LA RISCOSSIONE DEI DEBITI DEI CONDOMINI MOROSI

L’amministratore di condominio e il decreto ingiuntivo per oneri condominiali senza il preventivo atto di sollecito. L’orientamento secondo la recente giurisprudenza di merito e di legittimità.

om’è noto, ai sensi dell’art. 1130 cc, comma uno, incombe sull’amministratore di condominio l’obbligo d’approvare i rendiconti e di riscuotere i contributi condominiali. 

Anzi, con riguardo a quest’ultimo aspetto, dalla lettura dell’art. 1131 del codice civile, primo comma, affiora come il dovere dell’amministratore sia, giustappunto, proprio quello di riscuotere gli oneri condominiali. A tal punto che dalla predetta norma emerge come ad egli, nell’ambito dei poteri concessi dall’art. 1130 c.c. dal regolamento condominiale ovvero dall’assemblea, sia già attribuito quello d’agire verso i terzi ed i condomini.  

Dunque, ne consegue che l’amministratore, nell’ambito della gestione dell’ente condominiale, a fronte dell’inadempimento d’alcuni condomini nel pagamento dei contributi, può agire direttamente nei confronti di questi ultimi, senza che, a tale scopo, occorra alcuna specifica e preventiva deliberazione assembleare. A tal fine, si tenga presente che la regolare solvibilità dei diversi contributi condominiali concorre alla stabilità dell’equilibrio economico e patrimoniale del bilancio condominiale.

Certo quanto or ora esposto, nella pratica quotidiana, laddove l’amministratore si trovi, effettivamente, nell’esigenza di recuperare gli oneri condominiali, è d’uso che questi, prima d’avviare una procedura monitoria, comunichi al condomino debitore che risulta inadempiente nel pagamento d’alcuni oneri condominiali. 

Spesso, tal passaggio, si traduce, con l’invio d’una comunicazione formale con la quale si costituisce in mora il condomino debitore, ai sensi dell’art. 1219, c.c., nel senso, cioè, che lo si sollecita al pagamento di quanto dovuto, entro un termine ragionevole, trascorso il quale si avvieranno le opportune iniziative legali. 

Del resto, l’oggetto dell’obbligazione inadempiuta, vale a dire il contributo condominiale, è pur sempre un’obbligazione pecuniaria. Il credito sorge dalla delibera assembleare che ha approvato e ripartito le spese, vuoi di manutenzione straordinaria, vuoi d’aggiornamento degli impianti posti al servizio comune dello stabile. Questo debito costituisce titolo esecutivo sulla base del quale, poi, l’amministratore del condominio potrà agire, verso il condomino inadempiente, onde domandare, ai sensi dell’art. 63, comma uno, disposizioni attuative del codice civile e dell’art. 633 e seguenti del codice di procedura civile, l’emissione d’un decreto con il quale il giudice della fase monitoria ingiunga a questi il pagamento di quanto dovuto all’ente.

In tal senso la giurisprudenza della suprema corte ha statuito che “… nel caso di richiesta di decreto ingiuntivo per il pagamento delle spese condominiali, l’amministratore soddisfa le condizioni di ammissibilità richieste per la pronunzia della ingiunzione di pagamento con la produzione del verbale dell’assemblea condominiale, che approva i rendiconti. (…) la delibera dell’assemblea dei condomini, vincolando gli assenti ed i dissenzienti, raffigura il fatto costitutivo del credito concernente una somma liquida ed esigibile, la cui prova scritta è raffigurata dal relativo verbale, redatto nei modi di legge.”. (Cass. Civ., Sez. II, n. 7569 del 29 agosto 1994).

Orbene, se nella pratica gestione dell’ente apprendiamo che questa sia, in un certo senso, la procedura seguita, vale a dire l’invio d’un sollecito formale al condomino moroso prima d’agire in sede giudiziaria, la recente giurisprudenza di merito avvalora un indirizzo di segno contrario.

Difatti, in una recente pronuncia di un tribunale s’è affermato in punto di diritto il principio che, al fine d’ottenere l’emissione d’un decreto ingiuntivo nei confronti del condomino moroso, non è affatto necessario il preventivo sollecito dell’amministratore del condominio. 

Precisamente, onde agire in via monitoria avverso il condomino inadempiente al pagamento dei contributi condominiali l’amministratore non è obbligato a sollecitarne il pagamento previo atto di costituzione in mora, e ciò in quanto “…nel recupero dei crediti condominiali approvati e ripartiti e non corrisposti nessun previo adempimento formale (e dunque nessun obbligo di procedere con il sollecito di pagamento) è imposto all’amministratore di condominio in quanto, ai sensi dell’art. 63 delle disposizioni attuative del codice civile, questi, in adempimento del proprio mandato, può…agire per il recupero del credito anche senza una delibera autorizzativa in tal senso.”. (Trib. Roma, Sez. V, sentenza n. 19006 del 27 dicembre 2022).

