IL “MANCATO ALLACCIO” NON È “DISTACCO” 

Distaccarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato è pienamente legittimo ma il condomino diventato “autonomo” deve pagare parte delle spese comuni. C’è però un caso in cui i giudici hanno stabilito che non c’è alcuna spesa a carico di chi si distacca dall’impianto condominiale. 

La rinuncia unilaterale al riscaldamento condominiale del singolo condomino, mediante il distacco del proprio impianto dalle diramazioni dell’impianto centralizzato, è da ritenersi pienamente legittima, purché l’interessato dimostri che, dal suo operato, non derivino né aggravi di spese per coloro che continuano a fruire dell’impianto, né, tanto meno, squilibri termici pregiudizievoli della regolare erogazione del servizio. 

Il rinunziante resta tenuto, però, a concorrere al pagamento delle spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma (art. 1118 comma 4 c.c.). Il tribunale di Roma, in diverse sentenze, ha puntualmente fornito chiarimenti riguardo alle spese che dovrebbero rimanere in capo al condomino distaccato (sentenze n. 6157/ 2021, n. 2787/2021). La prima distinzione è tra le spese di conservazione dell’impianto da quelle dovute in relazione al suo uso. 

Queste ultime, difatti, scaturendo dall’utilizzazione, ovvero da un fatto soggettivo e mutevole, distinto dalla misura di proprietà individuale, si differenziano dalle spese relative alla conservazione dell’impianto, che, appunto, costituiscono delle obbligazioni propter rem, per cui restano sempre proporzionate alla quota di proprietà individuale. 

La ratio di tale distinzione, secondo il tribunale, sta nel fatto che mentre le c.d. spese di servizio (o di uso) non possono essere imputate ai condòmini che non utilizzano il bene comune, le spese di conservazione dell’impianto – proprio per la loro destinazione – non possono essere oggetto di rinuncia da parte del condomino distaccato il quale, in base all’art. 1118 comma 2 del codice civile, non può rinunciare al suo diritti sulle parti comuni per sottrarsi al contributo nelle spese. 

Del resto, l’iniziativa del condomino di distaccarsi unilateralmente dall’impianto di riscaldamento centralizzato non è irreversibile, potendo decidere in ogni momento di volersi riallacciarsi all’impianto; questo è un ulteriore motivo per cui il condomino che si distacca è tenuto comunque a pagare le spese inerenti alla conservazione dell’impianto centrale, essendone comproprietario (Corte Cass. sent. n. 7708/2007, Corte d’Appello di Bari sent. n. 275/2021). 

Ai costi sopra citati deve aggiungersi la spesa per l’energia prodotta e non utilizzata (le dispersioni di calore), ignorata dall’ultimo comma dell’articolo 1118 c.c., e rientrante nel concetto di “aggravio di spesa” da consumo involontario che, sottolinea lo stesso tribunale, sarà sempre presente perché non esiste impianto termico con rendimento medio stagionale pari al 100% e, quindi, la quota parte di inefficienza costituisce un consumo involontario la cui spesa deve essere comunque ripartita, in proporzione alla propria rispettiva quota millesimale, tra tutti i condomini, anche distaccati o quelli che conseguono un consumo nullo (tribunale di Roma, sent. n. 7568/2019). 

Sussiste tuttavia un caso che consente al condomino distaccato, l’esonero totale, da qualunque spesa, compresa quella di manutenzione straordinaria, conservazione e messa a norma, in deroga quindi a quanto dispone l’art. 1118 comma 4 c.c. 

È il caso analizzato dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 18131/2020 riguardante la sostituzione della caldaia per l’erogazione del riscaldamento centralizzato deliberato dall’assemblea nel settembre del 2000 e l’unità immobiliare del condomino V. che, quanto meno dal 2001, non era stata collegata alla nuova caldaia. 

“Mancato collegamento” che la Corte d’appello affermava essere illegittimo alla stregua del regolamento di condominio, per cui il non attaccato doveva continuare a sostenerne le spese di funzionamento. 

La Corte di Cassazione, richiamando precedenti pronunce di legittimità, ha ribadito che il mancato allaccio di un’unità immobiliare al nuovo impianto di riscaldamento condominiale, dipendente da impossibilità tecnica, non equivale al distacco di cui all’articolo 1118 del codice civile ed esonera l’unità da ogni contribuzione nelle spese dell’impianto comune. 

Rileva ancora lo stesso giudice che: “se in seguito ad un intervento di sostituzione della caldaia dell’impianto termico centralizzato, il mancato allaccio di un singolo condomino non si intenda quale volontà unilaterale dello stesso di rinuncia o distacco, ma appaia quale conseguenza della impossibilità tecnica di fruizione del nuovo impianto condominiale a vantaggio di una unità immobiliare, restando impedito altresì un eventuale futuro riallaccio, deve ritenersi che tale condomino non sia più titolare di alcun diritto di comproprietà sull’impianto, e non debba perciò nemmeno più partecipare ad alcuna spesa ad esso relativa, essendo nulla la delibera assembleare che addebiti le spese di riscaldamento ai condomini proprietari di locali cui non sia comune l’impianto centralizzato, ne’ siano serviti da esso” (Cass. sentt. n. 22634/2013; n. 7182/2012).
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di Luana Tagliolini Giornalista 

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