La fine del regolamento di condominio contrattuale?

Dopo molti anni la giurisprudenza ha cambiato orientamento sulle norme contrattuali di un regolamento che vincolano la destinazione della proprietà privata perché siano opponibili ai successivi acquirenti.

Il regolamento di condominio vincola i condomini che inizialmente lo hanno approvato. La domanda è se il regolamento possa vincolare anche i successivi acquirenti. Ci riferiamo in particolare quindi ai successivi terzi acquirenti a titolo particolare (compravendita, donazione, etc.) poiché gli acquirenti a titolo universale mortis causa subentrano nei diritti anche di proprietà nella stessa posizione del defunto.

Il problema quindi è come far valere anche nei confronti dei successivi acquirenti le regole, i divieti e i limiti del regolamento di condominio, visto e considerato che i predetti successivi acquirenti non hanno aderito sin dall’origine al regolamento e quindi non hanno aderito a quelle norme di contenuto contrattuale che impongono vincoli e i divieti.

La soluzione sembrava offerta dall’istituto giuridico della trascrizione nei pubblici registri immobiliari. Ed è stato così per anni. La trascrizione nei pubblici registri immobiliari infatti assolve alla funzione di pubblicità. L’atto trascritto in conservatoria è legalmente conoscibile da chiunque essendo pubblica la consultazione degli archivi del conservatore, e così diviene “opponibile” anche ai terzi successivi acquirenti.

A seguito della registrazione del regolamento di condominio nei pubblici registri e al successivo richiamo della registrazione del regolamento nel rogito di acquisito dell’unità immobiliare da parte del terzo acquirente, si presupponeva che questi sottoscrivesse il rogito di compravendita conoscendo (o potendo conoscere) l’esistenza e il contenuto del regolamento.

Di conseguenza si riteneva che il successivo acquirente avesse accettato in modo consapevole il regolamento e soprattutto i divieti e i limiti in esso contenuti. Era una finzione giuridica per anni pacificamente accettata.

IL CAMBIO NELLA GIURISPRUDENZA

Ma il regolamento di condominio non è annoverato dall’art. 2643 del codice civile tra gli atti soggetti a trascrizione. Per cui la giurisprudenza consolidatasi negli ultimi anni è divenuta rigorosa nel valutare l’opponibilità ai terzi delle clausole di contenuto contrattuale del regolamento, giungendo a ritenere non sufficiente a tal fine la mera trascrizione generica del regolamento, richiedendo invece l’indicazione espressa nella relativa nota di trascrizione (art. 2659 c.c.) delle clausole di contenuto contrattuale.

Soprattutto, la giurisprudenza si è posta il problema della validità delle norme che impongono vincoli di destinazione alle proprietà private (ma il discorso vale anche per altre norme di contenuto contrattuale, in relazione al loro contenuto specifico). Difatti oramai da qualche anno in modo pacifico e costante le sentenze qualificano la norma contrattuale di un regolamento che impone dei vincoli alla destinazione alle proprietà private come costitutiva di una servitù atipica.

Ne consegue che non è valida la generica trascrizione in conservatoria del regolamento integrale per rendere opponibile ai terzi acquirenti il vincolo di destinazione delle proprietà individuali, richiedendosi invece l’espressa, completa indicazione analitica del vincolo di destinazione nella nota di trascrizione. La sentenza della Corte di Cassazione del 19.03.2018 n 6769 ha chiarito in modo esemplare e definitivo la questione.

Scrive la Corte di Cassazione: “Va innanzitutto confermato l’orientamento interpretativo cui è pervenuta questa Corte, nel senso che vada ricondotta alla categoria delle servitù atipiche la previsione, contenuta in un regolamento condominiale convenzionale, comportante limiti alla destinazione delle proprietà esclusive (quale appunto risulta, nella specie, l’invocato art. 5 del regolamento del Condominio P. F. – che prevede il divieto di destinare gli immobili ad uso diverso da abitazione), in modo da incidere non sull’estensione ma sull’esercizio del diritto di ciascun condomino. Ne consegue che l’opponibilità di tali limiti ai terzi acquirenti deve essere regolata secondo le norme proprie delle servitù e, dunque […] mediante l’indicazione, in apposita nota distinta da quella dell’atto di acquisto, […] non essendo, invece, sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale (Cass. Sez. 2, 18/10/2016, n. 21024; Cass. Sez. 2, 31/07/2014, n. 17493).

Oggi non vi possono più essere dubbi. La situazione è chiara e pacifica, anche se ancora non conosciuta dal grande pubblico. Per essere opposte ai terzi successivi acquirenti, le norme di contenuto contrattuale che impongono limiti o divieti di destinazione alle proprietà private, questi devono essere espressamente indicati nella nota di trascrizione (o, in alternativa, accettate espressamente al momento del rogito). L’omessa trascrizione è eccepibile in ogni stato e grado del processo e rilevabile d’ufficio, trattandosi di eccezione in senso lato.

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