Il condomino che lascia l'assemblea è assente? La normativa

Un condomino che lascia l’assemblea condominiale non è cosa rara. Una situazione che rischia di cerare diversi tipi di complicazioni; per questo vanno gestite in punta di diritto e seguendo in maniera perfetta le normative.

Abbiamo quindi chiesto a due avvocati civilisti di esaminare nel dettaglio le sentenze in merito per capire come vanno calcolate le maggioranze e le decisioni prese quando un condomino presente all’inizio di un’assemblea poi lascia la riunione. Un’eventualità che si verifica a dir poco di frequente in tutti i condomini.

Il condomino che lascia l’assemblea è assente? Cosa dice la legge

Con l’ordinanza in commento la corte di Cassazione risponde al quesito se il condominio che abbia inizialmente partecipato all’assemblea allontanandosene debba esser considerato al pari al condomino assente, ai fini della decorrenza del termine stabilito per l’impugnativa della deliberazione assembleare.

In tal senso bisogna rilevare che la norma giuridica che viene in rilievo è l’art. 1137, comma 2, del codice civile a mente del quale “contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti”.

Occorre tuttavia fare una precisazione: per l’approvazione delle deliberazioni condominiali sono previsti un quorum costitutivo, volto a sacralizzare la valida costituzione dell’organo collegiale, e un quorum deliberativo, richiesto per l’approvazione delle conseguenti deliberazioni, che può variare a seconda della materia oggetto del singolo punto dell’ordine dell’assemblea.

Come è noto l’art. 1136, c.c., in tema di quorum deliberativi, stabilisce maggioranze diverse, in relazione alla natura della materia sottoposta all’esame dell’organo collegiale.Nel caso scrutinato dai giudici di cassazione con la pronuncia de qua, un condomino partecipava, inizialmente all’assemblea contribuendo così a convalidare il quorum costitutivo, presupposto legale necessario per la legittima formazione dell’organo deliberante. Successivamente, però, il medesimo condomino, dopo aver preliminarmente fatto annotare nel verbale che avrebbe interrotto la sua partecipazione all’assemblea e che pertanto non avrebbe preso parte alla votazione dei diversi punti posti all’ordine del giorno, si allontanava dalla riunione condominiale.

Una volta ricevuta la comunicazione del verbale dell’assemblea, lo stesso condomino si determinava a impugnarla, esperendo il relativo ricorso ai sensi dell’art. 1137, comma 2, c.c., nel termine perentorio di trenta giorni dalla predetta comunicazione.

Il tribunale adito tuttavia rigettava il ricorso ritenendo che il condomino, avendo comunque partecipato inizialmente all’assemblea condominiale, avrebbe dovuto impugnarla entro trenta giorni dalla data della sua assunzione (giammai potendo considerarsi quale dies a quo quello della comunicazione). Anche quello d’appello confermava la decisone resa in primo grado.

Come possiamo vedere quindi la Cassazione dà una rispota chiara alla questione relativa alla assenza “parziale” del condomino alla riunione: il condomino che si allontana dall’assemblea condominiale, non partecipando quindi all’approvazione della deliberazione, deve considerarsi equiparato al condomino assente.

In tal direzione si afferma quindi che “…il termine di 30 giorni previsto dall’art. 1137, comma 2, c.c. per l’impugnazione delle delibere assembleari annullabili non può farsi coincidere come “dies a quo” – per il condomino (…) allontanatosi volontariamente dal luogo di svolgimento dell’assemblea, con relativa presa d’atto a verbale, senza partecipare quindi alla votazione – con quello del giorno di adozione della delibera stessa sui punti all’ordine del giorno rispetto alla cui discussione e deliberazione il condomino allontanatosi non ha voluto partecipare, dovendosi, a tutti gli effetti, quest’ultimo considerarsi assente…”. (Cass. civ., Sez. II, Ordinanza del 15 febbraio del 2024, n. 4191).

La conseguenza che se ne trae pertanto, è che il dies a quo, vale a dire il termine dal quale far decorrere quello perentorio dei trenta giorni, è quello della comunicazione della predetta deliberazione al condomino che, agli effetti della disciplina dell’art. 1137 del codice civile, deve esser considerato come un condomino assente.

Il principio di diritto enunciato dalla suprema corte, invero, trae fondamento nella stessa precedente giurisprudenza di legittimità che, sul punto in discussione aveva espresso due opposti indirizzi, in quanto la questione giuridica essenziale s’incentrava sull’efficacia o meno d’una volontà d’adesione del singolo condomino che fosse espressa in un momento diverso rispetto a quello dell’effettiva formazione della volontà collegiale.

Secondo un primo orientamento il voto del condomino, che avesse partecipato inizialmente all’assemblea allontanandosene successivamente, non senza aver prima dichiarato d’aderire a quanto avrebbe poi deciso la relativa maggioranza assembleare, doveva considerarsi valido ed efficace (Cass. civ., sez. II, sentenza del 28 settembre 1977, n. 4136).

La stessa giurisprudenza di legittimità mutava poi il suo orientamento statuendo che il voto espresso dall’adesione preventiva del condomino allontanatosi dal consesso assembleare non poteva considerarsi valido ed efficace, e ciò in quanto per la formazione della volontà collegiale non si può tener conto delle adesioni espresse in un momento diverso rispetto a quello della votazione. (Cass. civ., sez. II, sentenza del 13 febbraio 1999, n. 1208; Idem, 1985/ n. 4225).

Alla luce delle argomentazioni giuridiche che abbiamo descritto, si possono trarre le seguenti conclusioni.

Anzitutto per la formazione d’una valida volontà assembleare è necessario che il consenso ovvero l’adesione d’ogni singolo condomino partecipante all’assemblea sia espressa al momento dell’assunzione della deliberazione assembleare, e ciò perché è in questo momento che le singole manifestazioni di volontà concorrono a formare la volontà collegiale.

Ne discende (ferma restando la validità iniziale del quorum costitutivo) che l’eventuale adesione preventiva del condomino, che poi decida di allontanarsi dall’assemblea, non potrà ritenersi valida.

Va dedotto inoltre che, a seguito dell’abbandono dell’assemblea da parte del singolo condomino, il quorum deliberativo potrà variare quantitativamente a seconda della materia oggetto d’approvazione assembleare

Infine ne consegue che ex art. 1137, secondo comma, del codice civile, il termine perentorio di trenta giorni per l’impugnazione della deliberazione annullabile deve essere calcolato dalla data di comunicazione di quest’ultima al condomino che si sia allontanato dal consesso assembleare, dovendo equiparalo, agli effetti della disciplina della detta impugnativa, al condomino assente.