I debiti condominiali del precedente proprietario di casa

Vendere casa non significa liberarsi degli obblighi verso il condominio per gli anni passati. L’amministratore ha il dovere di informare di tutto il nuovo proprietario.

La decisione di mettere in vendita un immobile situato all’interno di un condominio impone al venditore di reperire molteplici documenti, tra i quali la cosiddetta liberatoria relativa agli oneri condominiali.

Il termine liberatoria è in effetti molto comune, ma non è tecnicamente appropriato. Si tratta, in realtà, di una attestazione della propria situazione contabile che il singolo condomino può chiedere all’amministratore del condominio ai sensi dell’art. 1130 del codice civile.

La riforma del 2012 ha notevolmente ampliato le funzioni dell’amministratore di condominio e ha inserito nel citato articolo anche questo ulteriore obbligo, al quale l’amministratore non si può sottrarre. L’inosservanza dello stesso rappresenta una grave irregolarità della gestione che può portare alla revoca giudiziale dell’amministratore.

La funzione della predetta attestazione appare evidente: l’acquirente dell’immobile deve essere messo a conoscenza di eventuali morosità in capo al venditore, in quanto la legge lo considera responsabile, al pari di quest’ultimo, nei confronti del condominio per il pagamento degli oneri condominiali relativi all’anno in corso e a quello precedente la data della vendita.

Il venditore e l’acquirente possono liberamente decidere chi dei due effettuerà il versamento dei suddetti oneri condominiali. In mancanza di accordo, l’acquirente potrà provvedere al pagamento e poi chiedere successivamente il rimborso al venditore.

La richiesta dello stato dei pagamenti può essere fatta dal condomino venditore o da un suo delegato. Nell’attestazione l’amministratore deve specificare se il condomino che ha inoltrato la richiesta, o nell’interesse del quale la stessa è stata fatta, è in regola con il pagamento delle spese condominiali. Prima di rilasciare la dichiarazione l’amministratore è tenuto ad effettuare dei controlli contabili sulla posizione del condomino venditore.

La certificazione va fatta con riferimento all’anno corrente e a quelli precedenti, ma non si tratta, come sopra accennato, di un documento che libera il condomino venditore dal pagamento di eventuali debiti passati e futuri riferiti al periodo in cui era ancora proprietario dell’immobile. Il versamento di eventuali conguagli che non erano emersi alla data dell’attestazione potrà essere richiesto direttamente all’acquirente dell’immobile, salvo rivalsa di quest’ultimo nei confronti del venditore.

Nell’attestazione l’amministratore dovrà indicare anche la sussistenza o meno di delibere approvate e non ancora eseguite o perfezionate, relative a lavori straordinari e di eventuali liti giudiziali in corso sia tra condomino e il condominio sia tra quest’ultimo e terzi.

Il costo dei lavori straordinari, deliberati in data anteriore a quella della vendita, sarà a carico del venditore, anche se le opere potrebbero essere eseguite, in tutto e in parte, anche successivamente all’atto di trasferimento dell’immobile.

L’attestazione redatta dall’amministratore in conformità al dettato normativo potrà pertanto essere allegata all’atto notarile di compravendita.

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