Sembrerebbe da non credere ma una delle problematiche che si possono presentare ad un amministratore di condominio e che possono influenzare la vita condominiale con discussioni infinite, anche in assemblea, riguarda i rapporti tra il proprietario di un immobile e chi ha un diritto di uso o di abitazione di quell’appartamento. Le problematiche che si possono ripercuotere sul condominio riguardano diversi aspetti.
Esaminiamo le principali che si possono presentare. La prima è senza alcun dubbio relativa a chi deve pagare gli oneri condominiali ordinari e chi deve pagare gli oneri condominiali straordinari. La seconda è chi ha il diritto a partecipare alle assemblee condominiali.
Pur essendoci alcune similitudini, il diritto d’uso e il diritto di abitazione sono diritti con scopi e applicazioni diverse. Una corretta comprensione di questi istituti consentirebbe di utilizzarli al meglio evitando che ciò riduca numerosi conflitti derivanti da essi.
La prima cosa da fare è chiarire qual è la differenza tra diritto d’uso e diritto di abitazione
Il diritto d’uso e il diritto di abitazione rappresentano due istituti giuridici ben distinti ma spesso poco chiari e confusi dai non addetti ai lavori. Chiariamo subito che entrambi rientrano tra i diritti reali minori di godimento e sono disciplinati dal codice civile agli articoli 1021 e seguenti.
Analizziamo quali sono le principali differenze.
Il diritto d’uso è definito dall’art. 1021 del codice civile, che prevede che il titolare di tale diritto (definito “usuario”) possa servirsi di un bene di un altro soggetto e trarne i frutti, ma limitatamente ai propri bisogni e a quelli della sua famiglia.
Le caratteristiche principali sono rappresentatedall’estensione del diritto. Infatti, l’usuario può utilizzare il bene e raccoglierne i frutti, ma non può cedere il diritto ad altri soggetti o eccedere i propri bisogni.Tale diritto ha una sua limitazione soggettiva. Nel senso che i bisogni personali e familiari delimitano l’uso. Pertanto, non si può utilizzare a fini commerciali o speculativi ed è un diritto di natura personale che si estingue alla sua morte, salvo disposizioni differenti.
Il diritto di abitazione, è definito dall’art. 1022 del codice civile, e consente al titolare di abitare una casa di proprietà di un altro soggetto, ma esclusivamente per sé e per la propria famiglia.
Le caratteristiche principali sono costituite dal fatto chesi riferisce unicamente all’uso abitativo di un immobile e non comprende altre forme di utilizzo del bene.Il diritto è limitato all’abitazione personale e familiare; il titolare non può affittare l’immobile né cedere il diritto.Così come il diritto d’uso, è un diritto personale che si estingue con la morte dell’avente diritto.
Vediamo adesso quali sono le principali differenze tra i due istituti giuridici.
Il diritto d’uso e il diritto di abitazione hanno come finalità simili e l’uso e i frutti da questi derivanti limitatamente alle necessità familiari per il primo e l’uso esclusivo come abitazione personale e familiare per il secondo, sono entrambi non cedibili. La principale differenza sta nell’oggetto, infatti mentre il diritto d’uso è applicabile a qualsiasi oggetto (mobiliare e immobiliare) il diritto di abitazione è applicabile esclusivamente ad un immobile adibito ad abitazione con esclusione degli immobili di natura commerciale. Un ulteriore differenza la riscontriamo sotto l’aspetto economico: il diritto d’uso dà la possibilità di ottenere frutti economici, anche se limitata ai bisogni della famiglia, mentre non è ammessa per il diritto di abitazione.
Inoltre, il diritto d’uso si rivela utile quando un soggetto deve usufruire di un bene in modo limitato nel tempo, mentre il diritto di abitazione viene spesso riconosciuto al coniuge superstite su un immobile adibito a casa familiare.
Un esempiopratico di diritto d’uso di un bene privato e quello di una casa vacanza:
Tizio ha il diritto d’uso su una casa al mare o in montagna. Può trascorrervi le vacanze con la sua famiglia, ma non può affittarla a turisti o a terzi per ottenere un guadagno economico.
Mentre esempi pratici di diritto d’uso di un bene condominiale possono essere il diritto d’uso di una cantina o di una soffitta condominiale o di un parcheggio.
