Danni da neve in condominio, chi è responsabile?

Durante le feste ci godiamo la cornice innevata di tante mete di vacanza o nelle città più fredde. Neve e ghiaccio possono costituire un pericolo molto grosso in un palazzo che deve essere prevenuto. Vediamo come.

Il 24 dicembre 2024 percorrendo l’autostrada Teramo – L’Aquila – Roma sono stato investito da una forte tormenta di neve che nel giro di pochi minuti ha creato nei paesi limitrofi all’autostrada seri problemi di viabilità ma non sul percorso principale grazie all’immediato ed efficiente intervento dei mezzi spazzaneve.

Nel corso della notte questo spesso manto di neve ha contribuito a creare il clima natalizio con punti in cui si è superato il metro di neve sia lungo le strade che sui tetti.

Ho subito pensato ad alcuni miei colleghi amministratori di condominio che vivono e operano stabilmente in zone che sono colpite frequentemente da fenomeni atmosferici simili. Pensando a loro ho cercato di capire come si dovevano comportare in quei frangenti che per i molti rappresentano la perfetta cornice delle feste ma che per chi gestisce un palazzo sono una situazione di pericolo e un notevole aggravio di lavoro, anche durante i periodi di festività.

In questi casi cosa deve fare l’amministratore di condominio? Quali sono i suoi doveri? Ha delle responsabilità in casi di cui non si dovesse attivare tempestivamente? Di chi è la responsabilità in caso di sinistri?

Inquadriamo, innanzitutto, il contesto giuridico nel quale andiamo a operare e vediamo quali sono gli atti dovuti da parte dell’amministratore di condominio.

L’articolo 2051 del codice civile parla di “responsabilità oggettiva” in capo al proprietario o al custode di un determinato bene dal quale possono derivare dei danni a terzi. Quindi, da ciò ne deriva che l’amministratore di condominio essendo il custode delle parti comuni dello stabile a lui affidato diviene automaticamente responsabile di tutto ciò che avviene nelle sue parti comuni.

Pertanto, l’amministratore di condominio ha l’obbligo di intervenire con urgenza per l’eliminazione degli eventuali pericoli che potrebbero sorgere a seguito di tale particolare situazione climatica e senza alcuna autorizzazione preventiva da parte dei condomini: deve mettere in sicurezza di tutte le parti comuni.

Come lo deve fare in concreto?

Deve provvedere a incaricare personale qualificato per liberare dalla neve tutte le parti comuni dell’edificio che sono utilizzate dai condomini e dai terzi, rendendo i marciapiedi e i viali comuni transitabili.

Successivamente deve anche evitare che si creino strati di ghiaccio nelle parti liberate dalla neve.

Nei condomini situati in zone colpite di frequente da fenomeni atmosferici quali neve e ghiaccio troviamo spesso che siano stanziate già a preventivo somme per l’acquisto e lo spargimento di sale nelle parti comuni per evitare il formarsi di ghiaccio e prevenire così situazioni di pericolo per i condomini. Diventa in tali casi una manutenzione ordinaria.

Questo non significa però che i pedoni non debbano avere l’accortezza di prestare particolare attenzione transitando i viali condominiali e pubblici.

Compito dell’amministratore è, anche, quello di prevenire danni derivanti dalla caduta di neve o da lastre di ghiaccio che sono presenti sui tetti e che con il loro distacco possono arrecare danni ai pedoni o creare danni alle strutture quali tubazioni idriche, gronde e cornicioni.

L’amministratore non può essere certamente responsabile di ciò che accade nelle strade limitrofe agli spazi comuni, a causa della mancata manutenzione dei soggetti ad esse preposte. In questi casi non si può ritenere l’amministratore di condominio responsabile ma il proprietario della strada.

Ricordiamo inoltre che, anche se in prima battuta il responsabile è l’amministratore di condominio i condomini non sono esautorati da responsabilità in casi di sinistri. In questi casi la responsabilità ricade, anche, sui singoli condomini qualora chi ha avuto il sinistro non fosse stato risarcito dal condominio.

È opportuno che la polizza condominiale sia sempre aggiornata e che preveda tutte le tipologie di sinistri che si potrebbero verificare.

Tale garanzia può essere fornita esclusivamente da un amministratore professionista che si avvale di un abituale consulente assicurativo, preferibilmente un broker assicurativo, che ha l’interesse di tutelare sia l’amministratore di condominio con il quale collabora abitualmente che i suoi clienti e che non deve tutelare solo gli interessi della compagnia di assicurazione per la quale vende la polizza.

Prevenire è sempre meglio che curare.

di Battista Praino Amministratore 
direzionerivista@condominiozeroproblemi.it