CASA VACANZE IN CONDOMINIO, COSA SONO E COSA DICE LA LEGGE

Che differenza c’è con un B&B o con un affittacamere? Quali requisiti deve avere a norma di legge e che limiti deve rispettare una casa vacanze. Vediamo la normativa con l’aiuto di uno specialista.

Un fenomeno noto ai più e che negli ultimi anni ha visto ampia diffusione è quello della ospitalità extra-alberghiera, che ha visto un fiorire di attività diverse quali Bed & Breakfast, affittacamere o guest house, case e appartamenti per vacanze, che spesso sono esercitate all’interno di un condominio e preoccupano i condòmini.

Esistono anche altri tipi di ricettività non alberghiera, delle quali non parleremo in questa occasione, quali ostelli, rifugi, country house o residenze di campagna, analizzando in questa sede la più diffusa.

La locazione turistica o affitto breve è un contratto di locazione abitativa con durata breve e non superiore ai 30 giorni, disciplinata dall’art.1571 c.c., dal D.Lgs.79/2011 sul turismo, dalla legge 431/98 e dall’art. 4 del D.L. n. 50 del 2017, il quale prevede che: “si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.”

Si parla di locazione turistica quando non vi è possibilità di fornire servizi aggiuntivi, essendo ammessi solo le pulizie finali e il cambio biancheria a ogni cambio di ospiti.

LE CASE VACANZE

La casa vacanze, invece, vede la possibilità di offrire servizi aggiuntivi rispetto alle pulizie finali e il cambio di biancheria a pernottamento, legati sia a servizi tipici di un hotel (pulizia giornaliera), ma anche servizi esterni da offrire assieme al pernottamento.

Per la casa vacanze la normativa di riferimento è di competenza regionale, per cui ogni singola regione ha facoltà di espressa previsione e regolamentazione; nel Lazio si ricorda la legge regionale n. 13 del 06/08/2007 “Organizzazione del sistema turistico laziale” e le sue successive modifiche, il regolamento regionale n . 14 del 16/06/2017, la legge regionale n. 8 del 24/05/2022 ed il regolamento regionale n. 5 del 28/06/2023 – nuova disciplina delle strutture ricettive extralberghiere, e successive modifiche.

Oggi sempre più proprietari o conduttori di immobili scelgono di ricavare reddito dalla casa posseduta in proprietà o locazione, gestendoli in autonomia e senza che questo possa configurare esercizio di attività professionale fino a due immobili, ovvero in maniera professionale da tre immobili in su, anche affidandone la gestione ad host specializzati.

La casa vacanze, a differenza del B&B o dell’affittacamere, non prevede la presenza del proprietario o gestore all’interno, dato che l’intero immobile viene locato per brevi periodi non superiori ai tre mesi a terzi, in maniera professionale o meno. Nella casa vacanze non possono essere locate stanze o porzioni dell’immobile, ma deve essere concessa per intero all’ospite, che dovrà essere libero di accedere in autonomia e non contare o richiedere servizi supplementari, quali la colazione o i pasti, la biancheria o le pulizie.

La presenza di una casa vacanza in condominio, dunque, proprio per l’assenza di un proprietario o referente, vede avvicendarsi terzi estranei nell’edificio che sovente può creare situazioni di fastidio e diversi condomini tentano di inibirne la realizzazione o la prosecuzione, richiamando i regolamenti condominiali.

Spesso i problemi nascono dal mancato rispetto delle parti comuni, dall’emissione di rumori durante gli orari di riposo, confusione nella gestione della raccolta dei rifiutida differenziare ecc.

Il nodo da sciogliere è relativo alla compromissione del diritto del proprietario dagli interessi comuni e dalle regole che li governano, ma spesso il regolamento condominiale non riporta espliciti riferimenti, essendo risalente nel tempo o indica precisi divieti non suscettibili di interpretazione analogica estensiva.

Come sempre accade nelle aule di giustizia si affronta il caso concreto, per cui ogni fattispecie va analizzata singolarmente, considerando che si sono avvicendate pronunce giurisprudenziali ondivaghe, considerando che i regolamenti condominiali (spesso) non contemplano le nuove tipologie ricettive, essendo di adozione risalente, per cui fanno riferimento all’attività alberghiera, a quella di affittacamere e pensione o solo alcune di queste, ma non vietano espressamente l’affitto breve.

Occorre dunque sempre leggere attentamente il regolamento condominiale per valutare la posizione che interessa; va ricordato comunque che il proprietario dell’immobile è sempre responsabile, anche in solido con il gestore, per eventuali danni o disagi causati al condominio dai suoi ospiti, verso i quali eventualmente potrebbe rifarsi. Utile rammentare che il gestore della struttura ricettiva, ai sensi dell’art. 109 del T.U.L.P.S. deve comunicare i dati dei propri ospiti alla questura competente per territorio nelle 24 ore successive all’arrivo degli ospiti.

Solo alcuni regolamenti di recente adozione prevedono espressamente il divieto di affittare per periodi pari o inferiori ai 30 giorni, richiamando la definizione stessa di affitto breve, mentre quand’anche vi sia il riferimento al B&B o all’attività alberghiera, la stessa non sembrerebbe applicabile ai casi di affitto breve.

Per i condomini un tentativo di tutela potrebbe essere di inserire nel regolamento una clausola per vietare la locazione breve, da approvarsi all’unanimità, ma dato che un simile veto inciderebbe su diritti individuali e libertà privata, se l’attività non è svolta in forma imprenditoriale, avrebbe scarse possibilità di successo in un futuro giudizio.

Si assiste, tuttavia, a dichiarazioni di intento di diverse amministrazioni pubbliche che intendono vietare nel proprio territorio alcune tipologie ricettive extralberghiere, specie di durata breve, considerando gli effetti sociali che le stesse hanno sulla composizione della località, dati dalla perdita di residenti e conseguente tessuto sociale, demografico e commerciale, per cui sicuramente attendiamo gli sviluppi futuri.