Parcheggi selvaggi in cortile condominiale, le regole per l’uso dei dissuasori

In molti grandi condomini ci sono problemi legati ai cosiddetti “parcheggi selvaggi”. Questo capita soprattutto nei cortili. Il cortile interno rappresenta un’area cruciale per il transito, la sosta breve, le manovre e le esigenze di sicurezza (come l’accesso di ambulanze o mezzi dei Vigili del Fuoco). Tuttavia, non sono rari i casi in cui alcuni condomini utilizzano tali spazi per parcheggiare in modo selvaggio, occupando abusivamente zone comuni e generando conflitti tra vicini. Una delle soluzioni più adottate consiste nell’installazione di dissuasori per impedire soste indebite, ma questa scelta va valutata attentamente, sia dal punto di vista tecnico che legale.

Le regole sui dissuasori, come vasi o paletti, alla luce della sentenza n. 16148/2025 della Cassazione sui parcheggi

Vediamo innanzitutto che le diverse tipologie che si possono adottare, dalla fioriera alle barriere mobili

I dissuasori possono essere distinti in due macrocategorie:

1. Dissuasori estetici o naturali. Fioriere mobili, spesso utilizzate per delimitare aree di passaggio o per valorizzare lo spazio comune, impedendo al tempo stesso la sosta abusiva. Vasi di grandi dimensioni, pur non essendo strumenti “anti-parcheggio” per definizione, se posizionati con criterio, possono avere la stessa efficacia. Panchine o fioriere in muratura: elementi fissi che trasformano lo spazio, rendendolo esteticamente più gradevole e non accessibile alle auto.

2. Dissuasori fisici e tecnici. Paletti mobili o retrattili, azionabili manualmente o elettricamente, permettono un controllo selettivo degli accessi. Dissuasori in cemento o metallo: definitivi o removibili, più invasivi e adatti a impedire in modo deciso il transito dei veicoli. Catene o barriere mobili con lucchetto: economici e di rapida installazione, ma di impatto estetico più discutibile. Dissuasori smart con telecomando: adatti a contesti residenziali più tecnologici o di fascia alta ma validi da un punto di vista estetico.

Il punto cruciale riguarda la possibilità di deliberare l’installazione degli stessi in assemblea. Fino a pochi anni fa, la giurisprudenza oscillava tra due orientamenti:

1. Opera innovativa: se si tratta di un intervento che modifica la destinazione d’uso delle parti comuni, serve la maggioranza qualificata dell’art. 1120 c.c., ovvero la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 2/3 del valore dell’edificio.
2. Opere di ordinaria amministrazione o tutela delle parti comuni: in questo caso può bastare la maggioranza ex art. 1136, comma 2, c.c., ovvero la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno un terzo del valore.

Con la recente sentenza n. 16148 del 16 giugno 2025, la Corte di Cassazione ha finalmente chiarito un aspetto controverso. Secondo i giudici supremi: “L’installazione di dissuasori alla sosta in area cortilizia condominiale non costituisce innovazione vietata né modifica della destinazione d’uso, purché non venga precluso l’accesso pedonale o carrabile ai condomini, ma rappresenta misura di gestione finalizzata alla tutela del bene comune e al rispetto delle regole di civile convivenza.”

La Corte ha quindi ritenuto legittima la delibera adottata a maggioranza semplice (art. 1136, comma 2, c.c.), approvata con i voti della maggioranza degli intervenuti in assemblea rappresentanti almeno un terzo del valore millesimale, incaricando l’amministratore all’acquisto e posa di dissuasori mobili in metallo.

La sentenza sottolinea anche che il dissuasore non può essere sproporzionato rispetto allo scopo perseguito, non può impedire l’accesso a chi ne ha diritto, né costituire una modifica permanente della fruibilità dello spazio.

L’amministratore non può agire autonomamente, ma necessita di apposita delibera assembleare. La maggioranza necessaria per i dissuasori che non alterano la destinazione d’uso è quella dell’art. 1136, comma 2, c.c., secondo l’orientamento consolidato e confermato dalla Cassazione nel 2025. È sempre opportuno motivare la scelta dei dissuasori, valutando l’impatto estetico, funzionale e tecnico. Documentare le violazioni (anche con fotografie) può agevolare la deliberazione e prevenire contestazioni.

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di Battista Praino Amministratore 
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