Il trust e il condominio: un’analisi delle relazioni normative e pratiche

Il trust è un istituto giuridico che affonda le sue radici nel diritto anglosassone, ma che ha acquisito negli ultimi decenni rilevanza anche nell’ordinamento giuridico italiano, soprattutto nell’ambito della gestione patrimoniale di beni immobili. Esso si configura come un atto unilaterale mediante il quale una persona, definita disponente, trasferisce la proprietà di beni (immobili, mobili, quote societarie, denaro, opere d’arte, ecc) ad un altro soggetto, chiamato “trustee” (fiduciario), affinché li gestisca nell’interesse di una o più persone definiti “beneficiari”. Il trustee, pur essendo il legittimo titolare dei beni in trust, non ne ha pieno godimento e proprietà, poiché è vincolato a un preciso scopo stabilito dal disponente nel programma elaborato nell’atto istitutivo del trust (si parla infatti di proprietà “viziata”).

Trust e condominio: un rapporto normativo complesso

Il trust non è disciplinato in modo esplicito dal codice civile italiano, ma la sua applicazione è riconosciuta nell’ambito del diritto internazionale e, in particolare, attraverso la legge n. 364 del 1989 che ha ratificato la convenzione dell’Aja sul riconoscimento dei trust la quale ha permesso l’ingresso dell’istituto del trust nel nostro ordinamento. Sebbene la disciplina del trust sia in sé estranea alla tradizione giuridica italiana, in relazione agli immobili vincolati in siffatto istituto situati in edifici condominiali la sua applicazione presenta una serie di problematiche interpretative che riguardano il riparto delle spese comuni, il diritto di voto e l’impugnazione delle delibere assembleari.

Nel caso in cui un bene immobile situato in un edificio condominiale venga trasferito in trust, il trustee diventa formalmente il titolare della proprietà dell’immobile e pro quota delle parti comuni e al contempo diventa titolare delle obbligazioni ambulatorie come quelle connesse agli oneri reali. Tuttavia, la sua gestione non implica la piena libertà di disporre della proprietà dell’unità immobiliare e della quota di spettanza delle parti comuni in autonomia, ma deve seguire le precise indicazioni del disponente nell’interesse dei beneficiari.

Il riparto delle spese condominiali

Le spese condominiali sono generalmente ripartite tra i condomini in proporzione alla quota di proprietà (i cosiddetti millesimi) oppure in base agli specifici criteri previsti dal regolamento condominiale. Quando un bene immobile è in trust, la questione si complica poiché il trustee, pur essendo il proprietario del bene segregato, agisce comunque nell’interesse dei Beneficiari sulla scorta delle istruzioni del Disponente e quindi il trustee deve provvedere al pagamento delle spese comuni in modo conforme all’interesse del trust, rispettando sia le disposizioni dell’atto istitutivo del trust e sia le regolamentazioni condominiali previste dalla legge e dal regolamento di condominio.

In pratica, il trustee è tenuto a versare le quote condominiali dovute per l’immobile in trust e l’assolvimento degli oneri condominiali può essere inteso come un obbligo fiduciario da parte del trustee, il quale agirà nell’interesse dei beneficiari, che possono essere proprietari di altre unità immobiliari nello stesso condominio. Ovviamente occorre informare dell’esistenza di siffatta realtà giuridica una volta istituita con atto unilaterale (atto pubblico o scrittura privata autenticata) e della sua complessità l’amministratore il quale si interfaccerà con il trustee in ordine alla convocazione dell’assemblea di condominio o debba riscuotere le quote comuni o per qualsiasi altra problematica attinente alla gestione della compagine.

Il diritto di voto in assemblea condominiale

Il diritto di voto in assemblea condominiale spetta, di norma, a ciascun condomino e quando l’immobile è vincolato in trust, il trustee, quale proprietario dell’immobile, è il soggetto abilitato a partecipare alle assemblee condominiali e a esercitare il diritto di voto, ma lo farà come fiduciario in linea con il programma elaborato dal disponente e con lo scopo del trust nonché con gli interessi dei Beneficiari e questo significa che il trustee non potrà esprimere il voto liberamente, in modo del tutto autonomo come farebbe se fosse il proprietario di un bene rientrante nella sua sfera patrimoniale personale.

L’esercizio del diritto di voto da parte del trustee può essere condizionato dalle istruzioni previste nell’atto istitutivo del trust laddove il disponente voglia meglio articolare le sue volontà in riferimento a determinate espressioni di voto, ma in assenza di specifiche indicazioni, il trustee dovrà votare in modo conforme al programma e allo scopo e specie con riguardo agli interessi del beneficiario o beneficiari, applicando il principio di buona fede e trasparenza che caratterizza il suo ruolo fiduciario.

Impugnazione delle delibere assembleari

Nel diritto condominiale, è prevista la possibilità di impugnare le delibere assembleari per nullità o per annullabilità nei modi e nei termini previsti dalla legge (la nullità in particolare può essere fatta valere senza limiti di tempo e da chiunque ne abbia interesse concreto). Il trustee, in qualità di condomino, ha pieno diritto ad impugnare una delibera assembleare, se ritiene che essa violi i diritti dei beneficiari o contrasti con lo scopo del trust o ancora se così è stato definito nel programma dal disponente per quella particolare tipologia di decisione assembleare. Il trustee sarà chiamato quindi a rispettare il termine di 30 giorni decorrenti dall’approvazione della delibera se condomino dissenziente o astenuto o dalla sua comunicazione se condomino assente se intende impugnare la delibera per vizi di annullabilità oppure in ogni tempo se vuole far valere la nullità della delibera e sempreché ciò si conformi alle istruzioni del disponente.

Conclusioni

La materia condominiale è vasta e molto articolata e ben si adatta a realtà giuridiche che sempre più si stanno diffondendo nel nostro ordinamento e che impongono un delicato equilibrio interpretativo ed applicativo tra le diverse norme, interne ed internazionali, interessate. Dal punto di vista dell’amministratore, è richiesta una particolare attenzione nella gestione amministrativa di beni facenti parte del complesso condominiale che risultano vincolati in un trust soprattutto nella preliminare individuazione del soggetto destinatario delle convocazioni e degli oneri reali. Ecco perché è importante instaurare sin da subito una collaborazione e non solo una semplice interazione con la figura del trustee in quanto quest’ultimo agisce non per un interesse proprio ma soltanto nel rispetto delle volontà del disponente consacrate nell’atto istitutivo del trust di cui l’amministratore dovrà farsi dare copia per ogni opportuna conoscenza.

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di Alessandra Zarcone, avvocato
avv.alessandrazarcone@gmail.com