Un estraneo può partecipare ad un’assemblea condominiale? La norma

Avere un estraneo presente ad un’assemblea condominiale è fatto ormai non più casuale, anzi. Si tratta di una situazione che tende a ripetersi con una certe frequenza, con tutto quello che ne consegue.
Spesso la presenza di un estraneo non proprietario porta a liti nelle sedute. In ogni caso è bene fare molta attenzione a chi, e a come, si affida la propria delega.

Molto frequentemente nel corso delle riunioni condominiali si verificano discussioni in merito alla presenza di estranei al condominio alle assemblee che in alcuni casi portano a veri e propri litigi.  Facciamo un po’ di chiarezza in merito partendo dalla definizione di assemblea.

Un estraneo può partecipare ad un’assemblea condominiale? La norma

L’assemblea condominiale è l’organo deliberante del condominio che in base alla normativa deve essere convocata dall’amministratore in via ordinaria almeno una volta ogni anno per l’approvazione del rendiconto di spesa dell’anno precedente e per l’approvazione del preventivo di spesa dell’anno corrente. Nella stessa assemblea si possono inserire anche altri punti all’ordine del giorno. 

L’assemblea in via straordinaria può essere convocata dall’amministratore di condominio ogni volta che lo ritiene opportuno o su richiesta di almeno due condomini che rappresentino almeno un sesto del valore del fabbricato espresso in millesimi di proprietà. Ma chi può partecipare all’assemblea condominiale?

Giuridicamente è una riunione privata alla quale possono partecipare solo i condomini facenti parte di quel particolare condominio. Se un’unità immobiliare è in comproprietà a più persone solo uno di essi ha diritto a partecipare e a votare per tutti gli altri (il delegato). 

I condomini che sono impossibilitati a partecipare alla riunione hanno la facoltà di delegare un loro incaricato, che per quella specifica assemblea è da considerare come se fosse l’effettivo proprietario ai fini delle votazioni e degli impegni economici derivanti dall’ordine del giorno su cui si va a deliberare. L’effettivo proprietario sarà di conseguenza obbligato a rispondere per gli atti effettuati dal suo delegato. Attenzione quindi a chi si fa la delega! 

Delegare qualcuno in modo troppo superficiale potrebbe comportare seri problemi al proprietario dell’immobile (delegante), soprattutto se non si danno precise istruzioni su come utilizzare la delega. 

Frequenti sono i casi di “condomini tuttologi” che per far valere i loro punti di vista rastrellano deleghe facendone richiesta agli altri ignari proprietari per poi utilizzarle per fini privati, per indirizzare le decisioni assembleari in un verso o nell’altro, e spesso in contrasto con le esigenze del delegante.

Un soggetto privo di delega, estraneo ai proprietari, può partecipare all’assemblea?

A parte l’amministratore del condominio che ha un ruolo istituzionale ben preciso nessun altro soggetto estraneo al condominio, senza uno specifico invito da parte dell’amministratore o su autorizzazione dell’assemblea, può partecipare all’assemblea neanche come semplice uditore. 

Un caso in cui un terzo estraneo al condominio è ammesso è quello del conduttore di un immobile, quando si discute di riscaldamento o condizionamento e limitatamente a questo solo punto all’ordine del giorno. Non esiste alcuna norma che vieti gli estranei a partecipare alle assemblee. 

Sono diversi i motivi che portano alla loro esclusione, primo fra tutti la privacy dei condomini, ma anche il regolamento di condominio può prevedere ciò.

Questo perché l’assemblea condominiale non solo si riunisce per discutere e deliberate su fatti e spese di natura privata, ma perché nel corso della riunione potrebbero emergere fatti specifici sul reddito dei partecipanti o su altri fattori che non è possibile che siano portate a conoscenza di altri. I terzi se non interessati direttamente non possono prendere parte alle sedute assembleari. 

In genere i terzi estranei al condominio ammessi in assemblea e limitatamente al punto nel quali sono chiamati a fornire il loro contributo in quanto persone particolarmente qualificate sono:

L’avvocato se si deve discutere su un’azione giudiziaria, sia attiva che passiva per il condominio;

L’ingegnere, l’architetto o il geometra per relazionare su specifiche attività tecniche che il condominio deve affrontare per quella specifica delibera;

Tecnici ascensoristi o termici, impiantistici per le delibere che interessano l’ascensore condominiale, la centrale termica comune o gli impianti elettrici/televisivi o di video sorveglianza.

Ovviamente questi potranno esprimere solo un loro parere tecnico o giuridico e non potranno votare su nulla. 

Nel caso che uno dei condomini porti in assemblea un proprio consulente, sia legale che tecnico, senza la preventiva autorizzazione è da ritenere inammissibile. Unica eccezione è che abbia il consenso unanime di tutta l’assemblea. Se manca il consenso, anche di un solo condomino, il presidente nominato per quell’assemblea è tenuto ad interrompere l’assemblea e ad allontanare il soggetto estraneo. Una volta allontanato si potrà riprendere il regolare svolgimento dell’assemblea.

di Claudio Buzzi, responsabile amministrativo Condominio Zero Problemi
studio@condominiozeroproblemi.it