IL DOVERE DI INFORMARE L’ASSEMBLEA SULLE LITI IN CORSO

È uno dei compiti dell’amministratore che se non ottemperato può costargli la revoca dell’incarico. Ma è importante conoscere i parere della giurisprudenza per capire caso per caso quando agire in giudizio.

amministratore del condominio, nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo 1130 c.c. o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, può agire in giudizio senza autorizzazione dell’assemblea.

A lui vengono notificati gli atti giudiziari e, qualora l’atto di citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle sue attribuzioni, questi è tenuto a darne notizia all’assemblea dei condomini affinché decida se resistere o meno a una domanda e provvedano alla nomina di un legale che li dovrà patrocinare.

Se non adempie a quest’obbligo non solo l’amministratore può essere revocato e tenuto al risarcimento dei danni (articolo 1131 c.c.) ma impedirebbe inoltre al condomino non informato di esercitare il diritto a dissentire alla lite per separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze in caso di soccombenza.

Pur tuttavia, non bisogna confondere il dovere di informare al fine di ottenere l’autorizzazione per agire in giudizio la cui omissione può essere motivo di revoca con quello finalizzato solo ad “informare” l’assemblea.

IL CASO

I condomini di un edificio erano pienamente a conoscenza della rottura della condotta idrica e del pregiudizio conseguentemente sofferto dal condominio adiacente. L’inerzia della compagnia assicuratrice, tempestivamente informata, aveva indotto il danneggiato a tutelarsi in giudizio con un’iniziativa risarcitoria e l’amministratore del condominio danneggiante, trattandosi di danni provocati da una parte comune e non esorbitando perciò dalle attribuzioni conservative di legge, si costituiva in giudizio ritenendosi non obbligato a riferire all’assemblea per ottenere la specifica autorizzazione.

Da tale lite era scaturita la condanna del condominio al risarcimento dei danni e al pagamento delle spese di lite. Il condominio, edotto degli eventi, conveniva innanzi al tribunale di Roma, l’ex amministratore del condominio (nel frattempo revocato) perché non aveva informato l’assemblea della causa risarcitoria in corso e per gli effetti pregiudizievoli cagionati dalla sua condotta omissiva inclusa la condanna al risarcimento del danno, per l’aver nominato senza alcuna autorizzazione assembleare un difensore per resistere alla stessa e per aver omesso di denunziare la lite alla compagnia assicurativa.

Il tribunale accoglieva la domanda del condominio convenuto e condannava l’amministratore al rimborso delle spese di lite a cui lo stesso ente era stato condannato a pagare in favore del condominio vicino che aveva subito danni dall’impianto idrico del condominio de quo. 

L’amministratore ricorreva in appello (Corte Appello di Roma sent. n. 3912/2023) e ribadiva le proprie ragioni sostenendo che l’azione giudiziale riguardava il risarcimento dei danni causati ad altro condominio da parti comuni dell’edificio la cui gestione rientrava nelle sue attribuzioni ed era, pertanto, titolare della rappresentanza processuale passiva senza la necessità di alcuna autorizzazione assembleare. 

La Corte di Appello accoglieva l’impugnazione dell’amministratore richiamando il principio per il quale “la rappresentanza processuale dell’amministratore del condominio dal lato passivo ai sensi del secondo comma dell’art. 1131 cod. civ., non incontra limiti quando le domande proposte contro il condominio riguardino le parti comuni dell’edificio, con la conseguenza che l’amministratore non necessita di alcuna autorizzazione dell’assemblea per resistere in giudizio e per proporre le impugnazioni che si rendessero necessarie” (Cass., sent. n. 3773/2001).

In tema di parti comuni, pertanto, la legge riconosce pieni poteri al rappresentante del fabbricato nel resistere in giudizio senza il preventivo o successivo consenso assembleare per cui l’amministratore non poteva essere condannato ad alcun risarcimento a favore del condominio. 

IL DOVERE DI COMUNICARE

Nel caso di specie l’azione giudiziale riguardava il risarcimento dei danni causati ad altro condominio da parti comuni dell’edificio, in particolare dalla rottura dell’impianto idrico condominiale, pertanto l’amministratore di condominio era titolare di una rappresentanza processuale passiva generale e non necessitava di alcuna autorizzazione per agire in giudizio ma non era esonerato dall’informare l’assemblea della lite in corso.

“In tal caso, l’amministratore ha il solo obbligo, di mera rilevanza interna e non incidente sui suoi poteri rappresentativi processuali, di riferire all’assemblea…”, in merito all’intervenuta iniziativa giudiziale, contro la compagine condominiale, del confinante condominio (Cass., sent. n. 9093/2007, sent. n. 22886/2010).

Tale inadempimento però non è espressamente sanzionato per cui, accertata la mancata comunicazione dell’iniziativa giudiziale da parte del revocato amministratore, grava sul condominio l’onere di dimostrare che, nel caso in cui i condomini fossero venuti a conoscenza della pendenza della lite avversaria, avrebbero intrapreso una diversa strategia difensiva che li avrebbe tenuti indenni dalla condanna al risarcimento danni provocati al confinante condominio ed avrebbe evitato ogni soccombenza. 

Nel caso in esame, in mancanza di tale prova, la domanda di risarcimento delle spese di giustizia sopportate dal condominio non poteva accogliersi.

di Luana Tagliolini, Giornalista
luanatagliolini@virgilio.it