Nella pronuncia in commento, il condomino moroso nel pagamento degli oneri condominiali insorgeva avverso il decreto ingiuntogli dolendosi, in sede d’opposizione dell’omesso invio d’una formale lettera di costituzione in mora da parte dell’amministratore che, a suo dire, avrebbe rappresentato una condizione “indispensabile” per avviare in via monitoria il recupero del credito ascrittogli. 

In tal direzione si era espresso in precedenza lo stesso tribunale secondo il quale “…nessun previo adempimento formale è imposto all’amministratore di condominio per il recupero del credito per oneri condominiali non corrisposti in base allo stato di riparto, ai sensi dell’art. 63 disp. att.c.c..”.(Trib. Roma, Sez. V, Sentenza n. 2053 del 5 febbraio 2021).

L’indirizzo espresso dalle pronunce di merito in commento, invero, rappresenta l’applicazione del principio elaborato dalla giurisprudenza della suprema corte di Cassazione laddove essa aveva pur affermato che “…non è fatto divieto all’amministratore di agire in via monitoria senza previa messa in mora”. (Cass. Civ., Sez. II, Sent. n. 9181 del 16 aprile 2013).

Anzi, nel corpo della pronuncia da ultimo menzionata, il supremo consesso precisa che, quantunque il regolamento di condominio possa contemplare l’assolvimento di tal onere in capo all’amministratore, invero “…La norma regolamentare si limita a fissare una regola di condotta dalla cui violazione potrebbe, in ipotesi, discendere una responsabilità da inesatto adempimento del mandato, ma non la preclusione processuale invocata.”. (Cfr. Cass. Civ., Sez. II, n.9181, cit.).

 Il principio licenziato da questa pronuncia è stato confermato anche dalla giurisprudenza successiva della suprema corte a mente della quale “…nessuna norma condiziona l’emanazione di un decreto ingiuntivo e tanto meno la proposizione di una domanda giudiziale alla messa in mora del debitore ex art. 1219 c.c…”. (Cass. Civ., Sez. II, Ord. n. 21313 del 14/09/2017).

 L’atto di costituzione in mora, comunicato ai sensi dell’art. 1219 c.c. semmai, “…ha unicamente l’effetto di determinare un momento di decorrenza degli interessi…”.(Cass. Civ., Sez. II, Ord. n. 21313, cit.). 

E ciò in quanto le quote condominiali rappresentano una prestazione pecuniaria già determinata nel loro ammontare ogni qual volta l’importo delle stesse sia stato, a monte, ripartito ed approvato da una deliberazione assembleare, donde la conoscenza, in capo a ciascuno dei condomini, dell’obbligo di pagare la quota di spese di propria competenza.

Ora, volendo riflettere su quanto appreso dalla giurisprudenza di merito e di legittimità in rassegna, par lecito dedurre che il principio di diritto in scrutinio sia gemmato dall’elaborazione giurisprudenziale della suprema corte in materia di efficacia esecutiva delle deliberazioni assembleari, e cioè quel principio che abbiamo citato innanzi e per cui le delibere dell’assemblea condominiale, aventi ad oggetto l’approvazione e la ripartizione in quote delle spese, in assenza d’una tempestiva impugnazione, ex art. 1137, c.c., e laddove l’efficacia non sia sospesa dall’autorità giudiziaria, sono giuridicamente valide e costituiscono titolo esecutivo per agire in via monitoria onde ottener l’emissione d’una ingiunzione di pagamento a carico del condomino debitore.

Sorge l’obbligo d’una precisazione, in tal senso espressa dalle pronunce quivi scrutinate, nel senso, cioè, che se, da un lato, onde ottener un’ingiunzione di pagamento, in capo al condomino moroso,  non è affatto necessario che quella sia preceduta da un formale atto di diffida dall’altro, tuttavia, l’atto di costituzione in mora, ex art. 1219, c.c., conserva pur la sua funzione ove l’amministratore, agendo nell’esclusivo interesse del condominio, voglia interrompere il corso della prescrizione dei diritti vantati dall’ente condominiale. 

Rassegnando le conclusioni sulla base delle superiori argomentazioni giuridiche emerge che, nell’ambito della gestione d’un condomino, l’amministratore, ove debba agire nei confronti di coloro che son inadempienti nel pagamento dei contributi condominiali, sia legittimato a depositare il ricorso per decreto ingiuntivo presso la cancelleria del giudice della fase monitoria senza inoltrare a questi ultimi alcun previo sollecito di pagamento.

di Filippo Simone Zinelli e Giovanni Stampone, avvocati 
f.zinelli@lawtaxgovernance.com