Incendio da corto circuito in condominio: le responsabilità dell’amministratore

L’incendio da corto circuito è tra le cause più frequenti di danni gravi nei condomìni, con conseguenze potenzialmente devastanti per persone e cose. In questi casi, si apre spesso la questione della responsabilità dell’amministratore, chiamato a rispondere civilmente (e in alcuni casi penalmente) per omissioni nella gestione o nella manutenzione degli impianti comuni.

I principali impianti a rischio sono:

–       impianto elettrico condominiale (quadri, montanti, citofoni, illuminazione scale, ascensori);

–       impianto di videosorveglianza e bacheche digitali alimentate elettricamente;

–       pompe di sollevamento acqua, autoclavi, impianti antincendio con componentistica elettrica.

Incendio da corto circuito. Cosa deve fare l’amministratore

Le norme fondamentali che disciplinano la responsabilità e la sicurezza degli impianti sono:

• DPR 462/2001: prevede l’obbligo di verifiche periodiche sugli impianti elettrici in luoghi di lavoro; pur non estendendosi in automatico ai condomìni residenziali, rappresenta best practice per la sicurezza;
• D.M. 37/2008: stabilisce l’obbligo di progettazione, installazione e manutenzione degli impianti a regola d’arte;
• Art. 1130 c.c.: impone all’amministratore il dovere di curare la manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti comuni, tra cui rientrano gli impianti elettrici condominiali;
• Art. 2051 c.c.: responsabilità oggettiva per danni cagionati da cose in custodia, salvo il caso fortuito;
• Art. 40 c.p.: in caso di evento lesivo, il mancato adempimento di un obbligo di legge può configurare responsabilità penale per omissione.

Quando l’amministratore può essere ritenuto responsabile?

La giurisprudenza (Cass. Civ., Sez. III, sentenza n. 5444/2006; Cass. Pen., Sez. IV, sentenza n. 25197/2019) individua due scenari principali di responsabilità per l’amministratore in caso di incendio da corto circuito:

–       Responsabilità civile (ex art. 2051 c.c.): Se l’incendio è causato da impianti elettrici condominiali in cattivo stato di manutenzione, l’amministratore – in quanto custode delle parti comuni – risponde dei danni subiti da terzi o dai condomini, salvo provi il caso fortuito (es. manomissione da parte di estranei).

–       Responsabilità penale (ex art. 40 c.p.)
Si configura in caso di omessa manutenzione, mancata segnalazione di gravi anomalie o mancata convocazione dell’assemblea per deliberare interventi urgenti di messa a norma, se da tali omissioni deriva un incendio con danni a persone.

Esempio pratico: corto circuito nell’illuminazione scale

In un condominio di Roma, un corto circuito in una plafoniera delle scale ha causato un principio d’incendio con danni alle pareti. La perizia tecnica ha accertato che l’impianto non era stato sottoposto a verifica periodica da oltre 15 anni, nonostante diverse segnalazioni di interruzioni di corrente da parte dei condomini. In questo caso, l’amministratore ha risposto civilmente per i danni e il condominio ha dovuto attivare la polizza globale fabbricati. In assenza di copertura assicurativa adeguata, il rischio ricadrebbe direttamente sui condomini.

Obblighi e buone prassi per l’amministratore e mantenere la documentazione di conformità e manutenzione degli impianti; far eseguire periodicamente da tecnico abilitato controlli sugli impianti elettrici comuni, anche se non obbligatori per legge, come forma di diligenza professionale;
riferire tempestivamente in assemblea eventuali anomalie rilevate; stipulare (o verificare l’esistenza) di una polizza assicurativa globale fabbricati comprensiva di eventi elettrici e danni da incendio.

Confronto con le interpretazioni giurisprudenziali:

Cass. Civ., sent. n. 5444/2006 Stabilisce la responsabilità dell’amministratore per danni causati da omessa vigilanza sugli impianti comuni, anche se la causa scatenante non sia direttamente imputabili a un suo atto.

Cass. Pen., sent. n. 25197/2019 Conferma che l’amministratore può rispondere penalmente per omissione se non ha segnalato in assemblea la necessità di interventi urgenti su impianti elettrici deteriorati, qualora ne derivi un incendio.

Gli incendi da corto circuito sono eventi ad alto rischio che richiedono una gestione attenta da parte dell’amministratore. Anche se la legge non impone in modo esplicito verifiche periodiche negli edifici residenziali, la manutenzione diligente rappresenta la miglior tutela per evitare danni, contenziosi e possibili sanzioni penali.

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Di Giovanni Condo, responsabile amministrativo Condominio Zero Pensieri
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