Si possono migliorare le parti comuni? Cosa si intende per decoro e quali sono i limiti

Molto spesso si sente parlare di rispetto del decoro architettonico dell’edificio, soprattutto quale limite ad alcune azioni dei singoli condomini, in tema di modifiche o innovazioni, ma esattamente cosa si intende?

Nei condomini i singoli condòmini hanno delle facoltà, loro riconosciute dalla normativa in vigore, quali la possibilità di disporre innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle parti comuni, ma detta facoltà non deve mai essere esercitata a svantaggio degli altri condomini, inteso come limitazione o eliminazione del loro uguale diritto di disporre della cosa comune e tutte le innovazioni incontrano quale limite all’azione dei singoli quello del rispetto del decoro architettonico, a mente dell’art. 1120 c.c.

Anche in altre parti del codice civile ci si riferisce al decoro o all’aspetto architettonico del condominio; in caso di sopraelevazioni, ossia costruzioni sopra l’ultimo piano dell’edificio, oltre ai limiti dettati dalle condizioni statiche ed alla riduzione di aria e luce ai piani sottostanti, l’art. 1127 c.c.  inserisce quale condizione essenziale il rispetto dell’aspetto architettonico, mentre l’art. 1138 c.c., relativo al regolamento di condominio, prevede che ogni singolo regolamento contenga, oltre alle regole di funzionamento, anche le norme per la tutela del decoro dell’edificio.

Le previsioni appena accennate hanno dunque quale necessario presupposto il bene comune complessivamente considerato e l’interesse di ciascun partecipante al suo rispetto, dato che ogni edificio, in virtù della sua progettazione, ha una propria determinata fisionomia, data dall’insieme delle linee e delle strutture ornamentali, dei vari motivi architettonici che, complessivamente considerati, costituiscono un bene unitario, cui tutti i condomini sono direttamente interessati e contribuisce a determinare il valore dell’immobile, sia delle proprietà individuali che di quella collettiva sulle parti comuni.

Il concetto si applica dunque a tutti gli edifici condominiali, anche se non dotati di particolare pregio, e concretizza un interesse dei condomini meritevole di tutela in sé ma anche, e soprattutto, in relazione al valore o al pregiudizio economico che consegue ad un’alterazione dell’immobile.

La giurisprudenza chiamata a pronunciarsi si è variamente espressa, riprendendo le definizioni date dalla dottrina che indica il decoro quale “insieme delle linee e dei motivi architettonici e ornamentali, che costituiscono le note dominanti ed uniformi ed imprimono una fisionomia estetica unitaria ed armonica del fabbricato”, ovvero quale “armonia nell’insieme estetico e decorativo”, giungendo così ad elaborare in vario modo il concetto di decoro nelle diverse pronunce.

Si è parlato così, vietandolo, di mutamento estetico implicante un pregiudizio economicamente valutabile, oppure, consentendolo, laddove non causi un pregiudizio economicamente valutabile o che, pur arrecandolo, comporti un’utilità che compensi l’alterazione architettonica che non sia di grave ed evidente entità.

Si è precisato che la valutazione debba essere fatta con riferimento alle caratteristiche dell’edificio e non all’ambiente circostante nel quale esso si trova, anche con riferimento ad eventuali precedenti modifiche che avevano menomato l’estetica del fabbricato, che debba essere considerata anche la particolare destinazione dell’edificio o rapportata comunque al livello architettonico dello stabile in caso di modesto livello.

Si considera dunque un danno “estetico” conseguente ad una non trascurabile modifica, che non abbia arrecato un vantaggio ed incida negativamente sull’armonia dell’insieme, anche in caso di edificio privo di particolare pregio artistico, pur senza giungere ad una nozione di deturpazione dello stile, inteso come “armonia dell’insieme”, “estetica del fabbricato”, “linee delle strutture che costituiscono nota dominante”, “ linea estetica dell’edificio”, utilizzando anche nel corso degli anni diverse dizioni (serietà, austerità, classicità, lustro ecc.).

Nella sottile demarcazione tra aspetto architettonico e decoro, il primo è stato definito anche come caratteristica principale immediatamente percepibile dall’osservatore, una sorta di visione d’insieme istantanea, mentre il secondo come un insieme di elementi non percepibili a prima vista, frutto di una visione più attenta e di una valutazione delle mutazioni anche piccole.

In un panorama ampio di definizioni e di pronunce, emerge la recente tendenza a contemperare la valutazione del criterio estetico con quello economico, nel senso che non sono vietate a priori opere o modifiche sullo stabile, ma le stesse andranno dunque esaminate singolarmente, con particolare riferimento all’opera posta in essere e l’utilizzo o il miglior uso o godimento che l’autore ne trae e la sua lesività del decoro o dell’aspetto.  

Deve rammentarsi come nel concetto di decoro, richiamato dall’art. 1138 cc relativo al regolamento condominiale, deve farsi ricomprendersi non solo l’accezione estetica ma anche quella ‘sociale’ della vita collettiva, data da comportamenti poco consoni quali uso improprio delle parti comuni, immissioni di odori o rumori molesti, battitura di tappeti, sciorinatura di panni da balconi ecc. per le quali non credo possa essere contemplata compensazione di alcun tipo.

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di Fabrizio Pacileo, avvocato
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