IL CONDOMINIO E L’EREDITÀ GIACENTE

I compiti dell’amministratore e cosa fare in caso di morte di un condomino la cui eredità venga rifiutata o non si riesca a identificarne gli eredi. Un problema frequente per cui serve un amministratore competente. 

Come tutti sappiamo, quando una persona muore si apre la successione che può essere legittima (applicando le disposizioni normative) o testamentaria (applicando le disposizioni contenute nel testamento, il quale naturalmente però non può violare i diritti dei legittimari). Può accadere, però, che i chiamati all’eredità non accettino, o rifiutino, oppure non vi siano chiamati all’eredità o addirittura non si sappia se esistano e siano vivi. 

Sappiamo bene come sia determinante per il condominio avere sempre l’anagrafica condominiale aggiornata, non solo per adempiere all’obbligo di legge che incombe sull’amministratore condominiale ex art. 1130 del codice civile: “L’amministratore, oltre a quanto previsto dall’art. 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve: (…) 6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unita’ immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili (…)”. 

Questo perché sapere chi occupa un immobile o chi lo detiene è fondamentale per ragioni di sicurezza (fughe di gas, perdite di acqua, etc) ma anche per soddisfare il credito condominiale derivante dal mancato pagamento degli oneri ordinari e straordinari. 

Dunque, cosa può fare un condominio se uno dei condomini proprietari di un immobile decede e non si riescono a rintracciare gli eredi? 

La legge mette a disposizione un efficace rimedio. L’art. 528 del codice civile così recita: “Quando il chiamato non ha accettato l’eredità e non è nel possesso di beni ereditari, il tribunale del circondario dove si è aperta la successione, su istanza delle persone interessate o anche d’ufficio, nomina un curatore dell’eredità (…)”. 

Quindi, anche il condominio, rientrando tra i soggetti interessati, può proporre un ricorso ex art. 528 del codice civile al tribunale competente, cioè quello in cui si è aperta la successione, chiedendo la nomina di un curatore dell’eredità giacente . 

Il tribunale, se rileva i presupposti, emette decreto con il quale dichiara giacente l’eredità e contestualmente nomina il curatore, al quale viene notificato il decreto stesso; successivamente egli provvede a prestare giuramento, innanzi al giudice, di custodire ed amministrare fedelmente i beni dell’eredità. Il decreto viene pubblicato nella Gazzetta Ufficiale ed iscritto nel registro delle successioni. Dunque, il curatore procede con la redazione dell’inventario e può agire per la gestione dell’ordinaria amministrazione dell’eredità (per gli atti di straordinaria amministrazione necessita dell’autorizzazione specifica del tribunale). 

A seguito della nomina, il tondominio avrà, quindi, di nuovo un interlocutore qualificato al quale fare riferimento per qualsiasi comunicazione o richiesta. 


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di Filippo Simone Zinelli, Avvocato

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