Cambiare il regolamento condominiale: tutto quello che c’è da sapere

Procedure, maggioranze e casi pratici spiegati in modo chiaro e concreto

Nel vivere quotidiano del condominio, poche cose hanno un impatto così pervasivo come il regolamento condominiale. Questo documento disciplina la convivenza, l’uso degli spazi comuni e le regole che ciascun condomino è tenuto a rispettare. Tuttavia, può accadere – e sempre più spesso accade – che le esigenze della collettività cambino. E con esse, la necessità di aggiornare le norme condominiali.

Ma come si modifica il regolamento condominiale? Quali sono le procedure corrette? Quali maggioranze sono necessarie? Ecco una guida chiara, pensata per amministratori, condomini e operatori del settore.

Iniziamo innanzitutto con definire cosa si intende per Regolamento Condominiale?

Il regolamento condominiale è un documento che disciplina l’uso delle parti comuni dell’edificio, definisce le modalità di ripartizione delle spese condominiali. In alcuni casi può contenere limiti all’uso delle proprietà esclusive (ad es. divieto di attività rumorose, uso commerciale ecc.).

Esistono due tipologie fondamentali di regolamento:

1. Regolamento assembleare
   Approvato in assemblea, può essere modificato con le maggioranze previste dall’art. 1136 c.c. Non può imporre limiti ai diritti individuali dei condomini;
2. Regolamento contrattuale
   Di solito predisposto dal costruttore o approvato all’unanimità. Può contenere vincoli sulle proprietà esclusive. È opponibile anche agli acquirenti successivi se trascritto.

COME SI MODIFICA IL REGOLAMENTO: LA PROCEDURA CORRETTA

Prima di tutto, è fondamentale stabilire se il regolamento vigente è assembleare o contrattuale. Questo passaggio condiziona in modo determinante la procedura e le maggioranze richieste.

Suggerimento pratico: Se nel regolamento si trovano clausole che limitano l’uso delle proprietà private (ad es. divieto di tenere animali domestici, uso non abitativo), quasi certamente è contrattuale. In ogni caso si deve avere la certezza del tipo di regolamento.

Le modifiche devono essere chiare, motivate e redatte in forma scritta. È consigliabile che l’amministratore o un consulente legale rediga una bozza conforme alla normativa vigente. Successivamente va inviato a tutti condomini in modo che ne possano prendere visione ed eventualmente segnalare in anticipo qualche problematica che potrebbe impedirne l’approvazione.

Il passo successivo è quellodi convocare l’assemblea e inserire il punto all’ordine del giorno.

La convocazione deve includere l’indicazione delle modifiche proposte. In caso contrario, la delibera potrebbe essere impugnata per vizio di forma.

Una volta convocata correttamente l’assembleavediamo qual è la delibera con le maggioranze corrette.

Per modifiche al regolamento assembleare, serve:
la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 500 millesimi (art. 1136, comma 2, c.c.).

Per modifiche al regolamento contrattuale, serve:
l’unanimità dei condomini. Anche l’assenza o l’astensione di un solo condomino equivale a un voto contrario.

Nota importante da evidenziare è che, anche se il regolamento è di natura contrattualema si interviene solo su parti regolamentari di un regolamento contrattuale (ad es. orari, uso spazi comuni), può bastare la maggioranza qualificata.

Esaminiamo alcuni esempi pratici di modifica: dal caso semplice a quello complesso

Caso 1: orario di utilizzo della sala comune (clausola regolamentare)

Un condominio desidera estendere l’orario di apertura della sala riunioni condominiale per altri usi fino alle 23.00.

Essendo una norma sull’uso delle parti comuni, si può modificare con la maggioranza degli intervenuti superiore a 500 millesimi.

Caso 2: divieto di uso commerciale delle unità (clausola contrattuale)

Il regolamento prevede il divieto di destinare gli appartamenti a studi professionali o negozi. Alcuni condomini vorrebbero aprire un ufficio.

Serve l’unanimità dei partecipanti al condominio. In mancanza di accordo unanime, la clausola non può essere modificata.

Caso 3: ripartizione spese ascensore

Il condominio vuole ripartire le spese dell’ascensore in base al piano anziché ai millesimi generali.

La modifica è possibile, ma solo con consenso unanime, poiché incide sulla proporzione millesimale prevista dal contratto di compravendita.

La modifica va redatta in forma scritta e allegata al regolamento esistente. Se si modifica un regolamento contrattuale, è raccomandata la trascrizione presso i registri immobiliari, per renderla opponibile anche ai futuri acquirenti.

La delibera è impugnabile da condomini assenti o dissenzienti entro 30 giorni dalla comunicazione o approvazione (art. 1137 c.c.).

IL RUOLO DELL’AMMINISTRATORE

Esaminiamo adesso qual è il ruolo dell’amministratore come garante della legalità

L’amministratore è il garante del corretto iter:

• Deve verificare la natura giuridica del regolamento;
• Deve redigere e notificare correttamente la convocazione;
• Deve vigilare sul rispetto delle maggioranze e della forma;
• Può avvalersi di un legale o notaio nei casi più complessi.

Un regolamento aggiornato e coerente con la vita moderna del condominio non è solo un atto formale, ma un vero strumento di pacifica convivenza.

Affrontare il tema delle modifiche con trasparenza, metodo e legalità significa prevenire conflitti, migliorare la gestione e valorizzare l’intero edificio.

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di Battista Praino Amministratore 
direzionerivista@condominiozeroproblemi.it