Nel condominio di via Garibaldi, la cantina o la soffitta comune viene concessa in diritto d’uso a Matelda, un condomino. Matelda può utilizzarla, ma non può affittarla o destinarla a scopi diversi da quelli previsti.
nello stesso condominio il condomino Andrea ha il diritto d’uso su un posto auto nel cortile condominiale. Andrea può parcheggiare la propria auto o quello di uno dei membri della sua famiglia, ma non può cedere l’uso del posto auto ad altri o utilizzarlo come deposito per oggetti personali.
Esempi pratici di diritto di abitazione di un bene privato sono rappresentati dall’abitazione per il coniugesuperstite. Alla morte di Sempronio che è titolare di un diritto di abitazione, il suo testamento assegna il diritto di abitazione alla moglie, Clotilde, sulla casa coniugale. Clotilde può continuare a vivere nella casa con i figli, ma non può affittarla né venderla, perché il diritto è legato alla sua persona.
Possiamo avere anche il caso di un’abitazione concessa per necessità. Caio, proprietario di un immobile, concede il diritto di abitazione a sua zia Sempronia la cui casa è stata venduta all’asta. La zia può vivere nell’immobile con la sua famiglia, ma non può utilizzarlo per altri scopi e non può metterla a reddito.
Altro caso può essere quello di un’abitazione concessa ad un familiare in difficoltà.
Caio concede il diritto di abitazione a sua sorella Lucilla, che si trova in difficoltà economiche. Lucilla può vivere nella casa con il marito e i figli, ma non può trasferire il diritto ad altri né subaffittare una parte.
Mentre esempi pratici di diritto di abitazione di un bene condominiale possono essere i seguenti.
Nel Condominio “Tal dei Tali” di corso Sempione a Milano, esiste un appartamento destinato al custode. L’appartamento è di proprietà condominiale e non è incluso tra le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini. A seguito del decesso del custode, il condominio decide di eliminare il servizio di portierato sostituendolo con un servizio di pulizie e di assegnare il diritto di abitazione sull’appartamento alla moglie del vecchio custode, la signora Maria, che è rimasta vedova e senza altre possibilità di alloggio. Maria ottiene il diritto di abitare l’appartamento condominiale, destinandolo esclusivamente alla propria residenza personale. Maria non può affittare l’appartamento a terzi né cederlo a un familiare o amico e non può utilizzarlo per scopi diversi dall’abitazione.
Il diritto di abitazione è personale e si estingue automaticamente con la morte di Maria, salvo eventuali accordi specifici contenuti nella delibera assembleare o in un contratto.
In merito alle spese condominiali: essendo Maria solo titolare del diritto di abitazione e non proprietaria, è tenuta a partecipare alle spese condominiali ordinarie, ma non a quelle straordinarie o di manutenzione straordinaria dell’immobile, che rimangono a carico del condominio.
Nella sostanza la sig.ra Maria vive nell’appartamento senza preoccuparsi di doverlo acquistare o affittare. Il condominio, in quanto proprietario, conserva il diritto di recuperare la piena disponibilità dell’immobile al termine del diritto di abitazione, ad esempio per destinarlo a un nuovo custode, se verrà ripristinato il servizio di portierato, o ad altri scopi.
Vediamo un esempio. Se il titolare del diritto di abitazione abita l’immobile, sarà responsabile del pagamento della sua quota condominiale per i servizi ordinari, come la manutenzione dell’ascensore o la pulizia delle scale. Oltre alle spese condominiali ordinarie, le spese interne all’immobile (ad esempio, la riparazione di un rubinetto o di un elettrodomestico) spettano generalmente al titolare del diritto d’uso o di abitazione, poiché connesse al godimento personale del bene.
Mentre le spese straordinarie, come quelle relative a rifacimento della facciata, ristrutturazione del tetto, manutenzione straordinaria dell’impianto idrico o elettrico sono a carico del proprietario dell’immobile. Questo perché tali spese non rientrano tra quelle connesse al godimento ordinario del bene, ma riguardano la conservazione e il miglioramento del valore dell’immobile.
Per quanto riguarda il diritto a partecipare e a votare in assemblea il titolare di un diritto d’uso o di abitazione può partecipare sicuramente alle assemblee condominiali, ma con alcune limitazioni rispetto al proprietario dell’immobile. Infatti, ha il diritto di partecipare alle discussioni e alle votazioni relative alla gestione delle spese ordinarie o all’uso dei servizi condominiali. Le spese straordinarie non spettano al titolare del diritto d’uso o di abitazione, ma rimangono a carico del proprietario dell’immobile.
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di Filippo Simone Zinelli, Avvocato
f.zinelli@lawtaxgovernance.com