Frazionare un appartamento in condominio: 3 cose da sapere

IL DIRITTO DI FRAZIONAMENTO DI UN APPARTAMENTO NEL CONDOMINIO

Partiamo da una premessa giuridica, in base ai principi di diritto civile il proprietario di un appartamento o di una unità immobiliare ha il pieno e insindacabile diritto di frazionare l’appartamento e ha il pieno diritto di farlo anche se l’unità immobiliare faccia parte di un condominio senza necessità di alcuna autorizzazione da parte degli altri condomini. Ma il suo diritto di frazionare la casa è in qualche modo circoscritto dal dato oggettivo di coesistere in un edificio con altri proprietari esclusivi.

I principi normativi a cui ci rifacciamo nel parlare di frazionare un appartamento privato sono i seguenti. L’art. 832 c.c. dispone che “il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo …”. Il proprietario ha quindi il pieno e insindacabile diritto di decidere “se, come e quando utilizzare” il proprio bene (Andrea Torrente, Manuale di Diritto Privato, Giuffrè Editore, ventesima edizione, pag. 264). Il proprietario ha il pieno diritto anche di non utilizzare il proprio bene e non per questo perde la titolarità del diritto. Pertanto il diritto di proprietà è caratterizzato dai requisiti della pienezza e della esclusività: nessuno ha il potere/diritto di intromettersi nel rapporto tra il proprietario e la sua cosa, seppure “entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico” (art. 832 c.c.).

I LIMITI POSTI DAL REGOLAMENTO CONTRATTUALE

Il primo pensiero di tutti corre al regolamento di condominio. A questo feticcio visto come un supremo regolatore di diritti e doveri, un sogno quanto mai lontano dalla realtà. Come tutti sappiamo possiamo e dobbiamo prendere in considerazione unicamente il regolamento avente natura contrattuale. Perché solo una norma contrattuale del regolamento condominiale può comprimere fino a cancellare in modo legittimo un diritto soggettivo del singolo condomino, ma è meno comune e meno facile di quanto si creda. Come è noto il regolamento avente natura contrattuale “nasce” in soli due modi:

a) redatto dall’unico proprietario e fatto registrare tramite notaio prima della prima vendita (come si dirà più precisamente in prosieguo) e poi accettato da ogni singolo condomino all’atto di acquisto della proprietà tramite uno specifico richiamo nel rogito;

b) con una delibera approvata con il voto favorevole della totalità dei condomini (mille millesimi) ipotesi rarissima.

Quindi si potrebbe ipotizzare che una norma contrattuale possa validamente negare il diritto al frazionamento. Tralasciando i forti dubbi sull’efficacia di una simile norma, osserviamo comunque che la giurisprudenza ha limitato in modo drastico le ipotesi in cui una norma contrattuale possa costituire un vincolo valido a limitare i diritti dei singoli condomini.

Il fatto che un atto trascritto alla conservatoria sia conosciuto è una finzione giuridica. In realtà un atto trascritto è legalmente conoscibile da chiunque essendo pubblica la consultazione degli archivi del conservatore, e così diviene “opponibile” a tutti.

Pertanto, a seguito della registrazione del regolamento di condominio nei pubblici registri e al successivo richiamo della registrazione del regolamento nel rogito di acquisito dell’unità immobiliare da parte del terzo acquirente, si presupponeva (si fingeva) che questiconoscesse ed accettasse il regolamento e soprattutto i divieti e i limiti in esso contenuti.

In altre parole nei singoli rogiti di compravendita c’era (e c’è tuttora) la prassi diffusa di inserire una clausola di richiamo oltremodo generica, con la quale si dava e si dà atto che l’acquirente accetta il tale regolamento registrato dal notaio “tizio” al numero di repertorio XX. Tutto qui.

Ma il regolamento di condominionon è annoverato dall’art. 2643 c.c. tra gli atti soggetti a trascrizione. Per cui la giurisprudenza consolidatasi negli ultimi anni è divenuta rigorosa in senso restrittivo nel valutare la validità dei divieti inseriti in un regolamento contrattuale.

COSA CI DICE LA CORTE DI CASSAZIONE?

