a tutti i condomini una completa informazione e trasparenza e il diritto di poter prendere decisioni su questioni su cui si è avuto il tempo di potersi documentare. Qualora un argomento non risulti all’ordine del giorno, la regola generale stabilisce che non possa essere oggetto di valida deliberazione.

I riferimenti normativi dai si desume quanto sopra riportato sono l’art. 1135 del codice civile, che delinea le attribuzioni dell’assemblea condominiale, specificando le materie su cui l’assemblea è competente a deliberare. Gli artt. 66 e 67 delle disposizioni attuative del codice civile disciplinano la convocazione dell’assemblea, l’obbligo di specificare gli argomenti da trattare e le modalità di partecipazione anche a mezzo di delega. La legge n. 220/2012 (riforma del condominio), che ha ribadito la necessità di una maggiore trasparenza e di una informativa preventiva, imponendo la chiara indicazione degli argomenti da porre all’ordine del giorno per garantire ai condòmini la possibilità di prepararsi adeguatamente.

Tutto ciò premesso vediamo adesso lase è possibile porre in discussione alcuni argomenti senza deliberazione.

GLI ARGOMENTI FUORI DALL’ORDINE DEL GIORNO

È generalmente ammesso che, durante l’assemblea, possano emergere spunti di discussione su argomenti non iscritti all’ordine del giorno. Tuttavia, se non vengono formalmente inseriti con congruo preavviso nella convocazione non possono dare luogo ad alcuna delibera valida, poiché i condòmini assenti non erano stati avvisati della trattazione di tali questioni. Possono costituire occasione di confronto e approfondimento, ma rinviando la deliberazione a una successiva assemblea, nella quale l’argomento venga correttamente inserito all’ordine del giorno.

La giurisprudenza (ad esempio, la Corte di Cassazione Civile con sentenza n. 4806/2005 e successive) riconosce che in rari casi un’assemblea può deliberare su un punto non espressamente inserito all’ordine del giorno. Nello specifico quando si verifichino due condizioni: tutti i condomini siano presenti (o rappresentati a mezzo di delega) e siano unanimemente d’accordo a discuterlo e votarlo. In tal caso debbono sussistere due condizioni, necessita presenza totalitaria, tutti i condòmini, o i loro delegati, devono essere effettivamente presenti e l’accordo unanime, nessuno si deve opporre alla trattazione e deliberazione immediata dell’argomento.

Soltanto queste condizioni eccezionali consentono di superare l’obbligo formale dell’iscrizione preventiva all’ordine del giorno.

Nel caso in cui l’assemblea deliberi su un tema assente all’ordine del giorno e non ricorrano le già menzionate condizioni di eccezione (presenza totalitaria e unanimità) la delibera è annullabile, ai sensi degli artt. 1137 c.c. e 66 disp. att. c.c., su iniziativa di qualsiasi condomino assente o dissenziente.

Il condomino interessato deve agire in giudizio entro i termini stabiliti dalla legge (30 giorni dalla conoscenza o dalla data dell’assemblea, a seconda dei casi).

La disciplina degli “argomenti non posti all’ordine del giorno” mira a tutelare la trasparenza e la partecipazione informata di tutti i condòmini. Come regola generale non è valida la deliberazione di un argomento non inserito in convocazione. È comunque possibile discuterne e acquisire informazioni per preparare una decisione da sottoporre in una futura assemblea. L’unica eccezione per deliberare immediatamente su un punto extra-ordine del giorno, come sopra evidenziato, è la presenza di tutti i condòmini e l’unanime consenso a trattare e decidere sul punto proposto.

La prassi e i riferimenti giurisprudenziali confermano l’importanza di un ordine del giorno chiaro e completo, per evitare invalidità delle delibere e garantire una corretta amministrazione condominiale.

Una recente sentenza del Tribunale di Roma, la n. 16243/2024, sancisce un precedente preoccupante, che potrebbe vanificare quanto sopra riportato.

Dalla sentenza emerge che, se un condomino ha partecipato alla discussione di un argomento non posto all’ordine del giorno e non ha sollevato immediatamente obiezioni in merito, perde il diritto di poter successivamente contestare quanto deliberato.

Pertanto, il solo fatto che il condomino abbia partecipato alla discussione e alla successiva votazione in merito equivale ad accettazione della discussione sul punto ed a sua implicita rinuncia ad opporsi alla delibera per vizio di forma.

I vizi di forma di una procedura assembleare debbono essere fatti rilevare formalmente subito e fatti verbalizzare dal presidente se non si vuole incorrere in situazioni di questo genere che possono ledere i diritti del condomino.

Al fine di evitare situazioni del genere è necessario tenersi sempre informati per far valere i propri diritti.

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di Battista Praino Amministratore 
direzionerivista@condominiozeroproblemi.it