L’installazione di una canna fumaria non autorizzata dal condominio

Una recentissima sentenza di gennaio chiarisce i limiti che deve rispettare un condomino nell’utilizzo delle parti comuni, che devono sempre poter essere utilizzate, anche solo potenzialmente, allo stesso modo dagli altri condomini.

L’installazione della canna fumaria sulle pareti condominiali è possibile anche senza preventiva autorizzazione dell’assemblea. Il codice civile nell’articolo 1102 c.c. sancisce, infatti, il principio generale in base al quale il condomino ha diritto di utilizzare le cose comuni purché non ne modifichi la destinazione e non impedisca ad altri di farne un pari uso. Tra le parti comuni dell’edificio rientrano anche i muri esterni su cui poggia la canna fumaria. L’installazione di una nuova canna fumaria a servizio esclusivo di un’unità immobiliare in condominio può costituire un’innovazione vietata se compromette il diritto degli altri condomini a un utilizzo paritario delle parti comuni

IL CASO

(Corte di Cassazione, sentenza n. 1756 del 24 gennaio 2025)

Un singolo condomino installava una canna fumaria privata sfruttando un’area già utilizzata per impianti preesistenti.

Tuttavia, il condominio si era opposto, evidenziando che lo spazio disponibile non avrebbe consentito l’eventuale installazione di ulteriori impianti da parte degli altri condomini, precludendo così la possibilità di un utilizzo equo della superficie comune. La parte attrice, citava in giudizio il condominio convenuto per fare accertare che il muro in cui passava la canna fumaria era un muro maestro di proprietà comune dei condomini ex art. 1117 c.c.; che tale muro era gravato da servitù in relazione al passaggio della canna fumaria a servizio dell’appartamento di sua proprietà.

Il tribunale respingeva la domanda. Contro tale decisione lo stesso condomino proponeva appello che veniva rigettato richiamando la corte gli accertamenti dell’ulteriore perizia d’ufficio dai quali era emerso che il muro all’interno del quale era ubicata la canna fumaria era un muro maestro; che la canna fumaria a servizio dell’appartamento presentava un restringimento rilevato all’altezza dell’appartamento sovrastante riconducibile alle esigenze di realizzazione di una scala di accesso al terrazzo e di rinforzo della sopraelevazione di una veranda. Per cui la canna fumaria esistente non era utilizzabile secondo la normativa vigente per lo smaltimento dei fumi da combustione e che l’uso della canna fumaria inserita nel muro comune avrebbe anche contrastato con la facoltà di pari uso degli altri condomini dei quattro appartamenti sottostanti ex art. 1102 c.c., non essendovi uno spazio sufficiente per far passare analoghe canne fumarie a servizio di tali appartamenti. Contro tale sentenza, l’appellante proponeva ricorso in Cassazione che veniva rigettato.

LE MOTIVAZIONI DELLA CASSAZIONE

La Cassazione ha accolto l’orientamento del condominio, ribadendo che l’art. 1102 c.c., che disciplina il “pari uso” delle parti comuni, impone che ogni condomino possa servirsene purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di goderne in egual misura.

Se l’installazione di una nuova canna fumaria determina l’impossibilità materiale per altri di fare altrettanto, si configura una violazione di questo principio, rendendo l’intervento illegittimo.

Non è sufficiente, dunque, che l’installazione non pregiudichi la stabilità o il decoro dell’edificio: è essenziale che non limiti, anche solo potenzialmente, il diritto degli altri condomini a un uso simile dello stesso spazio.

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