IL CONDOMINIO RISPONDE DEI DANNI CAUSATI AL SINGOLO CONDOMINO DALL’IMPRESA APPALTATRICE? 

Una recente pronuncia dalla Cassazione entra nel merito di una questione discussa che è emersa più volte in giurisprudenza chiarendo in quali casi effettivamente il condominio possa essere chiamato a rispondere dei danni. 

Spesso la realizzazione dei lavori di ristrutturazione (o di manutenzione in genere) all’interno di un condominio è motivo di conflitto non solo tra i condomini ma anche tra questi ultimi e la ditta appaltatrice. 

Nello specifico: nei casi statisticamente più frequenti, il committente si duole dell’esecuzione dell’opera realizzata e delle responsabilità connesse all’intervento effettuato non a regola d’arte. 

Relativamente a tale ultima questione va segnalata una pronuncia della Corte di Cassazione (l’ordinanza n. 27989/2022), con cui i giudici sono stati chiamati a chiarire se in costanza d’intervento manutentivo da parte della ditta appaltatrice, il condominio possa essere chiamato a rispondere degli eventuali danni cagionati dalla ditta al singolo condomino. 

A differenza di quanto possa sembrare, il quesito è di particolare complessità sol che si pensa che lo stesso sottintende la soluzione, in via preliminare, di problematiche qualificatorie che a oggi non trovano univoca soluzione in dottrina e in giurisprudenza. 

Per rispondere al quesito, la corte ha dovuto affrontare problematiche quali la natura giuridica del condominio per poi verificare in quali casi la delibera di approvazione dei lavori possa essere impugnata e quando la stessa possa essere dichiarata nulla o annullabile. Solo a seguito di tale articolato percorso ermeneutico, la Cassazione ha potuto chiarire se ed in quali casi il condominio risponde nei confronti del singolo condomino dei danni cagionati dalla ditta appaltatrice. 

Se con riguardo al primo quesito, non può darsi a oggi risposta univoca (la legge n. 220/2012 non ha preso posizione apertamente sul punto), relativamente alla seconda questione, la nota sentenza n. 9839/2021 della stessa Corte di Cassazione, a sezioni unite, ha fornito interessanti chiarimenti. 

Nell’ordinanza in commento spiega il parere delle sezioni unite con cui hanno specificato che “l’azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell’art. 1137 codice civile, come modificato dalla legge n. 220 del 2012, art. 15, mentre la categoria della nullità ha un’estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi: mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell’oggetto in senso materiale o giuridico […]”. 

Orbene, nel caso di specie, si segnala che il giudice della nomofilachia ha qualificato la domanda introdotta dall’opponente come domanda di annullamento della delibera deducendone, però, l’inammissibilità per non avere gli istanti chiesto una pronuncia costitutiva. Il motivo del ricorso non è stato, dunque, accolto. 

La corte è passata dunque a chiarire se il condominio possa essere chiamato a rispondere dei danni causati al singolo condomino dalla ditta appaltatrice. 

La richiesta monetaria veniva invocata ex art. 2051 del codice civile (danno cagionato da cose in custodia). Ha osservato la Corte di Cassazione che non può condividersi l’argomento usato dalla corte territoriale che aveva escluso la responsabilità del condominio. Tale assunto era fondato sul non condivisibile ragionamento secondo cui il condominio, essendo un ente di gestione sprovvisto di personalità giuridica, non può considerarsi soggetto distinto rispetto alla pluralità dei condomini. Con conseguente responsabilità esclusiva della sola ditta. 

Ha dedotto invece la Corte di Cassazione che il committente “può essere chiamato a rispondere dei danni derivanti dalla condizione della cosa di sua proprietà: a) laddove, per sopravvenute circostanze di cui sia venuto a conoscenza … sorga a carico del medesimo il dovere di apprestare quelle precauzioni che il proprietario della cosa deve adottare per evitare che dal bene ne derivino pregiudizi a terzi”… ; b) ove l’appalto non implichi il totale trasferimento all’appaltatore del potere di fatto sull’ immobile nel quale deve essere eseguita l’opera appaltata, non viene meno per il committente e detentore del bene il dovere di custodia e di vigilanza e, con esso, la conseguente responsabilità ex art. 2051 c.c., che, essendo di natura oggettiva, sorge in ragione della sola sussistenza del rapporto di custodia tra il responsabile e la cosa che ha determinato l’evento lesivo”. 

Secondo la corte, l’ipotesi del caso specifico rientrava proprio nel caso b) appena citato, posto che il committente non trasferisce in toto i poteri di fatto sulla res, con conseguente responsabilità ex art. 2051 c.c. per i danni cagionati dalla mancata custodia del bene stesso. 

Ne consegue che, nel caso di specie, sul condominio proprietario della del bene comune grava uno specifico obbligo di custodia e vigilanza (responsabilità “oggettiva”) a causa della quale costui risponde anche in caso di interventi da parte di terzi. 

Il ricorso è stato accolto con rinvio alla corte territoriale per una nuova valutazione di responsabilità da parte del condominio nel caso di specie. 

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di Filippo Simone Zinelli e Sergio Barbera, avvocati 

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