MURI DI CONFINE: CHI PAGA?

A chi spettano le spese relative ad esempio a un giardino privato all’interno di un condominio le cui pareti di cinta confinino con l’esterno? È un tema dibattuto in giurisprudenza quanto nelle assemblee condominiali. Vediamo insieme come va risolto.

LA PREMESSA NECESSARIA

Uno degli aspetti fondamentali che i condomini spesso sottovalutano è l’incertezza che esiste sulla soluzione di numerose questioni di diritto condominiale, che si fonda molto più sui precedenti giurisprudenziali (cioè le sentenze) che sulle leggi.

Ma occorre fare bene attenzione: nel nostro sistema giudiziario ogni giudice è libero di decidere in base al proprio personale convincimento, non essendo vincolato dalle precedenti decisioni prese sullo stesso argomento da altri giudici, ancorché di grado superiore. Per cui i precedenti giurisprudenziali sono senz’altro un’indicazione anche rilevante su quale potrebbe essere la decisione del giudice che affronterà la nostra causa, ma ricordiamoci sempre che non costituiscono un vincolo. Alla fine quindi, in caso di contrasti che poi sfocino in una lite giudiziaria, l’unico parere che conterà sarà quello del giudice che dovrà esaminare la questione ed emettere la sentenza, che avrà tutto il diritto di non adeguarsi ai precedenti.

I PRINCIPI GENERALI

Occorre muovere come sempre dalle previsioni normative del codice civile e, nello specifico, dell’articolo 1117 del codice civile. Questa norma infatti elenca, ma in modo meramente esemplificativo, i beni che abbiano natura condominiale, cioè i beni la cui proprietà sia comune a tutti i condomini. L’articolo 1117 è derogabile dalla diversa volontà dei condomini ma – attenzione – tale volontà deve risultare in modo esplicito nel “titolo”, cioè in un atto notarile di compravendita. In altre parole affinché il bene non abbia natura condominiale (in deroga all’art.117 c.c.) occorre un rogito notarile di compravendita che disponga la cessione del bene – che altrimenti sarebbe comune – a favore di un soggetto privato, che così ne acquisisce la proprietà esclusiva. In mancanza di un tale atto formale ha piena valenza, vincolante per tutti, l’articolo 1117.

L’articolo annovera al primo comma tra i beni comuni le facciate: vale a dire che sono comuni non soltanto i muri maestri, ma anche le cosiddette tamponature e i muri perimetrali. Quindi sotto questo profilo è irrilevante, ai fini dell’individuazione della natura giuridica dei muri, se essi siano maestri, portanti oppure no. Ciò che rileva è la funzione del muro.

IL MURO DI CONFINE

Il problema frequente – e frequente motivo di forte attrito tra i condomini – è il riparto del costo relativo alle riparazioni dei muri di cinta o di contenimento dei giardini privati.

Orbene, è pacifico che la spesa di manutenzione di un muro vada ripartita tra tutti i condomini quando il muro sia un bene condominiale. Ma quando un muro di cinta di un giardino privato debba esser considerato anche condominiale, con tutte le conseguenze che ne discendono ?

La risposta ce la dà la corte di Cassazione, che ha avuto l’occasione di chiarire che sono beni condominiali, cioè comuni a tutti i condomini, i muri anche nelle parti in cui si trovano in corrispondenza delle unità immobiliari di proprietà esclusiva e anche quando siano in posizione, avanzata o arretrata, non coincidente con il perimetro esterno dei muri perimetrali esistenti in corrispondenza degli altri piani, come normalmente si verifica per i piani attici o per i giardini, perché determinano la consistenza volumetrica dell’edificio unitariamente considerato, (Cassazione civ. sez. II del 10 maggio 2018 n. 11288).

Infatti, nel caso in cui il muro di cinta di un giardino privato delimiti anche il confine tra il condominio e il mondo esterno e quindi allorché il muro abbia la duplice funzione di confine del giardino privato e del condominio, tra le due funzioni concorrenti è da ritenersi preponderante la seconda, ossia quella di delimitazione dei confini dello stabile condominiale dalla proprietà esterna altrui, dovendo considerarsi invece secondaria quella di confinazione della proprietà esclusiva.

Al riguardo possiamo richiamare l’orientamento della suprema corte (Cassazione 15 febbraio 1996, numero 1154, confermata in più occasioni dai giudici di merito) secondo la quale, nel caso della duplice funzione del muro di confine, “concorre una comunione di godimento in favore di tutti i condomini che ricavano un’utilità della cosa, cosicché gli stessi sono tenuti a contribuire alla sua conservazione, in proporzione alle rispettiva quote, ex articolo 1123, codice civile”.

In conclusione ritengo che il muro che abbia la duplice funzione di confine del bene privato e del condominio abbia prevalente natura condominiale, per cui la sua manutenzione sia onere di tutti i condomini.
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