Ci dice che, non essendo il regolamento di condominio un atto trascrivibile di conseguenza non è “opponibile ai terzi”, cioè non può essere fatto valere contro i soggetti che non abbiano partecipato alla sua creazione. Soprattutto la giurisprudenza si è posta il problema della validità delle norme che impongono vincoli di destinazione alle proprietà private (ma il discorso vale anche per altre norme di contenuto contrattuale, in relazione al loro contenuto specifico).

Quindi il regolamento di condominio trascritto e i divieti in esso contenuti non possono essere fatti valere contro coloro che lo abbiano “accettato” sulla base della generica clausola di richiamo inserita nell’atto di acquisto dell’unità immobiliare. Infatti la Corte di Cassazione ha chiarito che i divieti, i limiti valgono (cioè possono essere fatti valere contro i singoli condomini) soltanto se:

a) sono riportati in modo integrale nella nota di trascrizione(art. 2659 c.c.);

b) sono riportati in modo integrale nel rogito di compravendita dell’unità immobiliare.

Il generico richiamo al regolamento quindi non è sufficiente.

I LIMITI POSTI DALLE NORME

I limiti che possiamo ricavare, seppure indirettamente, dalle norme condominiali sono quelli che troviamo negli artt. 1102, 1120, 1122 c.c.. Quindi, nell’eseguire il frazionamento dell’unità immobiliare, il condomino, ovviamente, non può pregiudicare la stabilità, la sicurezza e il decoro dell’edificio. Non può arrecare danno alle cose comuni. Non può alterare la funzionalità dei servizi comuni. Non può impedire l’uso paritario dei beni e servizi comuni.

E ricordiamo che, in forza di quanto previsto dall’art.1122 c.c., il condomino deve dare notizia all’amministratore delle opere che intende eseguire. Attenzione, il condomino non ha il dovere di chiedere l’autorizzazione al frazionamento, perché è un suo diritto farlo, bensì ha il ben più semplice dovere di avvisare che intende frazionare la sua proprietà.

LE CONSEGUENZE DEL FRAZIONAMENTO NEL CONDOMINIO

Pertanto nella larga maggioranza dei casi è del tutto legittimo il frazionamento dell’unità immobiliari in una o più unità immobiliari. È legittimo che un appartamento sia diviso in uno più appartamenti. È legittimo che il locale autorimessa di proprietà esclusiva venga frazionato in più unità distinte. Se il proprietario delle nuove unità immobiliari è sempre lo stesso, allora il numero dei condomini resta ovviamente invariato.

Viceversa se la proprietà di una o più delle unità immobiliari sorte a seguito del frazionamento viene trasferita a terzi, allora ciascun acquirente diviene un nuovo condomino. Con tutti i diritti e doveri dei condomini, tutti i diritti. Prima di tutto i nuovi condomini hanno il diritto di essere convocati per partecipare all’assemblea e di votare.

Hanno il diritto di aprire una nuova porta sul pianerottolo per consentire l’accesso autonomo alla nuova unità immobiliare. Hanno il diritto di utilizzare i beni comuni e di fruire dei servizi comuni. Hanno il diritto all’allaccio della nuova unità immobiliare alle tubazioni per la fornitura del gas, dell’elettricità, dell’impianto citofonico. Hanno il diritto di collegarsi all’impianto idrico, all’impianto fognario e all’impianto di riscaldamento centralizzato. Hanno il diritto ad avere una autonoma cassetta della posta. Alle chiavi per i locali condominiali. Hanno il diritto al posto auto o, se questi siano insufficienti, a partecipare alla turnazione dell’utilizzo.

Ricordiamo che “bene condominiale” non vuol dire bene di proprietà del condominio, perché il condominio non ha proprietà, bensì vuol dire “bene di proprietà dei condomini.”

Ne consegue che anche il nuovo condomino diviene automaticamente comproprietario di tutti i beni comuni. Tutto questo, giova ribadire, nel rispetto delle norme di diritto civile e, specificamente di quelle di diritto condominiale sopra citate.

Leggi tutti gli articoli della sezione Normativa