Donazione o Testamento? Come tutelare il proprio patrimonio immobiliare

Quando si pianifica il futuro del proprio patrimonio, soprattutto in ambito immobiliare, una delle domande più frequenti è: “Meglio fare una donazione in vita o predisporre un testamento?”

Si tratta di due strumenti giuridici profondamente differenti, ciascuno con implicazioni specifiche sul piano legale, fiscale e successorio. Comprendere le differenze è essenziale per evitare futuri conflitti familiari, contenziosi ereditari o complicazioni nella gestione immobiliare condominiale.

1. LA DONAZIONE: UN ATTO TRA VIVI

La donazione è un contratto con cui un soggetto (donante) trasferisce gratuitamente un bene (ad esempio un immobile) a un altro soggetto (donatario), con effetto immediato. Per legge (art. 769 codice civile), richiede un atto pubblico redatto da un notaio, l’accettazione del donatario e in alcuni casi, la presenza di testimoni.

I vantaggi principali sono rappresentati dal fatto che il trasferimento del bene è immediato.Può risultare utile in caso di aiuto concreto a un figlio o a un familiare.

Ovviamente, presenta molte criticità e rischi. Il principale è l’rrevocabilità dell’atto (eccetto rari casi come ingratitudine o sopravvenienza di figli – art. 800 c.c.).

Ma è esposto a possibili impugnazioni da parte dei legittimari (art. 555 e ss. c.c.) qualora la donazione leda le quote di legittima. Inoltre, a costi immediati, tra cui l’imposta di registro (2% o 9%) a seconda della destinazione e l’imposta catastale e ipotecaria. Altre che gli onorari notarili.

Esempio pratico:

Un padre decide di donare l’abitazione di famiglia al figlio primogenito. Dopo la sua morte, la figlia minore, esclusa, impugna la donazione sostenendo la lesione della legittima. Ne nasce una controversia ereditaria, con possibile blocco dell’immobile e danni anche condominiali (es. impossibilità di deliberare spese straordinarie).

2. IL TESTAMENTO: ATTO UNILATERALE E REVOCABILE

Il testamento è un atto scritto con cui una persona dispone dei propri beni per il tempo successivo alla propria morte (art. 587 c.c.). Può essere olografo, pubblico o segreto e revocabile in qualsiasi momento.

I vantaggi principali sono rappresentati dallamassima flessibilità. Il testatore può aggiornare le proprie volontà nel tempo, può inserire clausole personalizzate come l’usufrutto a favore del coniuge o la divisione dettagliata degli immobili.

Con il testamento si ha un maggiore rispetto delle quote di legittima, se redatto correttamente, riducendo i rischi di contenzioso.

Anche qui si possono evidenziare degli svantaggi. I beni restano intestati al testatore fino alla morte, quindi non si può disporne direttamente in vita.Richiede comunque un’attenta pianificazione per evitare conflitti tra eredi.

Esempio pratico:

Una madre redige un testamento pubblico in cui assegna l’usufrutto del proprio appartamento al secondo marito e la nuda proprietà ai figli avuti dal primo matrimonio. Grazie alla chiarezza testamentaria e al rispetto delle quote di legittima, la successione avviene senza contestazioni, tutelando sia i diritti abitativi del coniuge, sia l’interesse economico dei figli.

DONAZIONE O TESTAMENTO? LA RISPOSTA È: DIPENDE

La scelta non può essere generica, ma deve sempre tenere conto di molti fattori. I principali sono rappresentati della composizione familiare (presenza di figli, coniugi, altri eredi), dal valore e dalla tipologia del patrimonio immobiliare. Non trascurabili sono anche gli obiettivi personali (immediato trasferimento o pianificazione futura) e la situazione fiscale e patrimoniale.

CONSIGLIO OPERATIVO

Evitare di effettuare operazioni da soli ma confrontarsi con esperti. In entrambi i casi, è fondamentale rivolgersi a un notaio e, se si tratta di beni immobili, coinvolgere anche un consulente immobiliare o un amministratore condominiale. Ciò consente di valutare sin da subito gli impatti sulle quote legittime e sui rischi di impugnabilità dell’atto. Si possono valutare gli vincoli sull’uso o gestione dei beni trasferiti e gli aspetti fiscali e catastali.

Donare può essere una scelta utile e immediata, ma comporta vincoli definitivi e richiede consapevolezza giuridica e fiscale.

Testare permette una pianificazione ordinata e modificabile nel tempo, adatta a chi desidera mantenere il controllo del proprio patrimonio fino all’ultimo.

In ogni caso, una buona pianificazione patrimoniale è anche una forma di tutela condominiale: evitare contenziosi tra eredi significa ridurre i blocchi gestionali, le liti tra comproprietari e le difficoltà amministrative.

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di Simone Novelli, agente immobiliare
novellisimone7@gmail.com