LA RESPONSABILITA’ DELL’ACQUIRENTE PER I DEBITI DEL VENDITORE

Non è infrequente che chi acquista un immobile o, ancora più spesso, chi ne eredita uno sia chiamato a rispondere di debiti pregressi. Le norme sono chiare ma bisogna saper distinguere caso per caso. Il tribunale di Parma è intervenuto in materia.

articolo 63 delle disposizioni attuative del codice civile disciplina, ai commi IV e V, il pagamento dei contributi condominiali in caso di subentro nei diritti di un condomino che cede la propria unità immobiliare.

Lo spartiacque tra i due commi è il momento del subentro nei diritti (ad es. per vendita dell’immobile) riguardo al quale occorre distinguere i contributi maturati nell’anno in corso e in quello precedente e quelli che matureranno successivamente.

In entrambe le situazioni sussiste una responsabilità solidale tra il precedente e il nuovo titolare che si giustifica con il fatto che le obbligazioni condominiali sono propter rem, ossia sono oneri che gravano sull’unità immobiliare, e non sul proprietario e, pertanto, seguono il trasferimento del diritto. Sono dette anche “ambulatorie” in quanto i soggetti del rapporto mutano in seguito alla circolazione del bene.

L’ipotesi indicata nel comma IV si riferisce a chi subentra nei diritti del precedente proprietario che è obbligato solidalmente con quest’ultimo (ma non al suo posto) al pagamento dei contributi condominiali relativi all’anno in corso (inteso come anno di gestione) e a quello precedente. 

In caso di compravendita, qualora l’ex condomino dovesse lasciare delle morosità, l’amministratore potrà agire nei confronti del nuovo condomino per il pagamento dei soli contributi temporalmente individuati dall’articolo citato e non oltre.  L’acquirente ha diritto di ripetizione nei confronti del suo dante causa per il recupero di quelle somme da lui pagate ma non dovute perché relative a debiti a lui non imputabili.

Il V comma, invece, riguarda la responsabilità solidale del cedente (ad es. venditore) con il subentrato per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto. 

Anche in questo caso si parla di responsabilità solidale perché è un metodo che garantisce l’effettivo pagamento dei contributi condominiali senza la possibilità di evadere l’onere attraverso la cessione o il subentro. La solidarietà si applica nei tempi indicati solo per i contributi di spesa ordinaria. 

Per le spese straordinarie l’orientamento giurisprudenziale prevalente individua il titolare dell’obbligazione nella persona del condomino al momento della deliberazione della spesa.

In caso di subentro degli eredi al de cuius, gli stessi – in quanto “eredi” e non acquirenti – risponderanno (se avranno accettato l’eredità) pro quota per i debiti condominiali (sia di gestione ordinaria che straordinaria) maturati ante mortem (secondo le norme sulla successione art. 752 c.c. e non si applicherà l’articolo 63 disp. att. c.c.); per i debiti che matureranno successivamente, invece, risponderanno in solido in quanto cointestatari dell’immobile alla stregua di qualunque comproprietario.

Il caso

Il tribunale di Parma, con la sentenza n. 1386 dell’11 ottobre 2017, ha affrontato proprio il problema relativo alla responsabilità dell’acquirente per le spese condominiali maturate dal venditore negli anni precedenti all’acquisto.

A seguito dell’acquisto di un’unità immobiliare facente parte di un condominio, il relativo acquirente si vedeva poste a proprio carico dall’assemblea di condominio le morosità che erano maturate nei quattro anni precedenti.

Lo stesso, dunque, aveva deciso di impugnare la delibera assembleare, ritenendo che la stessa fosse illegittima perché in contrasto con l’art. 63, comma 2, disp. att. c.c., che “limita la responsabilità dell’acquirente per il pagamento dei contributi dovuti al condominio da parte del venditore al biennio precedente all’acquisto”.

Il tribunale di Parma ritenne, in effetti, di dover dar ragione all’acquirente dell’unità immobiliare, accogliendo la relativa domanda, in quanto fondata.

Osservava il tribunale, in proposito, che, effettivamente, la delibera assembleare impugnata aveva violato l’art. 63 disp. att. c.c., in quanto la stessa aveva posto a carico dell’acquirente anche le morosità anteriore al biennio precedente all’acquisto e, poiché violava il “criterio legale di imputazione dei contributi condominiali”, la stessa doveva essere considerata radicalmente nulla.

Alla luce di tali considerazioni, il tribunale di Parma accoglieva la domanda proposta dall’acquirente dell’unità immobiliare, dichiarava la nullità della delibera assembleare impugnata e condannava il condominio al pagamento delle spese processuali.

di Marco De Santis, Avvocato
marco.desantis93@hotmail.it