CHI PAGA I DEBITI DI UN CONDOMINO DEFUNTO?

Chi eredita accetta sia i beni sia i debiti del de cuius ma secondo alcune regole precise stabilite dalla legge e con l’eccezione del coniuge che ha diritto di abitazione. Vediamo nello specifico su chi deve rifarsi l’amministratore alla morte di un condomino. 

Se un condomino possiede, nel proprio patrimonio, un immobile sul quale insistono debiti condominiali, in caso di sua morte, chi dovrà onorarli? I chiamati all’eredità possono decidere di rinunciarvi (art. 519 c.c.). In tale circostanza, non rispondono dei debiti ereditari, né tantomeno delle spese condominiali. 

Nel caso di accettazione dell’eredità, invece, gli eredi subentreranno a titolo universale, in ogni diritto e in ogni onere del loro dante causa per cui, si applicheranno le leggi sulla comunione ereditaria, in particolar modo ai debiti ereditari e, nello specifico, ai debiti condominiali. 

Gli eredi sono obbligati a corrispondere l’intero importo dovuto anche se antecedente l’anno precedente all’accettazione dell’eredità; per contro non vi è tenuto colui che subentri al de cuius a titolo particolare, ad esempio, in qualità di legatario (Cass., sent. n. 24133/2009). 

L’entità del debito “ereditato” varia in ragione del momento dell’insorgenza del medesimo. 

Per i debiti sorti prima del decesso del de cuius la norma di riferimento è l’articolo 752 c.c., riguardante la “Ripartizione dei debiti ereditari tra gli eredi” per il quale: “I coeredi contribuiscono tra loro al pagamento dei debiti e pesi ereditari in proporzione delle loro quote ereditarie, salvo che il testatore abbia altrimenti disposto”. 

Dovendo applicare la stessa norma ai debiti condominiali sorti prima della morte del condomino, non troverà applicazione l’articolo 63, comma 4 delle disposizioni attuative del codice civile in materia di condominio per il quale “chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente” ma, diversamente, poiché fanno parte ancora della “comunione ereditaria”, sia che si tratti di oneri ordinari che straordinari, gli eredi ne risponderanno in proporzione alla quota di riferimento. 

Per gli oneri condominiali sorti dopo il decesso, gli eredi risponderanno in solido alla stregua di qualunque proprietario di immobili, in quanto con l’apertura della successione tutti coloro che hanno accettato l’eredità sono diventati comproprietari dell’immobile. 

L’amministratore del condominio che abbia ricevuto dagli eredi la comunicazione dell’accettazione di eredità potrà recuperare il credito del condominio verso il condomino defunto, mediante ricorso per ingiunzione nei confronti di ogni erede, ciascuno pro quota di competenza. 

Per i crediti successivi, potrà richiedere un unico decreto ingiuntivo nei confronti di tutti gli eredi per il pagamento in solido. Il coerede che abbia pagato l’intero importo potrà rivalersi nei confronti degli altri comproprietari per la rispettiva quota di ciascuno di essi. 

Un’eccezione a tale principio si riscontra nel caso in cui alla morte del condomino subentri l’altro coniuge. 

In tale caso, per le sole quote condominiali successive al decesso, risponderà solo il coniuge in quanto titolare del diritto di abitazione (Cas. sent. n. 9920/2017). 

Il recupero del credito da parte dell’amministratore è condizionato dall’accettazione dell’eredità da parte degli eredi. Qualora questi rinuncino e l’asse ereditario passi ai successivi chiamati non rinvenibili o anch’essi rinunciatari, l’amministratore può rivolgersi al tribunale al fine di chiedere la nomina di un curatore dell’eredità giacente il quale provvederà a saldare i debiti in sospeso, nei limiti della consistenza del patrimonio ereditario e ad onorare le successive richieste di pagamento pervenutegli dall’amministratore. 

Invece, nel caso in cui un condomino rinunci all’eredità con danno dei suoi creditori o non dichiari di accettarla in seguito all’esperimento della c.d. “azione interrogatoria” (azione finalizzata alla fissazione di un termine – per accettare o rinunziare all’eredità – superato il quale l’erede perde il diritto di accettare) sussistendo in entrambi i casi il pregiudizio arrecato alle ragioni del creditore , i condomini-creditori possono farsi autorizzare dal tribunale ad accettare l’eredità in nome e luogo del rinunziante, al solo scopo di soddisfarsi sui beni ereditari fino alla concorrenza dei loro crediti (art. 524 c.c.). 

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di Luigi De Santis, Avvocato
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